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金价升势缓慢

（2008-05-05）

早报导读
 
● 李竟荣

　　在美国联储局公开市场委员会的政策会议之前，货币市场早已反映甚嚣尘上预期该局将会调低联邦基金利率0.25个百分点之说，维持利率2.25％不变之说也有，不过占百分比不高，因为有些人认为原油与粮食价格不停上涨，将促使联储局煞车。

　　调低利率是避免信贷危机进一步影响经济所需，自2007年9月以来，联储局已作了六次调低利率的动作，总共削减了3个百分点。即使诚如预期，此次调低利率成为事实，也许是此一循环的最后一次。换句话说，维持利率在2％是一个底线。

　　黄金价格回跌至远离历史性的高水平13％以上而至低于900美元，为消费需求者所欢迎。虽然当时原油价格仍然徘徊在119美元，但是黄金强势的走势也不如前，原因是美元已不如之前弱势。

　　如果更多正面的美国经济数据涌现，又或者联储局此次的政策会议之后声明暗示，让投资者有信心认为调低利率的行动至此为止，黄金价格因市场进一步套利清盘而下跌，并不会令人感到意外，何况截至4月22日为止，纽约黄金期货的空买盘仍然庞大，达16万7623宗之多。

　　在联储局公布有关利率的决策当日，由于货币市场已反映了其动作与幅度之事，并认为该局会暗示行动至此为止，美元因之走强至1.55水平，把黄金价格推落至三个月前的860美元低水平，原油价格则回跌至低于115美元，市场情绪低落为黄金走弱兼有套利清盘的原因。

　　世界黄金理事会在纽约股票交易所上市，以实质黄金为后盾的交易基金所拥有的黄金又再减至580.45吨（之前为591.19吨）。黄金价格回软，对消费者来说是一大喜讯，以致不论是来自印度、泰国、越南、印尼的金饰商倾巢而出吸购黄金，提供了支持金价的平台。

　　虽然联储局把利率调低至2％，但是却没有拒绝未来采取进一步行动的暗示，意味着有需要还会有调低利率的行动，美元又由1.54转回跌至1.55水平，黄金价格则由低于850美元回涨，不过走势缓慢。除非有新且有利市场的催化剂涌现，黄金不大可能有爆炸性的发展。

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Mindy Yong 杨雯诗

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新加坡股市渐入佳境　美国若传利好消息可再推高指数

（2008-05-05）

早报导读
 
 
 
● 林诗慧

　　本地股市近期的表现可说是渐入佳境，上两周分别收高2.1％和1.5％。它接下来能否继续攀高，有赖于美国本周发布的业绩与经济数据。唯有好消息不间断，才能让投资者对信贷紧缩以及美国经济陷入衰退的忧虑真正消退。

　　尽管升阳(Sun Microsystems)发布的业绩意外显示亏损，道琼斯工商指数上周五却收高48.2点至13058.20点。这是因为美国4月份的失业数据出乎预料的好，裁员人数为2万人，比经济师先前预测的8万人来得少。

　　道琼斯工商指数上周共涨1.3％。标准普尔500指数报1413.90点，全周攀升1.2％。以科技股为主的纽约自动报价股市全周则上扬2.2％至2476.99点。

　　美国首季经济增长比预期来得好，以及联储局0.25个百分点的降息，都是美股上周上扬的因素。这一连串的好消息大大提振了市场情绪。

　　辉立证券（Phillip Securities）资深交易员黄荣贵指出：“市场人士普遍预测环球信贷市场的动荡将缓解，而我们也越来越接近次贷危机的尾声。至今，大型金融公司共宣布了约3200亿美元的资产减值及亏损。我个人也相信我们已经渡过次贷危机的上半阶段。”

　　随着道琼斯工商指数上周冲破13000点，标准普尔500指数也突破1400点，本地股市上周五大涨88点，闭市报3236.10点，全周共涨1.5％或46.9点。

　　黄荣贵指出，海指能够突破3182点的短期阻力水平是相当可喜可贺的。根据技术分析，它目前正处于上升趋势，预计接下来会攀高至3466点的阻力水平。

　　尽管指数收高，低价股上周却普遍挫跌。

中远投资全周下滑10分至3.37元，成交量高达1亿3688万股。它的首季净利倍增，星展集团研究看好其短期后市表现，维持对它的“买入”评级，目标价定在4元。花旗集团证券研究却给予它“出售”评级，将目标价定在2.70元。
佳德科技是上周最活跃的股票，成交量达1亿7224万股，起0.5分至8.5分。集团于上周一宣布两位新执行董事与一位新独立董事的加入。岑仲坚将代替苏源钊为集团主席。苏源钊将成为集团的非执行董事。
　　本周备受关注的包括思科（Cisco Systems Inc）即将发布的业绩，以及微软（Microsoft）收购雅虎（Yahoo）破局的后续发展。美国联邦储备局主席伯南克（Ben Bernanke）也将于今天就次级抵押贷款市场的不良贷款问题与止赎(foreclosures)发表演讲。美国供应管理协会(Institute for Supply Management)的4月份非制造指数也将于今天发布。

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世界八大发达城市居民中　国人对公共服务满意度最高

（2008-05-05）

早报导读
 
● 周殊钦

　　一项针对发达国家城市进行的深入调查，发现新加坡人对本国公共服务的满意度最高，有超过八成对公共服务的质量感到满意，并且认为公共服务基本符合他们的需求。

　　但是，国人也希望政府能采取更为开放和协商的方式，以让人们在公共服务的决策过程中有更大的参与感及有更多的选择，

　　国际咨询公司埃森哲（Accenture）为收集发达国家城市居民对各自的政府所提供的公共服务的意见，于去年七八月间在新加坡、伦敦、悉尼、柏林、纽约、巴黎、马德里和洛杉矶等八个发达城市，邀请居民参与深入讨论公共服务课题的研讨会，结果显示随着人们的知识面日益趋广，并且重视本身的公民权益，对政府所提供的公共服务的要求也越来越高。

