新加坡义顺推出较便宜组屋

新加坡义顺推出较便宜组屋

蔡永伟　(2008-12-19)

早报导读

　　建屋发展局在义顺推出名为“Dew Spring”的预购组屋项目（BTO），售价比附近组屋的转售价便宜10％至40％。其中近一半是两房式和三房式的小型组屋，是建屋局今年推出最多小型组屋的发展项目。

　　建屋局昨天召开记者会宣布增建小型组屋时也说，为继续设法帮助低收入者拥屋，建屋发展局计划在未来两年兴建4000个单位小型组屋，也就是明后两年各建造2000个单位，比今年推出的1000个多出一倍。

　　Dew Spring预购组屋是建屋局过去一年来在义顺推出的第三个预购项目，位于义顺环路和义顺41街交界处，毗邻建屋局过去一年推出的前两批预购项目“JadeSpring”和“Jade Spring@Yishun Phase 2”。

　　七座864个标准单位非常靠近镇中心、地铁站、纳福坊购物中心和兴建中的邱德拔医院。该项目预期2012年完工。

位于义顺的“Dew Spring”预购组屋，有864个标准单位，售价比附近组屋的转售价便宜10％至40％。

　　计划兴建的新预购单位当中，有144个两房式、216个三房式和504个四房式单位。45平方公尺的两房式售价介于7万6000元和9万元之间；65平方公尺的三房式售价介于12万元和14万6000元之间；90平方公尺的四房式则介于19万7000元和23万8000元之间。

　　建屋局房地行政与产业处处长叶振铭昨天受访时说：“为了照顾那些低收入家庭的购屋需求，以及一些受当前经济情况影响而想转购小型组屋的屋主，建屋局将兴建更多小型组屋以应付需求。”

　　建屋局副局长（房产与企业）陈宝凤说，建屋局也将时时监督组屋市场的供需情况，并在有必要时，推出更多价格廉宜的小型组屋，以应付人们的购屋需求。

　　建屋局透露，它今年已推出6600个预购单位，其中883个是两房式和三房式组屋，占总数量的13％。它计划在今年年底之前，推出另280个小型组屋单位。

　　面对当前的金融危机，建屋局并不担心市场反应冷淡。叶振铭估计公众的反应会很热烈，他说：“义顺过去两个项目的组屋几乎已卖完，我认为公众对这个新项目的反应也会很热烈，因为新组屋靠近义顺公园和实里达下段蓄水池，而且距离地铁站和购物中心并不远，价格也是很多人都负担得起的。”

　　根据建屋局提供的数据，Dew Spring的售价比附近组屋的转售价来得低。比如，附近面积相若的三房式组屋的转售价介于19万7000元至20万3000元之间。四房式的转售价则介于21万零400元至34万元。

　　市场人士认为，建屋局选择在这个时候推出小型组屋，正适其时。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈受访时说：“这些单位的售价非常吸引人，有些单位每平方英尺的价格低于200元，比上一个季度的转售价中位数低许多。”

　　伊斯迈估计，由于义顺Dew Spring的预购组屋地点适中，靠近蓄水池和高尔夫球场，因此反应将会很不错，可能出现四个人争购一个组屋单位的局面。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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今年房地产拍卖所得锐减　跌至10年来最低

今年房地产拍卖所得锐减　跌至10年来最低

李韵琳　(2008-12-19)

早报导读

　　今年售出的新私宅单位数额可能为90年代初以来最低记录，不但如此，今年以拍卖方式出售的房地产，总拍卖所得也锐减了约八成，跌至10年来的最低水平。

　　高力国际（Colliers International）最新发表的数据显示，今年在拍卖会上卖出的房地产，总拍卖所得仅为8367万元，较去年的4亿零743万元来得少79％，也比1998年亚洲金融危机时的1亿3570万元低了83％。

　　其中，私宅市场所受的打击最大，总拍卖所得只有2523万元，较去年暴跌了88％。在富裕人士避开房地产投资的影响下，今年只有三个位于黄金地带的房子成功被拍卖，大部分拍卖成功的为大众化和中档私宅。

