兀里弄新加坡共管公寓地段 六公司竞标但出价不高

兀里弄新加坡共管公寓地段 六公司竞标但出价不高

（2008-06-25）

早报导读
 
　昨天招标截止的兀里弄（Woodleigh Close）共管公寓地段，虽然吸引到六组人马进场竞标，不过发展商的出手还是相当保守。
　　出价最高的星狮地产（Frasers Centrepoint）以8768万元，即容积率每平方英尺270元来投标这幅地段。这比市场人士原本预测的容积率每平方英尺300元至370元来得低。

　　第一太平戴维斯（Savills）行销与业务开发主管邱瑞荣说：“共有六组人马进场争夺这幅地段，这显示任何地点不错的地段都能吸引到发展商的兴趣。”

　　“它们的出手比较谨慎，很可能是因为建筑费和借贷成本还在涨，发展商必须将之纳入投标价格中。再说，兀里地铁站什么时候启用，也是发展商必须考虑的一个重要因素。”

　　昨天招标截止的兀里弄共管公寓地段，靠近波东巴西地铁站，以及拟议中的兀里（Woodleigh）地铁站。这幅99年地契地段是上半年售地名单中的其中一幅“正选”地段。它占地11万6000平方英尺，可建筑楼面为32万4718平方英尺，估计可容纳260至290个共管公寓单位。

　　世邦魏理仕（CB Richard Ellis）执行董事李晓和也认为，建筑费飙升是发展商出手较谨慎的原因之一。另外一个原因是被目前较为淡静的楼市气氛影响。

　　不过，他指出，近一两个星期推出的一些新项目，特别是一些中低档项目都取得不错的销售表现，这在一定程度上鼓励了发展商进场购买新地皮。

　　除了星狮地产，昨天进场的发展商还包括：海峡（Hoi Hup）实业、丰隆集团、与协和（Hiap Hoe）有关的HHA房地产、国浩置业，以及森联（Sim Lian）集团。虽然有六组人马竞争，但大家出手相当接近，差距不超过5％。

　　以星狮地产的容积率每平方英尺270元地价计算，如果它成功标得有关地段，收支平衡价应该介于容积率每平方英尺650元至700元。这意味它应该是想把项目的推出价格“瞄准”在每平方英尺800元至850元以上。

　　李晓和透露，今年首六个月，附近的永久地契公寓Blossoms @ Woodleigh的二手价格平均为每平方英尺840元。另外一波动巴西住宅区的永久地契项目——Casa Meya，由于大多都是面积约800平方英尺的小单位，所以每平方英尺价格较高，约910元。
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Mindy Yong 杨雯诗

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通胀对房市是祸是福 业界人士持不同看法

通胀对房市是祸是福 业界人士持不同看法

（2008-06-25）

早报导读

　　长江实业执行董事赵国雄认为，通货膨胀上涨对发展商是件好事，有保值能力的房地产是投资者的避风港，需求会跟着通胀率上升而水涨船高。

　　他还说:“这一轮的通货膨胀上涨是由原油和食品价格高涨引起，主要影响的是低收入一群，并非我的客户群，通胀预计不会影响我们的业务。”

　　力宝集团总裁李棕则不同意他的看法，表示“去年发展商担心的是美国次贷问题，今年则是通胀问题。”

　　他提出通货膨胀上涨将增加发展商的成本，而发展商又无法立即将成本上涨转嫁给买家，处境相当为难。

　　要缓冲通胀的压力，瑞士银行投资银行执行董事兼亚洲房地产部联席主管艾伯学建议投资房地产投资信托）。

　　艾伯学说：“与投资房地产或房地产股一样，房地产投资信托能缓冲通胀压力，但少了对发展商是否控制通胀造成成本上涨的顾虑。何况，回顾房地产投资信托过去35年的表现，亚洲信托的回报一直都超越通胀率。”

　　澳大利亚早在1971年推出世界第一个房地产投资信托，是亚太区最大的房地产投资信托市场。我国则排名第二，拥有21个挂牌房地产投资信托，总市值叶200亿美元。
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大巴窑1A巷地段 供私人发展商建新加坡组屋

大巴窑1A巷地段 供私人发展商建新加坡组屋

(2008-06-27)

早报导读
● 吴汉钧
　　建屋发展局推出位于大巴窑1A巷的地段供私人发展商竞标设计、兴建和销售组屋（DBSS）。

　　建屋局文告说，这是第六块供发展私人组屋的地段。地段位于大巴窑地铁站和布莱德地铁站之间，夹在大巴窑1巷和2巷之间。

　　地段距离两个地铁站大约10分钟步行距离，附近有巴刹、邻里中心、学校等，大巴窑镇中心则有超级市场、体育场、体育馆、游泳池、公园等。

　　这个地段占地2万7500平方尺，总建筑面积达11万5400平方公尺，建筑高度限制是153公尺，也就是不能建超过50层楼。投标截止日期是8月19日中午12时。

　　莱坊（Knight Frank）研究部主管麦俊荣受访时估计，投标价会介于容积率每平方英尺150元至200元。这应该是发展商能够负担的成本。

　　博纳集团总裁伊斯迈受访时说，由于大巴窑位置居中，转售市场需求比其他地区强劲，所以他估计投标价会接近容积率每平方英尺200元，可是应该不会超过200元。

　　他说：“我看，现在这种市场情况，建筑成本高，市场情绪不稳定，发展商应该不会那么大手笔。”