　　埃森哲为本地60名来自社会各阶层居民所举行的全天研讨会的讨论结果，显示新加坡人对政府的公共服务投了肯定的一票。也因为如此，认为政府应进一步扩大解决人民起居饮食问题角色的新加坡人只有59％，远比其他城市来得少。在马德里受邀参加研讨会的居民，有92％认为政府应该加强提供公共服务的角色，而认为政府应该扩大角色的悉尼参与者也有86％，柏林参与者则有84％。

　　这项调查的结果显示参加研讨会的新加坡人之中，有多达86％对公共服务的质量感到满意，61％则认为公共服务符合他们的需求，使他们成为八个城市的居民之中，对公共服务的评价最高的。他们也认为政府近年来已更主动地与民协商。

　　然而，由于参与新加坡研讨会的居民已对公共服务相当满意，加上对生活费高涨的关注，当他们被询及政府该透过何种方式来获取改善公共服务的资源时，有多达75％反对政府以增税方式来资助改善公共服务的计划。相比之下，30％的人认为政府应该对服务使用者收取较高的费用。

　　至于对政府制定公共政策和提供公共服务的期望，新加坡人所传达的信息在保障人民最低的生活水平；采取更积极和协商式的决策方式；提供更物超所值的公共服务并加强公款使用的透明度；协助人民负起更大的自我规划责任；以及对私人企业界和非盈利组织共同为人们提供服务方面加强协调等五项，最为明确。

　　负责展开这项国际调查的是埃森哲属下的埃森哲公共服务价值观研究所（Accenture Institute for Public Service Value）。身在伦敦的研究所主任帕斯顿（Greg Parston）日前透过视像会议向记者介绍调查结果时指出，与其他城市的研讨会结果不同的是，新加坡人展现了“很强烈的集体主义”（collectivism）。

国人潜意识里希望
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意外撤回446亿美元并购案　微软不买雅虎了

（2008-05-05）

早报导读
 
　　（旧金山、纽约综合电）喧腾一时的全球软件巨人微软(Microsoft)并购搜寻引擎雅虎（Yahoo）案，美国时间星期六出现戏剧性变化，由于价钱谈不拢，微软已经撤回先前提出总值446亿美元并购案计划。
　　微软为了与搜寻网站龙头谷歌（Google）一较长短，一直期盼透过并购华裔企业家杨致远创办的雅虎，而能有所突破。

　　美国媒体报道，双方星期六再次试图就合并金额协商，但努力再次落空。这项急转直下的决定是在双方周末最后协商破局后宣布。

　　据微软总裁巴尔默（Steve Ballmer）写给雅虎总裁杨致远的信，微软原本愿意提高价格，以475亿美元，约每股33美元的新价收购雅虎，这比目前雅虎每股29.4美元的股价高出不少。

　　不过，雅虎认为微软提出的价格依旧偏低，它起码要求每股37美元，也就是总价至少530亿美元以上，才肯放手。

　　这几乎是三个月前，微软首次提议要收购雅虎时，当时雅虎股价每股19.18美元的一倍。微软当时提出要以每股31美元的价格收购雅虎，但双方一直无法就收购价达成协议。

　　巴尔默表示，雅虎的要求不合理，因此这桩交易谈不拢而宣告破局。他在公司网站上发表的信中说：“尽管我们作了最大的努力，包括将收购价提高到将近500亿美元，雅虎还是无动于衷，不愿接受我们的献议。”

　　他说：“经过谨慎考虑后，我们相信雅虎的要求对我们不合理，撤销收购献议有利微软的股东、雇员及其他利益相关者。”

　　在写给杨致远的信中，巴尔默说：“以你最后的立场看来微软的出价还是不够高，你坚持微软支付另外50亿美元或更多，或至少每股比我们提出的33美元多4美元。”

　　巴尔默指出，微软没有计划进行敌意收购，及向股东直接收购雅虎。

巴尔默写到：“对我而已是很清楚的，要微软直接向你的股东提出我们的收购献议，这是没有意义的。”
　　对于微软的决定，雅虎保持低调，它在声明中认为，这项收购献议的目的是要分散注意力。杨致远在公司网站上作出反应：“收购过程贬低了我们独特和具有价值的策略地位。”

　　许多分析师相信，收购僵持不下使两家公司浪费时间精力，反让竞争对手谷歌渔翁得利。

　　硅谷分析师恩德乐说：“微软做对了，它们掉头就走，雅虎的股价周一将大跌。”

　　分析师认为，微软的出价推高了雅虎的股价，现在收购告吹了，雅虎的股价要跌回去了。

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外交掮客侵吞3000万美元案 - 台北综合讯

台国防部副部长是介绍人　邱义仁可能改列贪渎被告

（2008-05-05）

早报导读
 
　　（台北综合讯）涉及台湾秘密外交费用遭侵吞案的国防部副部长柯承亨，前晚以证人身份接受台北地检署约谈时承认，他曾经介绍掮客金纪玖给行政院副院长邱义仁，但不知道金事后会侵吞3000万美元（约4080万新元）。检方怀疑邱义仁是此案共犯，不排除把他改列为贪渎被告。
　　观察家分析，由于邱义仁、柯承亨和外交部长黄志芳都是总统陈水扁的亲信，此弊案的发生，扁难辞其咎，必须负起相对应的政治责任。

　　据中时电子报报道，邱义仁的顶头上司、行政院长张俊雄昨天受访时指出，邱义仁“是应当要负责的”。不过，他表示此案已交由地检署调查，截至目前所听到的事实都是辗转由媒体报道，等地检署各方面厘清事实真相后，依据事实的真相，才能做正确的法律适用及责任的归属。

　　张俊雄也表示此案发生于2006年，当时他尚未回到行政院，当初是否由邱义仁交办等，牵涉事实真相问题，他无从奉告。

　　报道称，台北地检署在侦办过程中发现，邱义仁未经正常程序处理巴布亚新几内亚秘密外交案，而且对于介绍金纪玖，直接交办黄志芳过程，疑点交代不清；依目前证据显示，邱义仁涉案程度，已逐渐升高。

