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新加坡新公寓让车子“登高入室”
　林婉诗(2007-05-25)
 

　　发展商Hayden Properties将在史各士路(Scotts Road)发展一栋拥有汽车电梯、让屋主把汽车停放在自家公寓门口的豪华高楼公寓，无论屋主住在哪一层楼。

车子可驶入汽车玻璃电梯

　　屋主可把车子驶入汽车玻璃电梯，电梯从地面层徐徐上升，把屋主连人带车送到任何一楼层的公寓单位。玻璃电梯连人带车徐徐上升的画面，相信会令人惊叹。

　　一般上，高楼公寓的停车场，往往都是属于大规模的、集中式的，而且多建于地面层或地下层。

 史各士路的亚洲大酒店前址地段，将重新发展成一个让屋主把车驾到自家门口的高楼公寓。 

　　因此，这个让屋主把车子驶到公寓门口的高楼公寓，相信是新加坡和本区域首创，也是世上拥有私人停车位的最高公寓项目。

　　这个项目位于史各士路37号，也就是亚洲大酒店(Hotel Asia)的前址，建成后会有30层楼高，将拥有54个单位及两个顶层豪宅单位，每个单位面积大约是3000平方英尺。　　

　　这个项目还未命名，售价也未定，预料会在今年最后一季推出市场。它预料会在年底动工建设，后年底之前建峻。

　　以现今房地产市场行情来看，这个项目或许可卖每平方英尺4000元左右。　　

　　Hayden Properties的董事素巴曼（Leny Suparman）昨天在文告中说：“史各士路37号的住宅大楼，将带来独特的共管公寓生活体验，也给屋主带来有地住宅的好处。”

　　Hayden Properties成立于去年10月，是KOP Capital与Emirates Tarian Capital的合资公司。它的核心业务包括发展房地产及提供房地产管理服务。

　　KOP Capital是一家为房地产及基础设施项目提供商业、投资与金融咨询服务的公司；而Emirates Tarian Capital是中东酋长投资集团（Emirates Investment Group）旗下的投资公司。

　　亚洲大酒店的前业主是雅诗阁集团(Ascott)。雅诗阁今年2月宣布以1亿4700万元脱售该酒店，当时买家身份并没有正式对外公布。
《联合早报》
（编辑：黄爱莲）
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分析师：未来两年新加坡私宅供应没过剩

价格也未必显著退低

（2008-06-23）

早报导读
● 李韵琳

想买房子的人是否应该等到明年才进场，到时价格会因为供应过剩而下跌？

　　一些分析师最近发表的报告指我国楼市供应将面临过剩的危机，尤其是明年和后年，但实际情况也许不如想象中的糟，价格也可能不会显著退低。

　　据第一太平戴维斯(Savills)统计的数据显示，本地私宅未来两年的潜在供应(potential supply)实际上要比市区重建局(URA)提供的数据来得少。2009年和2010年竣工的私宅单位分别有1万零270个和1万2249个，相比之下，市建局的官方数字显示，明年和后年的新私宅供应将为1万2723个和1万7445个。

　　第一太平戴维斯参考了600多个目前正在兴建中以及未来将发展的项目，向发展商取得临时入伙准证(TOP)以及从观察各别项目的发展进展得出数据。市建局的未来供应数据则来自发展商每一季提供的预期竣工日期，该局将在7月底发表第二季房地产数据时才会更新数字。

　　第一太平戴维斯行销与业务开发主管邱瑞荣指出，许多市场人士和分析师依赖市建局的数据而没有考虑到实际情况，才会得出未来两年市场将“消化不良”、房地产价格将下跌的结论。

　　邱瑞荣说：“目前的数据是根据发展商在3月份向当局提呈的数据，但在这期间，市场上出现了许多变数，有集体出售告吹，集体出售项目延后重新发展等等，因此接下来两年的供应相信没有官方数据那么多。”

　　由于楼市疲弱，建筑成本又高，有不少发展商买下集体出售项目后不急着拆掉重建，而选择暂时出租，比如礼敦岭(Leedon Heights)和花拉阁(Farrer Court)，这减少了未来两年推出市场的供应。

　　此外，金香园(Tulip Gardens)、马克维景(Makeway View)和秉德阁(Pender Court)集体出售告吹也使市场未来的新供应“缩水”了一些。

　　虽然还没计算在未来供应内，目前还在高庭或分层地契局审理的浩然大厦(Horizon Towers)、吉门岭公寓(Gillman Heights)、民登苑(Minton Rise)和淡滨尼阁(Tampines Court)，也将限制未来两年的供应。