　　伊斯迈估计，大巴窑地点优越，应该可以吸引到比较多发展商竞标，而不会像过去的投标，每个地段只吸引到两个发展商竞标。

　　位于淡滨尼的第一块私人组屋地段两年前以8222万元售出，容积率每平方英尺114元。位于文庆路的第二个地段以1亿7020万元售出，容积率每平方英尺234元。第三块地段位于宏茂桥52街，成功标价是1亿3418万元，容积率每平方英尺212元。第四块位于碧山，成功标价是1亿3589万元，容积率每平方英尺237元。本月初开标的第五块地段位于四美，成功标价是5200万元，容积率每平方英尺137元。

　　麦俊荣估计，五房式组屋的售价可能会介于40多万至50万元，如果售价定得更高，可能就无法在预定时间内卖出这些组屋。发展商可能得更谨慎。

　　“现在买房子的主要考量是组屋与地铁站和设施的距离。虽然这块地在大巴窑，但如果不是很靠近主要的设施，人们可能会喜欢北部较远、但靠近地铁站的组屋，毕竟在地铁上多坐6分钟，总比多走6分钟路好。”

　　伊斯迈也说，新组屋售价应该定在每平方英尺500元左右，如果超过600元，有能力的买家会少了很多。

　　文庆路私人组屋City View@Boon Keng的平均售价定在每平方英尺520元，销售速度不尽如意。
《联合早报》
（编辑：黄秀茱）
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分析师：新加坡滨海舫将是本地房市温度计

分析师：新加坡滨海舫将是本地房市温度计

李韵琳　(2008-06-26)

早报导读
　　即将在一两个月后完工的市区公寓滨海舫（The Sail），预计将是我国房市供应、售价和租金走势的温度计。

　　我国私宅市场未来是否将面对供应过剩的问题，近来成为焦点。一些分析师在报告中指我国楼市供应将面临过剩的危机，尤其是明年和后年，而为避免市场“消化不良”，政府计划在下半年减少发售新地段。

　　摩根大通(JP Mor- gan)分析师在最新发表的报告中指出，1111个单位的滨海舫取得临时入伙准证(TOP)，将能让市场更明确意识到在艰难的环境中，私宅售价和租金是否还能坐稳四方，以及未来走向。

　　分析师指出，于2004年底推出市场的滨海舫，是这一轮房地产上涨周期的开端，项目中的327个单位在还没完工之前已转手了至少两次以上，是炒气最旺的项目之一，是非常好的市场指标。
如果滨海舫的租金回报不理想，一些业主被迫削价出售，这将暗示未来一两年私宅价格将走下坡。 

　　“滨海舫的1111个单位占今年下半年预计完工单位（5398个）的超过20%。论规模、交易量，滨海舫是非常好的指标，完工后将影响出租市场。”

　　外型像双风帆的滨海舫是新加坡最高的共管公寓，一座70层楼高，另一座63层楼高。属于99年地契的滨海舫预售期间每平方英尺平均售价为900元，“身价”至今已飙升了120%，达2000元以上。

　　卓登国际(Ches- terton)研究部主管陈瑞谨同意，滨海舫“交货”后，将能让市场探温豪华私宅未来的价格走势以及市场是否有供应过剩的问题。

　　“一些业主会在取得单位时决定脱售。如果是因为租金回报不理想，一些业主被迫削价出售，这意味未来一两年私宅价格将走下坡。”

　　至于租金，他指出，滨海舫位于中央商业区心脏地带，是主要商业区的唯一住宅项目，业主预期的月租要比海天大楼(The Icon)来得高至少10%，可达6000元至7000元。

　　根据SISV记录，像海天大楼(The Icon)和瓅之尚都(Citylights)的市区公寓，目前的每月租金达4500元至6300元。不过，陈瑞谨提出，由于滨海舫规模非常大，如果大量新单位在同个时候转交到业主手中，可能将压低租金和售价。

　　他说：“由于不靠近学校，附近也没有超级市场或湿巴刹，买下滨海舫的人大部分是为了投资而并非自住业主(owner-occupier)，预计可能多达800个单位需要寻找租户或转手对象，竞争将相当激烈。”

　　此外，陈瑞谨表示，一些公司业务已开始放缓，有些甚至已停止增聘外籍高管人才或裁员，如果环球经济情况进一步恶化，在加上接下来还会有更多新市区公寓上架，租金和售价有可能下降。

　　虽然滨海舫料将使出租市场扩大，但摩根大通分析师表示，除非今明两年即将推出市场的完工单位都空置，私宅住用率不会下跌至金融危机的90.3%低水平，因此相信不会对出租市场带来显著压力。我国私宅的住用率在去年第二季达到95.1%的高峰，整体上，99年地契的房产净租金汇报介于2.5%至4%。

　　花旗银行(Citi)分析师则在最新发表的报告中指出，由于今年的新私宅供应整体还是相当吃紧，黄金地段私宅的租金将维持高水平，即使下跌也仅限5%至10%。不过12至18个月以后，当越来越多新单位推出市场，黄金地段私宅租金价格可能会下跌20%至25%，进而使高档和中档私宅价格分别下跌20%至30%和10%至20%。

　　由于政府组屋仍供不应求，不少来自海外的专才近来选择“降级”，迁移到政府组屋，花旗分析师认为大众私宅和组屋的租金价格料将持续上涨，支撑大众化私宅价格保持平稳。

　　除了滨海舫外，摩根大通分析师也指出，第三季推出市场的新项目TheArte@Thomson和巴西立的Livia也将是市场走势，尤其是大众私宅市场的探测器。
 
《联合早报》
（编辑：苏亚华）
 
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城市发展卖首尔酒店 税前盈利4亿2500万

城市发展卖首尔酒店 税前盈利4亿2500万

(2008-06-25)