　　为进一步了解案情，检方于前天下午再度传唤掮客吴思材说明，并同步搜索他在台北的住所。据吴思材供称，金纪玖在巴布亚新几内亚建交案破局后，曾经以“上面长官指示”为由，要求他把近3000万美元转汇至金个人帐户，吴思材指证“上面长官”就是前国安会秘书长邱义仁。

　　由于吴思材公开介绍金纪玖给邱的人是国防部副部长柯承亨，因此检方在前晚约谈柯承亨到案。柯承亨承认介绍金纪玖给邱义仁，但事后他没有再过问或介入建交案，更不清楚金竟侵吞3000万美元一事。

　　检方认为，邱义仁、黄志芳处理巴布亚新几内亚秘密外交案，直接将经费汇入私人户头的过程异常，令人“匪夷所思”。检方认为，即使是秘密外交，也有法制申领、请款的流程，为了查证邱义仁、黄志芳的说法，近日就会传讯外交部会计、审计部门官员，查明邱、黄等人为何执行秘密外交专案时，竟然毫无内控机制。
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马英九高度肯定　胡锦涛两岸关系16字方针

（2008-05-05）

早报导读
 

　　（台北综合讯）台湾总统当选人马英九前晚邀宴多名历任国防部长、参谋总长，重申蓝绿、两岸和解是未来必走之路，并高度肯定日前中共总书记胡锦涛与中国国民党荣誉主席连战会面时所提的十六字方针为开启两岸关系新页的极为重要方针。
　　报道称，马英九是由内定国防部长陈肇敏、内定退除役官兵辅导委员会主委高华柱与重要国安幕僚苏起等陪同，在三军军官俱乐部设宴款待郝柏村、蒋仲苓、许历农、陈燊龄、罗本立、杨亭云、伍世文、王文燮、汤曜明、李天羽等历任防长及参谋总长，席间除感谢在座军界耆宿过去对国防及国家安全的重大贡献，也提出关于今后国内与两岸情势四点看法。

　　首先，马英九认为，台湾要长治久安，一定要走和解的路，不分“蓝绿”、“省籍”、“南北”，共同携手迈向康庄的未来。

　　其次，两岸和解也是必走的路，只要双方多来往、多了解，两岸自然降低敌意。

　　第三，两岸7月“包机”及“观光客来台”，他一定尽最大努力促成实现。

　　第四，马英九表示他高度肯定“博鳌论坛”上副总统当选人萧万长所提的“正视现实、开创未来、搁置争议、追求双赢”，以及近日“连胡会”上胡锦涛所提“建立互信、搁置争议、求同存异、共创双赢”这两项十六字方针，认为这是开启两岸关系新页极为重要的方针。

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露出更多冷却迹象 新加坡私宅价格升速减半

吴慧敏　(2008-04-26)

早报导读
 
　　本地房地产市场露出更多冷却迹象。最新的官方数据显示，今年第一季，本地私人房屋价格的上升速度几乎放慢了一半，由6.8％放缓至3.7％。这比本月初发表的4.2％预估数字来得低。

　　即使是持续多个季度猛涨了8％的办公楼价格，也在今年首三个月紧急刹车，只上升了1.1％。

　　仲量联行（Jones Lang LaSalle）研究部主管蔡炎亮博士说：“疲弱的房地产价格指数反映了越来越谨慎的市场情绪。”

　　美国的次贷危机在今年第一季越演越烈，这不但造成全球股市在1月和3月两次大跌，也使到经济分析师纷纷调低我国今年全年的经济增长数字。

　　昨天受访的房地产界人士认为，在全球局势改善之前，房地产市场的谨慎气氛将一直持续下去。因此，今年第二和第三季的私宅价格应该还会继续放缓上升，不过，转升为跌则暂时还不至于。

　　莱坊（KnightFrank）研究部主管麦俊荣说：“除非新加坡经济陷入不景气，又或者成交量非常少、全球金融市场的问题迟迟无法解决。”

　　蔡炎亮博士也认为，未来三个月价格涨幅虽然可能放慢至1.5％至2％，不过从现有的市场情况来看，应该还不会下跌。

　　根据市建局昨天发表的完整数据，今年第一季的私宅价格指数上升了3.7％，达到177.2点。跟1996年第二季的历史巅峰——181.4点比较，这只是相差了2.3％。

　　不过，如果单单看整体公寓和共管公寓价格，其实早在去年底就已经超越1996年中的71.1点历史巅峰，今年第一季为181.2点。

　　在成交量方面，今年第一季，发展商推出了1343个私宅单位，这是本地楼市自2004年复苏以来，数量最低的其中一个季度。发展商在第一季卖出了762个新私宅单位，这也是过去12年以来最低的季度之一。

　　世邦魏理仕(CB Richard Ellis)研究部董事郑卫铭相信，由于发展商将把重点放在销售大众化共管公寓项目，因此需求量应该会稍微改善。

　　“接下来应该会有一些郊外的大规模项目推出，这将带动需求量改善至一季1000个单位以上。价格应该也会在未来三个月内持稳，或者微升。”

　　不过，连续三年下跌的私宅供应量，却在今年第一季首次增加。根据市建局昨天发表的数据，市场上的潜在供应量增加了4425个，达到4万2685个。其中2万9920个还没有获准销售，1万2765个已经获准销售，不过只有2526个已经正式推出但还没有成功卖出。
 
《联合早报》
（编辑：苏亚华）
 
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超越东京和香港 新加坡豪宅亚洲最贵

(2008-04-21)

早报导读
 
　　吴慧敏

　　经过去年的一轮暴涨后，新加坡已经超越东京和香港，成为亚洲豪宅价格最昂贵的城市。

　　根据花旗私人银行（Citi Private Bank）和莱坊（KnightFrank）发表的全球财富报告，去年，新加坡的豪宅价格暴涨了31％，达到每平方英尺1197英镑（约合3240新元）。这在全球主要城市中排名第八，在亚洲则高居第一。

　　就连寸土如金的东京，豪宅的平均价格也只有每平方英尺1141英镑，在全球豪宅价格排行榜中名列第九。至于香港最昂贵的豪宅价格，也只是平均每平方英尺988英镑，在全球位列第14。