　　办公楼和工业厂房的拍卖成绩也分别下跌了86％和80％，零售商店和店屋则下滑了56％。

　　此外，成功售出的单位数额也锐减。今年上半年共有38个、总值3864万元的房地产成功以拍卖方式出售，下半年则有34个、总值4503万元，包括土地管理局于8月份成功拍卖的四幅腾空地段(infill sites)。

　　另据莱坊（Knight Frank）发表的数据，今年的拍卖交易总额为6990万元，较去年的4亿2230万元低了83％，而注册拍卖的房地产数额也从去年的1302个，减少至852个，跌幅为35％。

　　莱坊也指出，拍卖的成功率也减了一半，只有8％注册拍卖的房地产成功找到买家，去年的成功率则达16％。相比季度，每一季的成功率都较去年同期减少10％左右。其中，第四季的表现最差，仅有5％注册拍卖的房地产成功售出。

　　两家房地产咨询有所不同是因为使用的计算法有异。

　　高力国际副董事经理黄黎明说：“拍卖所得锐减反映了整体房地产市场的情况。在经济前景越来越不明朗的情况下，购屋者变得非常谨慎。然而，业主却不肯降低要价，以致双方陷入僵局，无法达成交易。”

　　莱坊表示，虽然业主的要价相对过去实际，但许多买家希望能压低价格捡便宜，进而刺激抵押逼卖项目的销量比去年来得好，占总成交项目的36％，略比去年的32％高。

　　另外，房地产身价缩水也是拖累总拍卖所得锐减的另一因素。

　　以嵋雅林（Merawoods）为例，莱坊指出，该项目的一个单位上个月以每平方英尺535元，或72万元售出，但今年上半年，该项目的低层楼单位的交易价却介于630至650元之间。

　　同样的，统一大厦（King’s Mansion）的一个14层楼单位今年8月以每平方英尺842元拍卖出，而类似的单位却在4月份以991元售出，售价跌幅为17％。

　　除了私宅外，其他类别的房地产在拍卖会上的表现也趋软。商店方面，一间咖啡店在8月份里以360万元售出，这比市道好时的平均500万元售价，显著来得低。

　　一些工业厂房的拍卖价也见打折扣，比如阿裕尼工业大厦在8月份被人出价每平方英尺262元买下，一年前在公开市场上的类似交易则获得280至290元的标价。

抵押逼卖项目 10年来最低纪录

　　虽然经济情况恶劣，但抵押逼卖项目却在今年连续第四年下滑，只有270个这类房地产被注册拍卖，较去年荣景时少了58％，也是10年来的最低记录。

　　展望明年，黄黎明表示，失业人数和坏账情况料增加，抵押逼卖项目将再度回升，而买家焦点将依然锁定在低于100万元房地产。

　　她说：“私宅价格自第三季开始下滑，一些正等待进场机会的买家可能在明年动身。”

　　莱坊也预测，明年注册拍卖的房地产将激增，一方面是抵押逼卖项目可能增多，另外以延迟付款计划（deferred payment scheme）买下单位，或房子即将落成的业主可能因为无法申请到贷款，或无法负担贷款而必须脱售，拍卖售屋是最快的途径。

　　不过，考虑到明年的经济环境可能更为恶劣，莱坊认为，买家可能不愿进场，使房地产拍卖的交易量保持在今年的低水平。贷款而必须脱售。

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新加坡国内外投资者　拟趁低吸购私宅和办公楼

新加坡国内外投资者　拟趁低吸购私宅和办公楼

（2008-12-18）

早报导读

　　尽管本地房地产市场进入寒冬，短期展望欠佳，房地产咨询顾问公司仲量联行（JLL）却认为，以中期和长期来看，新加坡的私人住宅和办公楼市场“曙光在望”，一直在场外观望的一些海外或本地投资者正打算趁低进场吸购。
　　仲量联行（新加坡与东南亚地区）董事经理傅司克（Chris Fossick）认为，若用家庭借贷和企业贷款情况来为本地的经济健康“把脉”，结果就显示，我国经济还是很“健康”的。