早报导读

虎照事件 周正龙涉诈骗罪已被提请批捕
[13名“华南虎照”相关责任人受处理] [真假华南虎]
[陕西省林业厅两副厅长被免职] [公安调查发现周正龙造假]
 
中国：“限塑令”满月 免费塑料袋仍大行其道

国际：巴基斯坦裔加拿大青年把拒绝戴头巾妹妹勒死

观点：希丁克与刘国栋

文萃：投资400亿 上海迪士尼拍板
 
 
千禧国敦酒店集团是在1999年，以2亿2850万美元，买下这家位于韩国首都的酒店股权。 
　　城市发展子公司千禧国敦酒店集团（Millennium & Copthorne Hotels），以约5亿7000万美元（7亿7720万新元），脱售位于韩国首尔的首尔希尔顿千禧酒店（Millennium Seoul Hilton）的全部股权。买方是英国的Kangho AMC公司。

　　虽然双方同意的成交价是5800亿韩元（即7亿7720万新元），但扣除负债后，最终的总销售价是4686亿韩元（相等于6亿2790万新元）。

　　千禧国敦酒店集团是1999年，以2亿2850万美元，买下这家位于韩国首都的酒店的股权。

　　这也是千禧国敦酒店集团自2004年以6亿7500万美元，脱售美国纽约广场酒店(Plaza Hotel)的50％股权以来，最大笔的脱售协议。

　　城市发展拥有伦敦上市酒店集团——千禧国敦53％的股权，而城市发展的母公司是丰隆集团。千禧国敦在全球拥有和经营约110家酒店。

　　城市发展执行主席郭令明指出，千禧国敦集团作为酒店资产拥有者的策略不变。然而，这个销售机会进一步提高千禧国敦集团掌握市场和周期机遇的能力。

　　城市发展的文告指出，这项交易预料能为集团带来4亿2500万新元的税前盈利。集团指出，这笔交易的收益，除了能增加手头上的现金，为将来的收购机会融资，在适当的时候，也将用来赚取利息收入和减少债务。

　　双方已签署有条件的销售协议，估计交易会在今年9月完成。届时，首尔希尔顿千禧酒店将不再使用“千禧”酒店的品牌，千禧国敦酒店集团在这家酒店中，也不再拥有任何管理上的责任或经济权益，但集团也表示，将来会随时留意在韩国适当的投资机会。

　　当消息宣布后，千禧国敦酒店集团的股价，在伦敦时间下午12点10分，已上涨了11％，是自今年1月22日以来最大的涨幅。

　　城市发展是昨天闭市后发表文告，其股价昨晚闭市时报10.48元，稍微上涨0.10元。
《联合早报》
（编辑：王婉瑗）
 
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世界房地产投资亚洲大会

世界房地产投资亚洲大会

长江实业与力宝负责人：亚洲房产价格不会显著下跌

李韵琳 (2008-06-25)

早报导读
　　长江实业（Cheung Kong）执行董事赵国雄和力宝（Lippo）集团总裁李棕认为目前是买入亚洲房地产的好时机，未来一年至18个月，我国和亚洲区房地产价格将“稍微整合”，但不会显著下跌。

　　两人昨天为“世界房地产投资亚洲大会”(Real Estate Investment World Asia)发表演讲时提出以上看法。

　　赵国雄对亚洲房地产市场能乘风破浪信心满满。他说：“我们目前处于经济周期的低潮，一旦次贷问题烟消云散，亚洲一定会东山再起。”

　　除了新加坡，赵国雄也看好香港和中国房地产市场，尤其是这三个市场的优质办公楼和商业园项目。

　　李棕则对整个亚洲市场感乐观，并透露集团计划在未来5年投资100亿元发展和收购亚洲房地产项目和公司，尤其是零售、私宅、医院和酒店项目，以及陷入困境的房地产公司。

　　集团计划将三分之二的资金投入中国和印尼等新兴市场，其余则将投资在新加坡和香港等成熟市场。为筹集所需资金，力宝集团计划在未来两年里设立总值20亿元的房地产信托基金和4个房地产投资信托。

　　他说：“我们非常看好亚洲房地产市场，这一两年的价格整合，只是周期性下降的一部分，之后市场将会有起色。下降周期是拓展业务的时机，不应静观其变。我们有意买下房地产投资信托，市场上目前有一两个陷入困境的信托已找上我们，我们目前正在探讨将它们收购的可行性。”

　　昨天以嘉宾身份出席的国家发展部高级政务部长傅海燕，在致词时也表示对亚洲房地产市场前景感到乐观。

　　她指出，尽管金融和环球经济存在许多未知数，但亚洲的宏观经济基本面要比10年前来得稳健，一些分析师更认为亚洲要比欧美来得具吸引力，相信本区域能够持续取得增长。

　　重点在大会上介绍新加坡未来的发展计划，傅海燕告诉与会者，上个月公布的发展总蓝图将为本地房地产市场提供许多发展私宅、酒店、休闲、零售等的机会，不但能支撑未来增长也将使我国对投资者和新企业更具吸引力。

　　另一名主讲人高盛（Goldman Sachs）投资银行部亚洲房地产主管兼董事经理斯米高）则说：“环球信贷紧缩危机长久持续的机会非常低。有一天，当我们回顾2008年的时候，一定会认为是投资亚洲房地产的好时机。”