花拉阁和吉门岭公寓是本地最大和第二大集体出售地段，少了这两幅地段，未来供应将减少约3000个单位。
　　另外，邱瑞荣表示，大型发展商有足够财力坐拥一些地段，为了不削价出售而选择延迟推出或重建新项目。比如长春产业(Allgreen)的Cascadia和远东及永泰控股的Floridian，发展商是在10年前买下这两个地段，但延迟到去年才推出市场，这么一来，未来供应将被分散，不会出现供应充斥市场的情况。

　　“本地市场过去平均每年能‘消化’8000个私宅单位，未来几年相信会更多。两个综合度假胜地(IR)在明后年建成以后将制造更多就业机会，吸引更多外籍人士前来本地，增加需求。何况，政府组屋供不应求的情况预计会持续，目前未出售的政府组屋仅有1200个，四五年前的空置单位则达2万5000个。”

　　邱瑞荣也指出，政府计划在今年下半年减少发售新地段，而采取更灵活的方式把更多地段列入备售名单(reserve list)不但能缓和市场顾虑，也有助于控制实际供应。

分析师近期报告

都预测房价将下跌

过去两个星期，分析师发表的报告都预测本地房地产价格将在未来两年里下跌。

　　联昌国际(CIMB-GK)分析师指出，目前的转售市场交易价已较去年9月低了20％至40％，而今年至今推出市场的新单位仅有2100个，相信明年将有大量供应充斥市场，进而打压新私宅单位的售价。

　　高纬物业(Cushman & Wakefield)则预测，从明年至2011年，未出售或即将推出市场的私宅供应将逐步增加，导致核心中央区(CCR)的中数(median)售价可能从2008年第一季的高峰下降8％至17％。

　　然而，高纬物业的研究也发现，从去年8月至今年5月之间，225个新推出的私宅项目当中，仅有10％的发展商把售调低超过20％，但相比1997/1998年的金融危机，售价的趋软较为温和。当年一些发展商甚至削价高达40％。

高盛(Goldman Sachs)分析师则预计，本地房地产价格将在今年持续趋软，高档私宅价格将下跌10％，大众化私宅价格也可能下滑5％，并在明年进一步退低。
　　有分析师提出，我国和环球经济放缓以及通胀问题可能会导致本地楼价暴跌。对此，邱瑞荣表示，除非类似金融危机时的情况，我国经济连续两三个季度都出现负增长、失业人数飙升、房贷利息居高不下，未来几年相信不会看见历史重演。

　　虽然我国楼市预计在未来两年不会大跌，但邱瑞荣认为，如果IR没有预期中成功、环球经济持续低迷，我国可能在2011年以后面临供应过剩的危机，2011年将有1万5451个单位上市，而2012年以后的供应将多达2万3261个单位。
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新加坡达高轩预售卖出三分二单位

（2008-06-23）

早报导读
　　虽然最近的楼市相当淡静，但上周末预售的达高轩(Dakota Residences)，却还是成功卖出了大约80个单位，即三分之二的预售单位。
　　这个位于旧机场路(Old Airport Road)附近的99年地契共管公寓，是由房地产公司——和美投资(Ho Bee Investment)与职总安居(NTUC Choice Homes)联手发展的。

　　发展商在上周末的预售活动中，以每平方英尺平均970元的价格，将其中122个单位先开放让一些私下邀请的宾客选购。

　　和美集团发言人昨晚向本报证实，该项目已有大约80个单位找到了买家。

　　他认为，达高轩能够在这个淡市中取得不错的销售成绩，主要是因为其地点有相当大的发展潜能。

　　“它距离地铁环线(circle line)中的达科达(Dakota)地铁站只有大约5分钟距离，而且刚刚公布的2008年总蓝图显示，加冷河畔将被赋予新生命，打造成高级濒水住宅及休闲商业区，建有滨海住宅、酒店、办公楼、零售与娱乐设施。”

　　达高轩位于达高打弯(Dakota Crescent)，共有348个单位。在预售之前，已有市场消息传说，发展商可能为了刺激项目的销售量、炒热楼市气氛，而特意将预售价格调低至它们原本瞄准的每平方英尺1000元至1100元以下。这意味，一个1300平方英尺的三卧房式单位，将以124万元，而不是143万元出售。