　　莱坊新加坡研究部主管麦俊荣说，去年乌节路一带推出的一些优质豪华共管公寓项目，包括瑞吉居（St Regis）和卓锦豪庭（Orchard Residences），推动新加坡最顶尖的豪宅价格，平均上涨至每平方英尺3500元左右。
去年新加坡的豪宅价格暴涨了31％，涨幅是亚洲国家当中最高的。 

　　去年，新加坡的豪宅价格暴涨了31％，涨幅也是亚洲国家当中最高的。这份报告书指出，去年多个主要环球金融中心，特别是税务条件优惠的城市，都出现豪宅价格显著上涨的现象。

　　除了新加坡，伦敦豪宅价格也暴涨29％，达到每平方英尺3025英镑。这让伦敦成为全世界豪宅价格最昂贵的城市，超越有“富人天堂”之称的摩纳哥（Monaco）及美国纽约的曼哈顿（Manhattan）。

　　其他豪宅价格显著上涨的金融中心，还包括纽约（上升25％）和迪拜（上升24％）。

豪宅价格和各国富裕人士增加有关

　　这份报告也指出，豪宅价格和流动资产达一百万美元的高身家人士（High Net Worth Individuals）之间有非常密切的关系。

　　去年，中国的有钱人增加了14％，印度增加9％，新加坡、阿根廷、哈萨克斯坦（Kazakhstan)和阿拉伯联合酋长国（UAE）都增加了8％。

　　莱坊私宅研究部主管贝利（Liam Bailey）说，一旦人们手头宽裕了，往往会购买第二间房子作为投资，或买一间休闲用途的度假屋。

　　他认为，中欧、东欧、中国、印度、韩国和其他亚洲经济体新崛起的一批富裕人士，还没有对“第二间房子市场”发挥全部的影响力。

　　他相信，未来十年内有关市场的增长，将远远超越过去十年有关市场的增长。

美国仍是有钱人增长最快国家

　　尽管美国在去年底发生了次贷危机，但一整年来说，美国仍是有钱人增长最快的国家。去年，美国的有钱人增加了12万，达到310万。

　　中国则增加了4万6000人，达到37万3000人，这几乎等同于德国的有钱人人数。日本和英国的有钱人人数都增加了超过2万人，分别达到76万5000人和55万7000人。

　　贝利说，期货价格的飞涨也为一些拥有丰富天然资源的国家，例如巴西、加拿大、澳大利亚和俄罗斯，制造了更多的富豪（各超过8万5000人）。

　　尽管最近的全球楼市都因为美国次贷危机而降温，但贝利认为，这应该不会影响到投资者对全球宏观房地产市场的观点，例如伦敦、纽约和上海都证明，几乎所有与全球经济挂钩的住宅市场，仍然能够赢得买家的信心。

　　“虽然今年的前景较不乐观，我们相信长期来说，豪宅市场仍然是值得投资的。像巴西、中国和印度等发展中市场，是所有投资者都应该注意的市场，它们的经济和财富增长都非常强劲。这些国家最近出现的价格暴涨，主要也是因为许多城市都缺少优质豪宅供应。”
 
《联合早报》
（编辑：苏亚华）
 

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新加坡房地产分析员：获准延迟付款计划下出售

近三万私宅或成楼市炸弹

吴慧敏　(2008-04-17)

早报导读
 
 
　　尽管延迟付款计划(Deferred Payment Scheme)已经在去年10月被撤销，仍有多达2万9000个获准在该计划下出售的私宅单位尚未完工。房地产分析员认为，这些只支付了一二成楼价的单位，很可能威胁到接下来的楼市走向，甚至是整体的购屋信心。

　　最近楼市开始走软，让市场人士担心，过去几年以延迟付款计划卖出的私宅单位，可能会在不久的将来，如“定时炸弹”一样震动市场。

　　特别是明后两年为私宅单位的完工高峰期，分别有1万3463个和1万8306个私宅单位完工，如果楼价明显下挫，到时必须开始供楼的买家很可能会被迫削价卖房，甚至索性悔约，让发展商把房子收回。

　　尽管金融管理局和市区重建局都在去年先后指出延迟付款计划对金融界和房地产市场的不利影响，市建局甚至在去年10月撤销了有关计划，但市场至今仍然不知道，近年来到底有多少个私宅单位是在延迟付款计划下卖出去的？

　　本地房地产上市公司向来不愿提供有关数据。本报向交易所查询，发展商是否有必要申报在延迟付款计划方面的曝险，交易所表示，根据上市守则，上市公司应该自己评估有关资料是否属于重要资讯(material informa- tion)。

　　金管局在受询时指示记者向市建局查询。市建局昨天回复本报的询问时说，从1997年至2007年10月，市建局批准了大约600个私宅项目(共有7万2380个私宅单位)提供延迟付款计划给买家。

　　当中，4万3140个单位已经取得临时入伙准证(TOP)，其余2万9250个单位预计会在2008年至2013年取得临时入伙准证——这包括2万3490个已售单位，以及5760个未售单位。

没有准确数据

　　市建局指出，虽然有2万9250个未完工的单位获准提供延迟付款计划，但并非所有买家都会选择延迟付款，因此真实数据相信较少。至于到底有多少单位是以延迟付款计划卖出的，市建局说，它并没有这个数据。

　　德意志银行(Deu- tsche Bank)私人财富管理首席亚洲策略师蔡学敏说：“这是我第一次看到这些数据，不过可惜它们说的不多。”

　　他认为，市建局或者其他政府机构，有必要收集延迟付款计划的相关数据，因为它正是本地楼价飞涨的其中一个主要原因。“既然政府已经发现了延迟付款计划令人担忧的地方，如果能够提供数据让人们了解整个大局，将有很大的帮助。”

　　他相信，延迟付款计划的问题可大可小，“如果不趁早应付，说不定会演变成新加坡版的次贷问题。”