　　放眼亚洲，嘉德置地（CapitaLand）首席投资主管纪德坤表示，印度和越南的地价格今年以来已下跌了10％至15％，市场上有更多的“新发展区”，呈现进场的好机会。

　　纪德坤也说集团有意在日本设立基金进行投资以及收购活动。

　　他说：“本区域许多上市公司和基金的每股资产净值(NAV)已下跌了不少，目前是商议较合理收购价的好时机。”
《联合早报》
（编辑：王婉瑗）
 
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新加坡兀兰预购组屋 新措施让“不急者”打退堂鼓

新加坡兀兰预购组屋 新措施让“不急者”打退堂鼓
预购组屋申请者减至三对一

(2008-06-24)

早报导读
　　● 陈颖佳

　　建屋发展局调整选购组屋优先权的措施似乎开始奏效，昨天申请截止的兀兰预购组屋（Build-to-Order，简称BTO）项目，平均每间有3个人申请，与本月初申请截止的盛港“Compassvale Pearl”及榜鹅“Punggol Sapphire”的平均2.7人申请一个单位不相上下。

　　这与新措施实施前动辄5人、甚至10多人申请的情况有天渊之别。

　　新措施规定两度获邀选购组屋但放弃机会的首次购屋者，接下来一年内不能享有首次购屋者的优先权，以确保不急着购屋的公众不会剥夺真正想要买组屋者的机会。

　　“Compassvale Pearl”和“Punggol Sapphire”是建屋局上月底调整预购组屋和抽签选购计划措施后第一批受新措施影响的预购组屋。仅三个月前，有五个申请者抢购一间义顺预购组屋。

　　截至昨天傍晚5时，马西岭路和马西岭巷交界处的“Straits Vista @ Marsiling”的382个单位预购组屋，收到1164份申请，申请人数是组屋数量的3.05倍。

　　兀兰预购组屋申请人数虽超出可供申请单位，但情况比新措施出台前改善许多。同在北部完全发展组屋区内的Jade Spring @ Yishun第二阶段组屋，今年3月推出时，申请人数是可供购买组屋的五倍。

显示申请者更谨慎

　　预计2012年5月完工的“Straits Vista @ Marsiling”组屋，将建有50个三房式组屋和332个四房式组屋，靠近兀兰镇中心、兀兰地铁站、巴士转换站、长堤坊，附近也有商店、公园、学校、体育中心和游泳池。

　　受访房屋经纪说，这批预购组屋坐落在完全发展组屋区，设施齐全，因此相当吸引人。他们指出，申请人数只比出售单位多两倍，而不是之前的五倍、甚至十倍，显示人们申请购买组屋时更谨慎，较少抱着“抽中了再说”的侥幸心态。

　　Dennis Wee房地产经纪行董事许家荣说，近几个预购组屋申请者减少，显示新措施多少制止无心购屋者申请组屋，并已获市场肯定。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣说：“建屋局实行新条例后，人们对组屋申请采取较认真的态度。不急着申请组屋的公众，考虑到可能失去优先权，在提交申请书前会三思。”

　　刚在本月初截止申请的盛港和榜鹅预购组屋项目，也出现申请者减少现象。在新条例实施前推出的Punggol Spring，申请人数是组屋单位的5.6倍。新条例生效后，在本月初截止申请的Punggol Sapphire，则是每2.9个人抢1间组屋。

　　林东荣认为，市场必须等到这两个预购项目确定认购率（take-up rate）后，才可以准确知道新措施的效果。
《联合早报》
（编辑：王婉瑗）
 
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分析师：未来两年新加坡私宅供应没过剩

分析师：未来两年新加坡私宅供应没过剩
价格未必会显著退低

李韵琳 (2008-06-23)

早报导读
　　想买房子的人是否应该等到明年才进场，到时价格会因为供应过剩而下跌？

　　一些分析师最近发表的报告指我国楼市供应将面临过剩的危机，尤其是明年和后年，但实际情况也许不如想象中的糟，价格也可能不会显著退低。

　　据第一太平戴维斯(Savills)统计的数据显示，本地私宅未来两年的潜在供应(potential supply)实际上要比市区重建局(URA)提供的数据来得少。2009年和2010年竣工的私宅单位分别有1万零270个和1万2249个，相比之下，市建局的官方数字显示，明年和后年的新私宅供应将为1万2723个和1万7445个。

　　第一太平戴维斯参考了600多个目前正在兴建中以及未来将发展的项目，向发展商取得临时入伙准证(TOP)以及从观察各别项目的发展进展得出数据。市建局的未来供应数据则来自发展商每一季提供的预期竣工日期，该局将在7月底发表第二季房地产数据时才会更新数字。

　　第一太平戴维斯行销与业务开发主管邱瑞荣指出，许多市场人士和分析师依赖市建局的数据而没有考虑到实际情况，才会得出未来两年市场将“消化不良”、房地产价格将下跌的结论。

　　邱瑞荣说：“目前的数据是根据发展商在3月份向当局提呈的数据，但在这期间，市场上出现了许多变数，有集体出售告吹，集体出售项目延后重新发展等等，因此接下来两年的供应相信没有官方数据那么多。”

　　由于楼市疲弱，建筑成本又高，有不少发展商买下集体出售项目后不急着拆掉重建，而选择暂时出租，比如礼敦岭(Leedon Heights)和花拉阁(Farrer Court)，这减少了未来两年推出市场的供应。

　　此外，金香园(Tulip Gardens)、马克维景(Makeway View)和秉德阁(Pender Court)集体出售告吹也使市场未来的新供应“缩水”了一些。