　　不过，以每平方英尺平均970元推出，也意味发展商的利润压得相当低。由于建筑费在过去一年多猛飙，和美投资与职总安居的成本很可能将近每平方英尺950元。

　　自去年8月以来，本地楼市就陷入寒冬，每个月卖出的私宅单位不到高峰期的四分之一。上个月，一些项目例如华业集团的千万元豪宅——Nassim Park Residences，成功卖出了超过50％的单位，不过，另一些项目却只有两三成的销售率，整体楼市的表现仍相当参差不齐。

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新加坡房地产后市走势 证券行看法不一

（2008-06-23）

早报导读

● 陈士铭

尽管市区重建局日前发布的数字显示上个月卖出的新私宅单位猛飙了55％至441个单位，而政府表示在下半年也会减少售地，各家证券行仍然对本地房地产后市的看法不一，其中联昌国际研究与华侨银行投资研究继续对私宅走势持中立立场，但星展集团研究和金英证券研究却大致上持乐观态度。

　　联昌国际研究说，楼花转售(sub-sale)市场的一些私宅交易价格比去年9月的水平低了20％到40％，然而新住宅价格却依然保持平稳。考虑到截至目前为止只推出2100个新单位，明年可能出现过剩的新供应恐会对新私宅价格造成压力，同时潜在的滞胀(stagflation)环境也将不利于中高档房地产的走势，因此联昌国际对本地房地产业抱着中立态度，并预测住宅市场短期而言会缺乏方向。

　　华侨银行投资研究报告指出，上个月新推出的私宅数目比前季度飙升91％，无论是核心中央区(CCR)还是其余的中央区(RCR)的新推出单位，都上升到今年以来的最高水平，这相信是发展商趁4月股市强劲回升的好转气氛而展开取巧行动的结果。

　　可是必须指出的是，中央区外(OCR)的新推出单位数目在同月份却比前季度下滑，而所有地区的未售出单位也相当可观。随着更多核心中央区的私宅项目短期内可能推出，发展商或被迫以较低价格出售房地产，华侨银行投资研究因此维持对整体房地产业的“中性”评级。

　　星展集团研究则针对政府下半年的售地计划发表报告认为，由于供私宅、酒店和商业楼面用途的正选地段(confirmed list)各比上半年的减少62％、58％和65％，这明显反映出政府开始要减少发售新地段，让市场有一些喘息发展空间。

　　尽管政府下半年的售地计划宣布并没有直接影响到任何上市房地产公司，有关宣布无疑促进了市场对本地土地供应规划的信心，确保了房地产业中期的持续性稳健成长，星展集团因此给予整体房地产业“加磅”评级，其中推荐的吸购首选为城市发展(CDL)，目标价为12.90元，也给予代表中档与大众私宅部分的星狮集团(F&N)和长春产业(Allgreen Properties)“买入”评级，目标价分别为5.80元和1.66元。

　　金英证券研究报告则强调，检视今年以来的私宅转售市场，尤其是进行超过5个楼花转售交易的项目，价格似乎已经走软，但低交易量并不足以作为明确的统计结论。至于延迟付款计划的取消，投机者的确可能被迫在取得临时入伙准证前削价脱售他们手上的私宅，但这其实应被视为市场的暂时巩固，毕竟这样的局面将是真正买主进场的好机会。

　　此外，综合度假胜地的完工以及夜间一级方程式赛车将有助于把新加坡进一步转变成国际都市，本地房地产业中长期来说还是大有作为的，因此金英证券继续建议投资者买入城市发展、嘉德置地(CapitaLand)以及吉宝置业(（Keppel Land)，目标价分别是13.94元、7.48元和8.33元。

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Mindy Yong 杨雯诗

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新加坡市区公寓 老外新欢

（2008-06-22）

早报导读
● 吴慧敏

　　近一两年来，坐落在金融区或者金融区边缘的共管公寓，已陆续完工，住户也纷纷迁入。

从夜晚的灯火和悬挂了窗帘的窗户来看，海天大厦和瓅之尚都等完工半年至一年的新市区公寓，

都已经取得超过一半的住用率。这些市区公寓不靠近学校，也没有湿巴刹，到底吸引怎样的租户？

它们的租金和价格走势又如何？跟乌节路和郊外的公寓比起来，有何不同？

市区公寓由于不靠近学校，附近也没有湿巴刹，所以这里的住户跟一般住宅区的住户有些不同。在这里较少看到孩子还在上学的家庭，而外国人的比例相当高。
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