　　卓登(Chesterton)国际研究部主管陈瑞谨也认为，了解过去几年的延迟付款概况，将能协助人们评估新加坡楼市的风险到底有多大？

　　“当然，如果市场景气良好，这不会带来什么问题。不过，如果经济情况继续恶化，导致人们失去工作，一些人就会被迫降价脱售手头上的单位，甚至是悔约，这不但会影响发展商的盈利，也会冲击人们的购屋信心，进一步影响整体楼价。”

　　他猜测，延迟付款计划的潜在风险应该是相当高，所以才会引起金管局和市建局的关注，并且将有关计划撤销。

　　据他所知，利用延迟付款计划来买楼的，有不少是本地人。其中一些甚至一个人扫下十多二十个单位。“他们都是有财有势的人，但尽管如此，一旦房子入伙时，要同时吞下十多个高价单位也不是简单的事。”

　　刚刚从花旗集团跳槽到德意志银行的蔡学敏，去年写的一系列延迟付款计划报告书，在市场上引起相当大的回响。他认为，尤其是去年在楼市最高峰，以延迟付款计划卖房子的发展商，将面对最大的风险。

　　他指出，实际上一些项目，包括联合工程的One Rochester、吉宝置业的Reflections，以及永泰控股的Duchess Crest，最近被买家拿到二手市场放盘的单位，叫价都已经跌破当初发展商的推出价格。

　　虽然过去买家因为还不起房贷而导致房子被银行收回的比例很少，但是蔡学敏不肯定这一次买家悔约的比率会有多高，特别是一些高档项目有超过半数买家是外国人，有些在新加坡完全没有任何业务或资产。

　　他猜测，这些买家当中，一些人可能将已经支付了一二成的首期，当成是定金，希望能够放弃定金了事，但这要看发展商是否能够向他们追回中间的价差。
 
《联合早报》
（编辑：苏亚华）
 

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上月大多新加坡私宅成价仍趋软

吴慧敏　(2008-04-16)

早报导读
 
 
　　发展商在农历新年过后，把较多私人住宅单位推出市场。这刺激原本如一潭死水的私人住宅市场，在今年3月稍微恢复一些生气，成交量比2月份明显回升。不过，由于买家持相当谨慎的态度，所以3月份的大多数私宅成交价格仍然趋软。

　　根据市区重建局昨天发表的3月份私宅成交数字，发展商在上个月卖出的新私人住宅单位增加到301个单位。这比2月的170个单位明显上升，不过仍然落后于1月份的316个单位。如果跟去年8月房地产市场最旺热时期的1720个单位相比，有关成交量还不到当时的二成。

　　在价格方面，大多数私宅单位的成交价继续趋软。仲量联行（Jones Lang LaSalle）的数据显示，除了核心中央区（CCR）的最低中位成交价上升了6％，由每平方英尺1524元上升至1621元，其他地区的成交价都普遍下滑。

　　其他中央地区（RCR）的最低中位成交价下跌了0.2％，由每平方英尺874元下降至874元。中央区以外（OCR）的最低中位成交价也继续下跌，跌幅达9％，由每平方英尺712元下降至648元。

　　仲量联行研究部主管蔡炎亮指出，从今年3月推出的私宅单位数目，以及四美、西海岸弯和义顺这三个政府售地的招标反应来看，发展商对大众化私宅市场的信心，远远超出买家的期望。

　　“发展商相当乐观，买家却持较谨慎的态度，因为经济预料将在未来几个月内走软。”

　　世邦魏理仕（CB Richard Ellis）执行董事李晓和与莱坊（KnightFrank）研究部主管麦俊荣都指出，发展商在今年3月推出的新私宅单位由2月份的343个增加至642个。

　　麦俊荣认为，这显示发展商稍微恢复了一点信心，不过跟2月份一样，发展商推出的新私宅单位，只有大约一半找到买家。“在市场环境较旺热时，发展商一般能够卖出90％至100％的推出单位。”

　　代表高档市场的核心中央区，仍然是销售表现最好的地区。今年3月，发展商推出108个位于核心中央区的新私宅单位，这比2月份的31个显著增加。而该地区的单位推出与售出比例高达80％。

　　其他中央地区（RCR）的推出与售出单位比例为65％，该地区在3月推出了140个单位，比2月增加31％。

　　中央地区以外（OCR）的推出与售出单位比例为31％，该地区在3月推出了394个单位，比2个增加92％。

　　李晓和认为，现有的市场气氛应该会持续至今年第二季。“房地产推出活动将增加，不过买家会对价格非常敏感。”他相信，接下来的买卖活动将集中在大众化私宅市场，而该领域的价格将维持稳定。此外，一些位于受欢迎地区、定价合理的项目，也应该会有不错的销售表现。
 
《联合早报》
（编辑：苏亚华）
 

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

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担心市场每况愈下 一些新加坡私宅业主降价求售

李韵琳　(2008-04-10)

早报导读
 
 
　　房地产市场坏消息接踵而来，一些私宅业主担心市场将每况愈下，已开始降低要价，以便尽快将资产脱手。

　　虽然房地产市场已出现放缓迹象，转售业主和发展商今年以来一直不肯调低售价期望，使市场进入“静止状态”。不过，据市场人士观察，过去几个星期以来，一些业主已开始把售价降低5％至20％左右，而且不限于高档公寓，连中档和一些大众化私宅的业主也不惜削价卖出。

　　位于纽顿一带，属于中高档的Park Infinia at Wee Nam，最近就有业主自动将要价从1600元调低至1500元，调低幅度约7％。

　　根据市区重建局Realis系统的数据，位于Park Infinia一间22楼的单位，今年三月以每平方英尺1434元售出，但在今年一月，同样楼层和面积的单位，售价为每平方英尺1600元，价差为12％。在去年11月，类似的单位售价为每平方英尺1700元。

　　第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣指出，Park Infinia的业主两年前以每平方英尺900元左右的价格进场，即使目前把售价从1600元调低至1300元还是有得赚。