　　虽然还没计算在未来供应内，目前还在高庭或分层地契局审理的浩然大厦(Horizon Towers)、吉门岭公寓(Gillman Heights)、民登苑(Minton Rise)和淡滨尼阁(Tampines Court)，也将限制未来两年的供应。

　　花拉阁和吉门岭公寓是本地最大和第二大集体出售地段，少了这两幅地段，未来供应将减少约3000个单位。

　　另外，邱瑞荣表示，大型发展商有足够财力坐拥一些地段，为了不削价出售而选择延迟推出或重建新项目。比如长春产业(Allgreen)的Cascadia和远东及永泰控股的Floridian，发展商是在10年前买下这两个地段，但延迟到去年才推出市场，这么一来，未来供应将被分散，不会出现供应充斥市场的情况。

　　“本地市场过去平均每年能‘消化’8000个私宅单位，未来几年相信会更多。两个综合度假胜地(IR)在明后年建成以后将制造更多就业机会，吸引更多外籍人士前来本地，增加需求。何况，政府组屋供不应求的情况预计会持续，目前未出售的政府组屋仅有1200个，四五年前的空置单位则达2万5000个。”

　　邱瑞荣也指出，政府计划在今年下半年减少发售新地段，而采取更灵活的方式把更多地段列入备售名单(reserve list)不但能缓和市场顾虑，也有助于控制实际供应。

分析师近期报告都预测房价将下跌

　　过去两个星期，分析师发表的报告都预测本地房地产价格将在未来两年里下跌。

　　联昌国际(CIMB-GK)分析师指出，目前的转售市场交易价已较去年9月低了20％至40％，而今年至今推出市场的新单位仅有2100个，相信明年将有大量供应充斥市场，进而打压新私宅单位的售价。

　　高纬物业(Cushman & Wakefield)则预测，从明年至2011年，未出售或即将推出市场的私宅供应将逐步增加，导致核心中央区(CCR)的中数(median)售价可能从2008年第一季的高峰下降8％至17％。

　　然而，高纬物业的研究也发现，从去年8月至今年5月之间，225个新推出的私宅项目当中，仅有10％的发展商把售调低超过20％，但相比1997/1998年的金融危机，售价的趋软较为温和。当年一些发展商甚至削价高达40％。

　　高盛(Goldman Sachs)分析师则预计，本地房地产价格将在今年持续趋软，高档私宅价格将下跌10％，大众化私宅价格也可能下滑5％，并在明年进一步退低。

　　有分析师提出，我国和环球经济放缓以及通胀问题可能会导致本地楼价暴跌。对此，邱瑞荣表示，除非类似金融危机时的情况，我国经济连续两三个季度都出现负增长、失业人数飙升、房贷利息居高不下，未来几年相信不会看见历史重演。

　　虽然我国楼市预计在未来两年不会大跌，但邱瑞荣认为，如果IR没有预期中成功、环球经济持续低迷，我国可能在2011年以后面临供应过剩的危机，2011年将有1万5451个单位上市，而2012年以后的供应将多达2万3261个单位。

《联合早报》
（编辑：冯玉君）

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新加坡新公寓让车子“登高入室”

新加坡新公寓让车子“登高入室”
　林婉诗(2007-05-25)
 

　　发展商Hayden Properties将在史各士路(Scotts Road)发展一栋拥有汽车电梯、让屋主把汽车停放在自家公寓门口的豪华高楼公寓，无论屋主住在哪一层楼。

车子可驶入汽车玻璃电梯

　　屋主可把车子驶入汽车玻璃电梯，电梯从地面层徐徐上升，把屋主连人带车送到任何一楼层的公寓单位。玻璃电梯连人带车徐徐上升的画面，相信会令人惊叹。

　　一般上，高楼公寓的停车场，往往都是属于大规模的、集中式的，而且多建于地面层或地下层。

 史各士路的亚洲大酒店前址地段，将重新发展成一个让屋主把车驾到自家门口的高楼公寓。 

　　因此，这个让屋主把车子驶到公寓门口的高楼公寓，相信是新加坡和本区域首创，也是世上拥有私人停车位的最高公寓项目。

　　这个项目位于史各士路37号，也就是亚洲大酒店(Hotel Asia)的前址，建成后会有30层楼高，将拥有54个单位及两个顶层豪宅单位，每个单位面积大约是3000平方英尺。　　

　　这个项目还未命名，售价也未定，预料会在今年最后一季推出市场。它预料会在年底动工建设，后年底之前建峻。

　　以现今房地产市场行情来看，这个项目或许可卖每平方英尺4000元左右。　　

　　Hayden Properties的董事素巴曼（Leny Suparman）昨天在文告中说：“史各士路37号的住宅大楼，将带来独特的共管公寓生活体验，也给屋主带来有地住宅的好处。”

　　Hayden Properties成立于去年10月，是KOP Capital与Emirates Tarian Capital的合资公司。它的核心业务包括发展房地产及提供房地产管理服务。

　　KOP Capital是一家为房地产及基础设施项目提供商业、投资与金融咨询服务的公司；而Emirates Tarian Capital是中东酋长投资集团（Emirates Investment Group）旗下的投资公司。

　　亚洲大酒店的前业主是雅诗阁集团(Ascott)。雅诗阁今年2月宣布以1亿4700万元脱售该酒店，当时买家身份并没有正式对外公布。
《联合早报》
（编辑：黄爱莲）
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分析师：未来两年新加坡私宅供应没过剩