　　因为新加坡的家庭借贷占国内生产总值的147％，企业贷款则占119％。这就比英国和美国的情况好。英国的家庭借贷占国内生产总值的175％，企业贷款占214％。美国的家庭借贷占288％，企业贷款则占239％。

　　傅司克指出，在投资房地产的时候，家庭借贷（包括汽车、信用卡和房屋贷款等）和企业贷款，能衡量消费者／企业对房地产的“负担能力”（affordability），因此数据显示，新加坡的借贷水平很低，企业的状态也良好，能承受经济下滑的冲击。

　　根据经济学人信息部(EIU)在12月份的预测，本地经济会在2010年复苏，回到正数增长的轨道，且回弹的速度将超越美国和英国。

国际房地产基金和

发展商有意投资

　　因此，傅司克表示，他接触的一些国际房地产投资基金和发展商都曾向他表示，有意在2009和2010年投资在新加坡的房地产市场。

　　除了借贷率低之外，本地的储蓄率也很高，占国内生产总值的45％，比美国（11％）、英国（14％）和香港（32％）高出不少。傅司克认为，美国次贷问题之所以产生，就是因为家庭借贷过高，人民又没有储蓄。

　　仲量联行研究部主管蔡炎亮因此指出，同十年前比较，新加坡人不管是对高档私宅还是大众私宅，负担能力都高了许多，由于贷款额和租金收入之间的差距收紧，因此，仲量联行认为，现在进场买房出租，能对冲未来租金上涨的风险。

傅司克说，新加坡其实在好些方面都占有优势，包括低公司税（18％），这虽比香港的17％稍高，但比起英国的29％和美国的40％都低许多。除此之外，新加坡也没有征收资本增值税、国人的就业率和生产力高、房地产市场透明等。
　　傅司克也不止一次强调，投资房地产市场是项长期的投资，买家在购买房地产的时候，就应该明白间中会出现周期波动。

　　仲量联行也指出，以今年第三季的水平来看，不管是办公楼的租用率、租金、资本价值(capital value)，还是私人住宅的租用率、租金、资本价值，其实都要比十年的平均数高。

　　根据仲量联行的报告，截至今年第三季，莱佛士坊的甲级办公楼的租用率是98％，比过去十年的平均91％，高出了7％。租金则是每平方英尺18.40元，比十年平均高了125％，资本价值是每平方英尺2700元，比十年平均高79％。

　　私宅租用率达93％，只比是年平均约高2％，豪华私宅平均转售资本价值是每平方英尺2400元，10年平均为1570元。在租金方面，豪华私宅的平均租金是每平方英尺6.80元，比十年平均的4.40元，高出54％。

　　仲量联行认为，办公楼市场的租用率达到前所未见的高峰，虽然接下来会有不少新项目登场，但若租金下滑，将加强新加坡的吸引力。但傅司克也指出，租金其实只占营运成本的一小部分，主要的部分还是雇员的薪金。因此，新加坡员工的高效率，就能为这些在本地投资的海外企业增值。

　　他说：“在商业项目方面，我们相信中期展望非常良好。我们认识的投资者和大投资集团对新加坡的展望都感到乐观。”

　　他也指出，若价格在接下来12个月下滑，将提供人们购买的良机。但他不认为，新加坡出现了任何不良资产（distressed assets），因为我国的基本面依然强劲。

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大宗房地产交易 今年锐减七成至178亿元

大宗房地产交易 今年锐减七成至178亿元

（2008-12-13）

早报导读

● 李韵琳
　　投资资金遭金融海啸吞噬，本地今年的大宗房地产交易(investment sales)较去年锐减七成，从去年的540亿2000万元历来最高总投资销售金额，缩水至178亿3000万元。