　　高力国际（Colliers）投资分析部主管何永裕表示，业主之所以调整心态可能与近期全球市场频频传出坏消息有关。

　　除了大环境以外，市场人士指出，考虑到发展商会在今年下半年推出新项目，而且明年开始将有大量新供应充斥市场，也使一些业主担心到时候手头上的房子无法争取到好价。

　　据市区重建局数据显示，即将在2009年完工的单位约1万4706个，而在2010年完工的则有2万1369个单位，要比过去几年平均的7000多个单位来得多。　　

　　不单是转售业主，集体出售业主也准备降低“身价”，为求尽早卖出。

　　自上个月底开始，房地产代理尝试重新推出一些去年推出市场，但没有成功卖出的集体出售项目。它们的预示价都打了折扣，下跌幅度介于10％至20％，据说较接近保留价。

　　高力国际前天重新推出的安珀林园（Amber Glades），新预示价为1亿2700万元，即容积率每平方英尺1140元，要比去年10月的1345元来得低15％。

　　负责销售此永久地契项目的何永裕告诉本报，重新推出安珀林园主要是希望在其集体出售协议到期前，尽最后努力再搏一次。

　　他说：“业主考虑到目前市场情况，已渐渐变得更实际，知道如果得重新再来可能得不到目前的价格，因此不介意把预示价调低一些，但还是在保留价之上。目前的利率环境低，价格调也低了，希望对买家更具吸引力。”

　　虽然业主开始调低售价期望，但由于市场存在太多的未知数，购买兴趣还是很低，上个月的转手交易非常少。

　　据第一太平戴维斯统计的数据，今年首两个月转售交易额分别为1009个和654个单位，比去年同期的1689个和1916个单位，显著减少，已回复到2005年市场开始复苏时的水平。
 
《联合早报》
（编辑：苏亚华）
 

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

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新加坡黄金地区和甲级办公楼 第一季租金涨幅放缓

(2008-04-09)

早报导读
　　连续多季暴涨的办公楼租金，终于出现一些放缓的现象。世邦魏理仕（CB Richard Ellis）前天发表的数字显示，今年第一季，新加坡黄金地区和甲级办公楼租金涨幅，分别放缓至6.7％和8.7％，达到每平方英尺16元和18.85元。

　　去年，黄金地区的季度租金涨幅介于13.7％至23.6％，甲级办公楼的季度租金涨幅则介于10.3％至25.6％。

　　世邦魏理仕认为，由于大量办公楼面将在今后几年陆续出炉，所以一些办公楼业主将开始调低租金期望。

　　该公司办公楼服务业务执行董事阿姆斯特朗说：“接下来，新加坡办公楼市场应该会稳定下来。整体的确定办公楼供应量应该不会严重过剩，不过我们认为政府应该对市场的供需力量保持敏感度——对接下来的政府售地计划采取谨慎的态度。”

　　他指出，今年第一季的办公楼出租市场仍然维持活跃，不过大多数的租用活动是由现有租户更新租约，以及搬迁办公室带动的。除了银行和金融机构有意扩大办公楼面，一些辅助性服务业，例如律师行和资讯科技业也有意租用更多的办公楼面。

中央商业区公司 一些搬至国有房产

　　由于中央商业区内已经面对供应短缺的问题，一些公司开始搬迁到翻新后的国有房地产。目前，中央商业区核心地带的租用率已经攀升至97.6％水平、非核心地带为97％、边缘地带为95％以上。甲级办公楼面的租用率则高达99.4％。

　　仲量联行（Jones Lang LaSalle）前天发表的第一季报告也认为，较平衡的需求上涨，应该会对接下来的办公楼租金涨幅带来一些上升压力。

　　该公司商业楼面租用部主管亚齐宝说：“在如此不稳定的市场条件下，新加坡第一季的办公楼面租金上涨，虽然值得我们保持乐观态度，但有关租金上涨其实相当大程度上是过去几个季度的累积涨幅的残留作用。在供需情况显著改变之前，接下来几个季度的市场供应情况还是对业主有利……因此，未来六至九个月租金应该还有上调的空间，虽然涨幅将放缓。”

　　该公司发表的第一季数据跟世邦魏理仕不同，仲量联行认为，今年第一季的办公楼租金仍然继续加快上升的步伐。

　　中央商业区内甲级办公楼（少于1万平方英尺的楼面）的租金上升了8.4％，达到每平方英尺17.35元。这比去年第四季的7.4％涨幅进一步加快步伐。中央商业区内乙级办公楼租金则上涨了11.2％，由每平方英尺12.50元上升至13.90元。不过，高科技楼面的租金涨幅则稍微放缓至6.3％，达到每平方英尺4.20元。

《联合早报》
（编辑： 冯玉君）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

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新加坡四美路一地段 将兴建私人组屋

(2008-04-08)

早报导读
 
● 明永昌

　　建屋发展局推出四美路一个地段供私人发展商在设计、兴建和销售计划（Design, Build and Sell Scheme，简称DBSS）下投标发展组屋。这是建屋局推出供兴建私人组屋的第五个地段，前四个地段位于碧山24街、淡滨尼6道、文庆路及宏茂桥52街。

　　四美地段面积有1万6826平方公尺，总建筑楼面约3万5334平方公尺，楼高限制在49公尺（约等于16层楼组屋的高度）。

　　同前三个地段一样，建屋局规定发展商必须建造至少三成的四房式（面积95平方公尺）或更小型单位，以确保有足够小型单位供选购。

　　建屋局文告说，新地段位于完全发展组屋区，毗邻四美地铁站和东福坊购物中心。附近有不少学府，也有多种消闲设施。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈说，新地段距离地铁站只有1公里，加上位于完全发展的组屋区，相信会吸引发展商热烈竞标，也会吸引不少人选购。

　　他透露，四美地铁站附近一些五房式组屋目前的转售价平均是每平方英尺300元，因此，他估计这一批私人组屋的价位应该在每平方英尺450元左右。

　　莱坊（Knight Frank）研究部主管麦俊荣预计，新地段将吸引中型发展商和建筑财团竞标，标价将介于4900万至7000万元左右。他估计新地段可建320至360个单位，新婚夫妇和组屋提升者会是主要买家。