分析师：未来两年新加坡私宅供应没过剩

价格也未必显著退低

（2008-06-23）

早报导读
● 李韵琳

想买房子的人是否应该等到明年才进场，到时价格会因为供应过剩而下跌？

　　一些分析师最近发表的报告指我国楼市供应将面临过剩的危机，尤其是明年和后年，但实际情况也许不如想象中的糟，价格也可能不会显著退低。

　　据第一太平戴维斯(Savills)统计的数据显示，本地私宅未来两年的潜在供应(potential supply)实际上要比市区重建局(URA)提供的数据来得少。2009年和2010年竣工的私宅单位分别有1万零270个和1万2249个，相比之下，市建局的官方数字显示，明年和后年的新私宅供应将为1万2723个和1万7445个。

　　第一太平戴维斯参考了600多个目前正在兴建中以及未来将发展的项目，向发展商取得临时入伙准证(TOP)以及从观察各别项目的发展进展得出数据。市建局的未来供应数据则来自发展商每一季提供的预期竣工日期，该局将在7月底发表第二季房地产数据时才会更新数字。

　　第一太平戴维斯行销与业务开发主管邱瑞荣指出，许多市场人士和分析师依赖市建局的数据而没有考虑到实际情况，才会得出未来两年市场将“消化不良”、房地产价格将下跌的结论。

　　邱瑞荣说：“目前的数据是根据发展商在3月份向当局提呈的数据，但在这期间，市场上出现了许多变数，有集体出售告吹，集体出售项目延后重新发展等等，因此接下来两年的供应相信没有官方数据那么多。”

　　由于楼市疲弱，建筑成本又高，有不少发展商买下集体出售项目后不急着拆掉重建，而选择暂时出租，比如礼敦岭(Leedon Heights)和花拉阁(Farrer Court)，这减少了未来两年推出市场的供应。

　　此外，金香园(Tulip Gardens)、马克维景(Makeway View)和秉德阁(Pender Court)集体出售告吹也使市场未来的新供应“缩水”了一些。

　　虽然还没计算在未来供应内，目前还在高庭或分层地契局审理的浩然大厦(Horizon Towers)、吉门岭公寓(Gillman Heights)、民登苑(Minton Rise)和淡滨尼阁(Tampines Court)，也将限制未来两年的供应。

花拉阁和吉门岭公寓是本地最大和第二大集体出售地段，少了这两幅地段，未来供应将减少约3000个单位。
　　另外，邱瑞荣表示，大型发展商有足够财力坐拥一些地段，为了不削价出售而选择延迟推出或重建新项目。比如长春产业(Allgreen)的Cascadia和远东及永泰控股的Floridian，发展商是在10年前买下这两个地段，但延迟到去年才推出市场，这么一来，未来供应将被分散，不会出现供应充斥市场的情况。

　　“本地市场过去平均每年能‘消化’8000个私宅单位，未来几年相信会更多。两个综合度假胜地(IR)在明后年建成以后将制造更多就业机会，吸引更多外籍人士前来本地，增加需求。何况，政府组屋供不应求的情况预计会持续，目前未出售的政府组屋仅有1200个，四五年前的空置单位则达2万5000个。”

　　邱瑞荣也指出，政府计划在今年下半年减少发售新地段，而采取更灵活的方式把更多地段列入备售名单(reserve list)不但能缓和市场顾虑，也有助于控制实际供应。

分析师近期报告

都预测房价将下跌

过去两个星期，分析师发表的报告都预测本地房地产价格将在未来两年里下跌。

　　联昌国际(CIMB-GK)分析师指出，目前的转售市场交易价已较去年9月低了20％至40％，而今年至今推出市场的新单位仅有2100个，相信明年将有大量供应充斥市场，进而打压新私宅单位的售价。

　　高纬物业(Cushman & Wakefield)则预测，从明年至2011年，未出售或即将推出市场的私宅供应将逐步增加，导致核心中央区(CCR)的中数(median)售价可能从2008年第一季的高峰下降8％至17％。

　　然而，高纬物业的研究也发现，从去年8月至今年5月之间，225个新推出的私宅项目当中，仅有10％的发展商把售调低超过20％，但相比1997/1998年的金融危机，售价的趋软较为温和。当年一些发展商甚至削价高达40％。

高盛(Goldman Sachs)分析师则预计，本地房地产价格将在今年持续趋软，高档私宅价格将下跌10％，大众化私宅价格也可能下滑5％，并在明年进一步退低。
　　有分析师提出，我国和环球经济放缓以及通胀问题可能会导致本地楼价暴跌。对此，邱瑞荣表示，除非类似金融危机时的情况，我国经济连续两三个季度都出现负增长、失业人数飙升、房贷利息居高不下，未来几年相信不会看见历史重演。

　　虽然我国楼市预计在未来两年不会大跌，但邱瑞荣认为，如果IR没有预期中成功、环球经济持续低迷，我国可能在2011年以后面临供应过剩的危机，2011年将有1万5451个单位上市，而2012年以后的供应将多达2万3261个单位。
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Mindy Yong 杨雯诗

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新加坡达高轩预售卖出三分二单位

新加坡达高轩预售卖出三分二单位

（2008-06-23）

早报导读
　　虽然最近的楼市相当淡静，但上周末预售的达高轩(Dakota Residences)，却还是成功卖出了大约80个单位，即三分之二的预售单位。
　　这个位于旧机场路(Old Airport Road)附近的99年地契共管公寓，是由房地产公司——和美投资(Ho Bee Investment)与职总安居(NTUC Choice Homes)联手发展的。