　　世邦魏理仕(CBRE)最新发表的研究报告指出，大宗房地产交易大缩水是因为环球金融市场前景茫茫、信贷市场紧缩以及融资成本激增。

　　由于申请贷款碰壁，发展商和投资者变得谨慎，对房地产市场失去兴趣，使大宗房地产交易下滑至2005年、房地产市场刚开始复苏时的水平。

　　环球危机很可能陷入长期衰退，世邦魏理仕预计，未来几季的大宗房地产交易将大不如前。在信贷紧缩情况继续恶化，以及贷款者风险承担能力进一步减低的情况下，可投资在房地产的资金将变得越来越稀少。由于房地产价格继续往下滑的风险较大，大部分投资者会选择采取观望态度，等待价格平稳后才进场。

可能回跌至1998年

亚洲金融危机时水平

　　不过，在其他投资产品的“身价”也大跌，市场充斥大量具吸引力的投资选择下，投资者的注意力可能从房地产身上转移。　

　　市场人士指出，若银行继续收紧银根不放贷，本地大宗房地产交易可能回跌至1998年亚洲金融危机时的低水平。根据世邦魏理仕的数据显示，1998年本地大宗房地产交易从1997年的107亿元暴跌剩13亿5000万元。

　　私宅市场是金融海啸的最大受害者，包括优质洋房(good class bungalow)在内的总私宅投资销售额较去年下跌了81％，仅剩62亿5000万元。私宅投资销售额去年的总交易额达到327亿1000万元。大宗私宅交易占了今年总交易额的35％。

世邦魏理仕表示，打击私宅市场的主要因素为市场对新推出的私宅项目反应冷淡，加上建筑成本在上半年居高不下，以及吃紧的信贷市场。
　　其中，去年非常活跃的优质洋房交易锐减了约一半，从去年90宗总值12亿元的交易，减少至48宗总值7亿6374万元。

　　此外，去年狂热的集体出售市场也在今年急速冷却，唯一成功集体出售的私宅项目为宝石公寓(Ruby Apartments)，由身份不详的发展商以1100万元买下。今年成交的集体出售交易总共只有7宗，总值3亿7103万元。相比之下，去年成功集体出售的项目共有111个，总值124亿4000万元。在今年集体出售的其他项目还包括由本地挂牌公司传慎控股(Tuan Sing)以2亿1900万元买下的加东广场(Katong Mall)，以及百利购物商场(Balestier Complex)。

　　今年唯一的亮点为工业厂房市场，贡献了总值33亿2000万元的大宗交易，较去年多了66％，占总交易额的19％。这也是大宗工业交易自2002年，本地第一次有房地产投资信托(REIT)挂牌上市的最高水平。

　　刺激工业厂房大宗交易激增的为裕廊集团(JTC)脱售工业组合的交易。丰树投资(Mapletree Investment)和巴林的投资银行Arcapita，今年7月联手设立一个称为“丰树工业信托”的私人房地产基金，以17亿1000万元向裕廊集团购买其工业组合，纳入该信托中。

　　此外，腾飞房地产投资信托(A-REIT)、丰树物流 (MapletreeLog)和剑桥工业信托(Cambridge Industrial Trust)今年也分别耗资5亿1130万元、1亿2210万元和7320万元增添新资产，扩大组合也推动了工业厂房大宗交易额刷新纪录。

　　另一方面，本地办公楼的投资销售交易则保持活跃，今年的总交易额为53亿9000万元，较去年的143亿4000万元少了38％。主要成交的项目包括以11亿7000万元出售的乔治街一号大厦(One George Street)、以8亿3980万元脱售的Atrium@Orchard、以8亿1100万元转手的日立大厦(Hitachi Tower)和以7亿4375万元转卖的罗敏申路71号。

　　不过，上述交易都是在上半年成交，今年下半年完全没有办公楼成功集体出售。

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新加坡组屋房地产税不变　私宅可能得付更多

新加坡组屋房地产税不变　私宅可能得付更多

吴淑贤　(2008-11-28)

早报导读

　　经济不景气，大多数组屋屋主明年不用缴交更多的房地产税，不过私宅屋主所支付的房地产税可能增加。

　　财政部发言人回复本报询问时说，以今年至今的市场情况来说，明年的组屋年值（annual values）应该调高。

　　“不过，政府意识到经济展望不明朗，接下来几个月的组屋租金走势也出现不确定因素，因此国内税务局让2009年的组屋年值保持不变。”