文庆路私人组屋已售72.8％

　　文庆路私人组屋City View@Boon Keng推出时吸引大批人抢购，后来却剩下250个单位卖不出，ERA房地产公司副总裁林东荣认为是因售价偏高所致。他相信标得四美路地段的发展商在开价时将趋于保守，不会将售价定得过高。他说，目前四美的五房式组屋转售价为40万至50万元，因此他估计新私人组屋的五房式单位售价将介于60万至70万元左右。

　　City View@Boon Keng已决定将选购活动延迟至所有单位卖完为止。据指出至今已售出72.8%组屋。

　　四美路私人组屋地段的招标工作从今天开始，截止日期是6月3日中午12时。地段地契期限为103年，成功得标的发展商必须在四年内完成建筑工程，然后以99年地契出售。
《联合早报》
（编辑：黄秀茱）
买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

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今年头两个月交易量显著减少 新加坡私宅价格涨幅再放缓

(2008-04-02)

早报导读
 

　　龚慧婷

　　虽然在今年头两个月，私宅交易量显著减少，但新数据显示，私宅价格不但没有下滑，还上涨了4.2％，只是涨幅进一步放缓。这也是自2006年第四季的一年多来，本地出现的最低私宅价格涨幅。

　　市区重建局昨天发表的初步预估数字显示，2008年第一季的私人房屋价格，比去年第四季高4.2％，第四季的季比涨幅是6.8％。这显示本地私人住宅的价格已开始出现增长放缓的现象。

　　市场人士认为，涨幅放缓显示，美国经济、次贷危机和股市带来的持续隐忧，使买家谨慎。房屋售卖交易量相当少，也使所预估的季比价格增长是4.2％，比去年第四季的6.8％低。但尽管今年头两个月的私人住宅交易量减少，但价格却没有下滑，显示本地房地产市场的基础并未被动摇。

　　市建局不久前公布的数据显示，今年2月份发展商卖出的私宅单位只有170个，而1月份时还有316个。若包括执行共管公寓（EC）在内，2月份销售的单位数目也只有185个，1月份出售的单位总数是328个。

　　世邦魏理仕执行董事李晓和指出，在今年第一季，买家采取了观望的态度，而发展商也决定推出较少的新项目，这个现象自去年第四季开始，就相当普遍。他估计，第一季售卖的私宅单位，会低于1000个单位，比去年第四季的1449个单位低。

　　他指出，在2008年第一季推出售卖的1200个到1400个新的私人住宅单位中，并没有豪华项目，而唯一推出的高档项目，是在第9邮区的项目，尺价介于1500至1700元。

　　其余新项目，主要是在市区外围地区（如基里玛路和实龙岗路）和东海岸地区（直落古楼），尺价分别介于每平方英尺1000至1100元和850至900元。唯一对准大众私宅市场的是勿洛水池路的Waterfront Waves，每平方英尺的售价大约是800元。

　　李晓和指出，为第一季价格增长提供部分“支撑力量”的，包括一些已售罄的新项目，如Wilkie 80（50个单位，平均售卖尺价是1530元）、Cosmo（45个单位1100元）等。　

　　李晓和认为，类似的销售量下滑情况应该也出现在楼花转售（sub-sale）和转售（resale）市场。但第一太平戴维斯（Savills）行销与业务开发主管邱瑞荣认为，楼花转售和转售活动的交易量虽然没有2007年那么高，但08年第一季的数字同06年第一季的数字相差不远。

　　ERA助理副总裁林东荣指出，次贷风暴使得本地和海外买家及机构投资者都采取观望态度，在2007年的快速增长后，私宅市场仿佛进入某种“静止状态”。

　　高力(Colliers)国际研究与咨询部主管郑惠匀却认为，这显示市场尚未出现套利者惊慌抛售的情况，而卖家也不愿意降价出售单位。

　　但卓登国际(Chesterton)研究部主管陈瑞谨认为，交易量大幅度减少，价格还出现4.2％的涨幅，似乎不太符合传统对供需和价格的看法。

　　而昨天公布的价格预估数据则显示，在一月份，一般反映高档私宅市场的核心中央区（CCR），非有地住宅的价格涨幅估计是4.4％，反映中档市场的核心区以外的中央地区（RCR）涨幅为3.9％，反映大众私宅市场的中央区以外（OCR）则估计上涨4.8％。

　　莱坊（Knight Frank）研究部主管麦俊荣指出，核心中央区的价格涨幅是连续七个季度来最低的、另外两个市场的价格，也是在连续三个季度，上涨约7％以来，最低的涨幅。

　　在去年第四季，核心中央区的涨幅是7.5％、核心区以外的中央地区涨幅是7.7％、中央区以外的涨幅是7.0％。

　　仲量联行研究部主管蔡炎亮博士指出，最大的价格放缓，来自RCR市场，或许显示中档市场的价格已接近顶端，也表示中档买家对负面市场情绪可能比较敏感。大众私宅的需求相信来自打算提升的买家、受集体出售影响的人士和打算长期投资的富裕人士。　　

　　市建局也指出，预估数字是根据每一季的前十个星期呈交的房屋转让禁令(caveats)中的交易价格，再加上新销售的单位来统计。当局会在四个星期后公布完整数据。

　　市建局说，政府会继续严密观察价格走势，并提供即时的价格相关信息。而接下来的供应依然很充足，截至去年第四季，未竣工的私宅还有6万4900个单位，其中5万6100个预计会在2008年至2011年竣工。发展商尚未脱售的单位有3万8300个（占供应的59％）。

　　市建局因此呼吁买家在做出购屋选择时，将供应充足的信息列入考虑范围内。

全年私宅价格可能只增5至10％

　　市场人士也估计，接下来私人住宅价格的上涨幅度相信会进一步放缓。

　　麦俊荣认为，在接下来的三到六个月内，交易量稀少的情况还会持续，因此每个季度的价格涨幅可能会维持在5％以下，因此，2008年全年的全岛平均私宅价格，可能只增长5至10％。若经济在接下来继续萎缩，房屋价格将面对强大的下跌压力，甚至可能经历自2004年第一季以来，第一次的价格下滑。