　　发展商在上周末的预售活动中，以每平方英尺平均970元的价格，将其中122个单位先开放让一些私下邀请的宾客选购。

　　和美集团发言人昨晚向本报证实，该项目已有大约80个单位找到了买家。

　　他认为，达高轩能够在这个淡市中取得不错的销售成绩，主要是因为其地点有相当大的发展潜能。

　　“它距离地铁环线(circle line)中的达科达(Dakota)地铁站只有大约5分钟距离，而且刚刚公布的2008年总蓝图显示，加冷河畔将被赋予新生命，打造成高级濒水住宅及休闲商业区，建有滨海住宅、酒店、办公楼、零售与娱乐设施。”

　　达高轩位于达高打弯(Dakota Crescent)，共有348个单位。在预售之前，已有市场消息传说，发展商可能为了刺激项目的销售量、炒热楼市气氛，而特意将预售价格调低至它们原本瞄准的每平方英尺1000元至1100元以下。这意味，一个1300平方英尺的三卧房式单位，将以124万元，而不是143万元出售。

　　不过，以每平方英尺平均970元推出，也意味发展商的利润压得相当低。由于建筑费在过去一年多猛飙，和美投资与职总安居的成本很可能将近每平方英尺950元。

　　自去年8月以来，本地楼市就陷入寒冬，每个月卖出的私宅单位不到高峰期的四分之一。上个月，一些项目例如华业集团的千万元豪宅——Nassim Park Residences，成功卖出了超过50％的单位，不过，另一些项目却只有两三成的销售率，整体楼市的表现仍相当参差不齐。

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新加坡房地产后市走势 证券行看法不一

新加坡房地产后市走势 证券行看法不一

（2008-06-23）

早报导读

● 陈士铭

尽管市区重建局日前发布的数字显示上个月卖出的新私宅单位猛飙了55％至441个单位，而政府表示在下半年也会减少售地，各家证券行仍然对本地房地产后市的看法不一，其中联昌国际研究与华侨银行投资研究继续对私宅走势持中立立场，但星展集团研究和金英证券研究却大致上持乐观态度。

　　联昌国际研究说，楼花转售(sub-sale)市场的一些私宅交易价格比去年9月的水平低了20％到40％，然而新住宅价格却依然保持平稳。考虑到截至目前为止只推出2100个新单位，明年可能出现过剩的新供应恐会对新私宅价格造成压力，同时潜在的滞胀(stagflation)环境也将不利于中高档房地产的走势，因此联昌国际对本地房地产业抱着中立态度，并预测住宅市场短期而言会缺乏方向。

　　华侨银行投资研究报告指出，上个月新推出的私宅数目比前季度飙升91％，无论是核心中央区(CCR)还是其余的中央区(RCR)的新推出单位，都上升到今年以来的最高水平，这相信是发展商趁4月股市强劲回升的好转气氛而展开取巧行动的结果。

　　可是必须指出的是，中央区外(OCR)的新推出单位数目在同月份却比前季度下滑，而所有地区的未售出单位也相当可观。随着更多核心中央区的私宅项目短期内可能推出，发展商或被迫以较低价格出售房地产，华侨银行投资研究因此维持对整体房地产业的“中性”评级。

　　星展集团研究则针对政府下半年的售地计划发表报告认为，由于供私宅、酒店和商业楼面用途的正选地段(confirmed list)各比上半年的减少62％、58％和65％，这明显反映出政府开始要减少发售新地段，让市场有一些喘息发展空间。

　　尽管政府下半年的售地计划宣布并没有直接影响到任何上市房地产公司，有关宣布无疑促进了市场对本地土地供应规划的信心，确保了房地产业中期的持续性稳健成长，星展集团因此给予整体房地产业“加磅”评级，其中推荐的吸购首选为城市发展(CDL)，目标价为12.90元，也给予代表中档与大众私宅部分的星狮集团(F&N)和长春产业(Allgreen Properties)“买入”评级，目标价分别为5.80元和1.66元。

　　金英证券研究报告则强调，检视今年以来的私宅转售市场，尤其是进行超过5个楼花转售交易的项目，价格似乎已经走软，但低交易量并不足以作为明确的统计结论。至于延迟付款计划的取消，投机者的确可能被迫在取得临时入伙准证前削价脱售他们手上的私宅，但这其实应被视为市场的暂时巩固，毕竟这样的局面将是真正买主进场的好机会。

　　此外，综合度假胜地的完工以及夜间一级方程式赛车将有助于把新加坡进一步转变成国际都市，本地房地产业中长期来说还是大有作为的，因此金英证券继续建议投资者买入城市发展、嘉德置地(CapitaLand)以及吉宝置业(（Keppel Land)，目标价分别是13.94元、7.48元和8.33元。

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新加坡市区公寓 老外新欢

新加坡市区公寓 老外新欢

（2008-06-22）

早报导读
● 吴慧敏

　　近一两年来，坐落在金融区或者金融区边缘的共管公寓，已陆续完工，住户也纷纷迁入。

从夜晚的灯火和悬挂了窗帘的窗户来看，海天大厦和瓅之尚都等完工半年至一年的新市区公寓，

都已经取得超过一半的住用率。这些市区公寓不靠近学校，也没有湿巴刹，到底吸引怎样的租户？

它们的租金和价格走势又如何？跟乌节路和郊外的公寓比起来，有何不同？

市区公寓由于不靠近学校，附近也没有湿巴刹，所以这里的住户跟一般住宅区的住户有些不同。在这里较少看到孩子还在上学的家庭，而外国人的比例相当高。
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房地产市场疲弱 新加坡政府下半年减少售地

房地产市场疲弱 新加坡政府下半年减少售地

（2008-06-20）

早报导读
● 李韵琳

　　环球经济前景不明朗，我国房地产市场疲弱，近期几幅政府售地反应不理想，为避免市场“消化不良”，政府计划减少发售新地段，把更多地段列入备售名单(reserve list)。

　　在今年下半年的政府售地计划，政府计划发售八幅正选地段（confirmed list），为市场增添约1120个私宅单位、5万平方公尺的商业楼面，以及700间酒店客房。

　　这要比上半年的正选地段供应来得少，尤其是私宅单位供应，从上半年的3000个减少了60.5％，酒店客房也较上半年的1670间少了58％。

大部分潜在供应量

灵活列入备售名单

　　有别于过去的做法，政府这次采取了更灵活的方式，把大部分的潜在供应列入备售名单，让发展商根据市场的需求申请投标。

　　除了即将新推出的七幅新地段外，下半年的备售名单还包括今年上半年以及下半年未出售的25幅地段，总共为32幅，供应约6840个私宅单位，35万平方公尺的商业楼面以及5050间酒店客房。

　　相比之下，上半年的备售名单供应仅有约110个私宅单位，780间酒店客房和12万平方公尺的商业楼面。

　　整体来说，未来六个月内，政府将推出13幅新地段，包括六幅私宅地段、三幅商业地段、三幅酒店地段以及一幅白色地段。包括备售名单的供应，总潜在供应达7960个住宅单位，5750个酒店客房以及40万平方公尺的商业楼面，比上半年的8250个住宅单位，41万平方公尺的商业楼面和5850间酒店客房来得少。

分析师认为把更多地段列入备售名单值得赞许，并指出政府显然考虑到目前的大环境存在许多不稳定因素，对业界人士对私宅供应过剩的顾虑作出反应。
　　莱坊（Knight Frank）研究部主管麦俊荣指出，政府考虑到目前的市场情况减少即时供应是审慎的做法，有助于缓和供应过剩的顾虑，而把更多地段列入备售名单则能让售地计划变得更灵活，如果市场在下半年恢复，不会出现供不应求的情况。

　　过去18个月，各政府机构已经发售了不少土地。市场人士估计，从2007年至今，政府已卖出将近50幅地段。

　　第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣说：“政府这次不但减少私宅单位的新供应，也重新包装了一些旧地段，提升它们的出售潜能，比如正选名单上的杨厝港路和实里达路交界处地段。市建局在检讨了市场反应后将该地段扩大，并注入商业元素，规定设立零售和饮食场所。”

　　他也指出，过去一年集体出售活动已确保市场有足够高档住宅，政府新推出的地段都属于大众私宅，能应付组屋提升者以及第一次购屋者对私宅的需求。

　　高力(Colliers)国际研究部主管郑惠匀则表示，在正选名单上的地段都“具战略意义”，能应付我国长期发展的需求，列入备售名单的新地段也非常具吸引力，尤其是裕廊13街的白色地段，是裕廊商业区的第一个项目，而实龙岗三道和达歌打弯（Dakota Crescent）的私宅地段，非常靠近地铁站。不过，基于目前低迷的市场情绪，郑惠匀认为它们被“勾”出的机会不大。

　　除了减少推出新地段外，市建局也宣布将于跑马埔路（Race Course Rd）和武吉知马路交界处，从售地计划中的正选名单中抽出来。这幅位于小印度地铁站上方的酒店地段，上个月截止招标时，连一份投标书也没有收到，跌破市场人士的眼镜。该局最近一次从备售名单中抽出地段是在去年10月。

　　市建局表示，它的意愿是让成功标下该酒店地段的发展商，建造一个衔接酒店和附近地铁站的地下行人道，但既然没有成功出售，地下行人道将交由陆路交通管理局建造。

　　市建局将考虑陆交局的工程进度，之后检讨是否在日后通过售地计划重新把该地段推出。

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两短期新加坡办公楼地段正选 分析师：可能供应过剩

两短期新加坡办公楼地段正选 分析师：可能供应过剩

（2008-06-20）

早报导读
 
　　下半年的正选名单中有两幅短期办公楼(transitional office)地段，分析师感到惊讶，认为是多余的。
　　这两幅短期办公楼地段分别位于莫罕默苏丹路（Mohamed Sultan Road）和蒙巴登路（Mountbatten Road），租约为15年。市建局表示，短期办公楼预计在一年内可建成，能满足急需办公楼面的企业的需要。

　　卓登国际（Chesterton International）研究部主管陈瑞谨指出，办公楼供应吃紧，租金高会影响我国的竞争力，政府推出这两个地段相信是希望能缓和租金居高不下的压力。

　　他说：“政府是希望推出更多地段来‘逼’发展商或业主降低租金，但除非政府愿意接受较低的标价，否则达不到这个效果，而且可能在需求急转直下时面对供应过剩的问题。”

　　由于投标价太低，市建局今年初拒绝发售阿裕尼地铁站旁的短期办公楼地段。这是该局7年以来，首次拒绝颁售已获得投标的地段。

　　第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣则表示，两幅地段估计最早在2009年底建成，而届时滨海湾金融中心第一期工程将完工，到那个时候，办公楼的短缺问题就可能不那么严重，而这类短期办公楼可能成为明日黄花。

　　“目前的建筑成本一直再上涨，这类短期办公楼的租金又不高，发展商从中能赚取的回报会越来越少，使发展短期办公楼要比其他项目来得逊色。”
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