　　在2007年，虽然私宅价格在第四季踩煞车，但全年的私人住宅价格还是向上冲了31.2％。　　

　　林东荣说，多数发展商，尤其是那些在过去两年内赚了一笔的人，相信在短期到中期，还能采取观望的态度，握紧手头上的新项目，不推出市场。虽然市场不乏买家，但投资者也正在寻找价廉物美的项目。他相信这样僵持的情况还会持续下去。

　　蔡炎亮认为，在接下来的9到12个月内，私宅价格应该还会持续疲弱，一旦美国市场复苏后，或许会使“买气”回升。

　　郑惠匀认为，接下来的一到两季，价格涨幅应该还有2至3％。虽然本地房地产市场，相信要到今年第三、四季，才能感受到美国经济放缓的完整冲击，但本地的F1赛车和综合度假胜地，带来的正面影响，相信将抵销部分的负面冲击，因此，价格在今年最后一季，也可能上涨5至8％。

　　陈瑞谨相信，市场在不久后，将进行调整。价格是否能持守，将视持有能力而定。

　　邱瑞荣认为，楼花转售和转售活动的交易量虽然没有2007年那么高，但08年第一季的数字同06年第一季的数字相似。他相信，除了大众私宅的价格接下来可能上涨外，中档和高档市场的价格应该会维持不变。　　

　　李晓和认为，以第二季度来看，虽然本地经济的基本面还属于健康水平，但若环球金融危机、股市调整和美国经济衰退等不稳定因素加剧，目前的谨慎情绪可能会维持下去，对新登场项目的反应，或许保持在“微温”的状态。

　　但若市场情绪能改善，销售量能增加，那私宅价格可能在第二季会出现1至2％的微小涨幅。
 
《联合早报》
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Mindy Yong 杨雯诗

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次贷风暴加股市不振　买家按兵不动 - 新加坡

首季私宅售量料5年最低

(2008-03-18)

早报导读
 
 
● 龚慧婷

　　农历新年推出的私人住宅单位减少、加上市场受到次贷风暴的寒气吹袭及环球股市下滑影响，使买家按兵不动，导致本地2月份的私宅销售量，和1月份比较，滑落将近一半。

　　这除了是自去年6月份，市区重建局开始提供私宅销售数据以来，最低的销售额外，也可能导致今年第一季的销售额数据，创下5年来的新低。

　　市场人士相信，私宅市场疲弱的现象，可能还会至少延续一个月，并猜测，在4、5月份时甚至还可能会出现价格上的调整。

　　世邦魏理仕(CBRE)执行董事李晓和说：“现在市场情绪趋软，可能还会持续到第一季结束，这意味着，这个季度售卖的新单位总数，可能只有700至800个单位。新加坡房地产市场上两次出现类似的销售量低潮，是在2003年第一季的沙斯（SARS）期间，当时出售的新私宅单位只有427个，另一次是在1997年第四季亚洲金融危机爆发时，售卖单位是894个。”

上月只卖185单位

　　市建局昨天公布的数据显示，今年2月份发展商卖出的私宅单位只有170个，而1月份时还有316个。若包括执行共管公寓（EC）在内，2月份销售的单位数目也只有185个，1月份出售的单位总数是328个。

　　分析师指出，2月份的销售数据，同去年8月份房地产热时的1700多个单位比较，还不到10％。2月份推出的新单位数目也明显下降，只有343个，比1月份低了13.4％。

　　李晓和说，市场情绪不佳，发展商延后推出项目，推出的新项目只是拥有30至50个单位的小项目。

　　原本计划在农历新年前推出的Marina Bay Suites，推出日期依旧遥遥无期。

　　有市场人士指出，发展商在过去几个月采取了较谨慎的态度，一些发展商尝试到海外做路演（road show），另一些发展商甚至通过代理数据库，直接发邀请函给潜在买家。

　　仲量联行(JLL)的数据则显示，在2月份，一般反映中档市场的核心区以外的中央地区（RCR）是唯一出现销售量和最低中位数价格增长的地区。这区推出的新项目包括Cosmo（45个单位）、Adara（16个）和Tropics@Haigsville（11）。

　　高力（Colliers）国际研究与咨询部主管郑惠匀指出，以销售量来看，高档私宅（CCR）的销售额似乎最低，但以推出和销售的比例来看，其表现却比大众私宅强。

价格相对稳定

　　而仲量联行研究部主管蔡炎亮博士也指出，虽然交易量下滑，但价格还算相对稳定。

　　豪华私宅的价格如丽嘉登居(Ritz-Carlton　Residences)的一个单位，在2月份，以每平方英尺4140元出售，城市发展的凯林豪庭（Cliveden at Grange）的一个单位，售卖尺价是3914元，大致维持在高档水平。

　　在今年1月创下尺价最高的一个共管公寓单位，是以每平方英尺3671元成交的一个史格士广场(Scotts Square)单位，在2月份，两个单位以每平方英尺3656的中位数价格出售。

　　中档私宅方面，基里玛弯的Cosmo，以每平方英尺1098元的中位数价格，售卖了45个单位中的41个。

　　在大众私宅市场，勿洛水池路的Waterfront Waves推出148个单位，在1月份，以每平方英尺800元的中位数价格，卖出了79个单位，在2月份，则以808元的中位数价格，卖出另外26个单位。

　　郑惠匀认为，在2008年的头两个月，96％出售的新单位，价格在每平方英尺2000元或以下，但她相信这与这个时期，推出较多中档和大众私宅项目有关。

　　蔡炎亮相信，来自集体出售业主和富裕人士的需求依旧强劲，使价格在接下来几个月继续维持稳定。　　

　　卓登国际(Chesterton)研究部主管陈瑞谨指出，过去几天开始看到一些新项目登场，也开始有更多房地产的报章广告。

　　但他认为，这可能是发展商担心市场情况将进一步恶化，因此赶紧在价格还算比较合理的时候，推出一些单位。他也相信，3月份的销售量可能会因此稍微增加，但四、五月份可能会看到一些价格上的调整。　　　　　　　

　　市建局发言人在接受本报询问时指出，私宅销售量会根据市场情况和季节因素波动。政府将继续观察私人住宅市场，确保市场上有足够的供应来应付需求。
《联合早报》
（编辑：黄秀茱）
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