　　也就是说，大部分组屋的年值将和今年一样，屋主明年所缴交的房地产税也不会增加。

　　私人住宅方面，税务局今年已决定调高17万8000个私宅的年值，年值增幅介于20％到50％，以反映更高的市场租金。因此，许多私宅屋主明年或须缴付更高的房地产税。

　　然而，政府在2007年预算案中提供消费税抵销配套，让所有屋主自居的房子，能在今年和明年享有最多100元的房地产税回扣。因此，回扣可能足以抵消房地产税的增加。

税务局明年会加速私宅年值检讨工作

　　财政部发言人说，大多数私宅的年值是在今年首9个月获调整，当时多数私宅的租金比去年来得高。然而，基于最近租金的趋软，税务局明年会加速进行私宅年值的检讨工作。

　　他说:“政府在参考接下来的财政预算案措施时，会把年值增幅及私宅业主的房地产税增幅考虑在内。”

　　本地有105万个住宅房地产，其中24万个是私人住宅，包括公寓和有地住宅，另有80万个组屋单位。

　　年值是假设业主出租房地产时所能收取的年租金。税务局会以同等房地产所收取的租金作为计算年值的标准，并以年值来征收房地产税。若同等房地产的租金上涨，相关房地产的年值和房地产税也会增加。

　　税务局受询时说，当局每年会评估多数房地产的年值，确保年值能反映当前的市场租金。基于去年的经济走势强劲，带动租金显著上扬，今年的组屋年值已调高18％至25％。

　　建屋发展局的第三季数据显示，组屋月租还是增加，不过增幅已缩小。以四房式来说，第三季的租金中位数增加50元至1800元，比上个季度的150元增幅来得小。五房式的租金中位数则在今年的每个季度增加100元，达到第三季的2000元。三方式组屋的1500元月租则没有在第三季增加。

　　市区重建局的数据则显示，私宅月租在今年上半年上升8.5％，第三季则出现跌幅，下滑0.9％。

　　卓登（Chesterton）新达国际研究部主管陈瑞谨说，他对政府一方面维持组屋年值，另一方面却调高私宅年值的做法感到不解，因为目前组屋租金保持稳定，下滑的反而是私宅租金。

　　他相信，在经济前景低迷之际，不少自居房地产的业主会和他一样，对于可能须缴交更高的房地产税感到不满。这是因为他们没有出租屋子，无法享有租金上涨的好处，不过还是可能得支付更高的房地产税。

　　“税务局加速进行私宅年值的检讨工作是正确的，这样才能根据市场情况及时作出调整。市道不好时，房地产年值应该尽快下调，反之亦然。”

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣说，政府决定维持政府组屋的年值，显示租金走势可能在明年放缓。

　　他说，经济不景已影响到私宅需求，随着各公司开始裁员，一些外籍专业人士也已陆续离开新加坡，明年的私宅租金可能进一步下滑。

　　“私宅和组屋市场息息相关，既然私宅租金已下跌，组屋市场也迟早受影响。”

　　目前，屋主自居的房地产优惠税率为4％，其他则为10％。自居房地产的税收介于几百元至2500元，房屋年值低于一万元的自居房地产，也享有25至150元的回扣。

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高档与豪华私宅价可能续下滑

高档与豪华私宅价可能续下滑

(2008-11-21)

早报导读

　　高档房地产价格连续第三个季度下滑。房地产咨询顾问公司第一太平戴维斯（Savills）昨天发布第三季完整房地产报告。

　　今年第三季，高档和超级豪华私人住宅的平均价格，分别是每平方英尺2065元和3240元，与今年年头的价格相比，分别下滑了14.3％和12％。

　　市区重建局10月的数据就显示，今年第三季，新加坡私宅价格指数在连续上涨了17个季度或四年多后，首次下滑，跌幅达2.4％。

　　代表豪宅价格的CRC指数在第三季下跌2.7％，其中未完工的楼花跌得更严重(3.6％)。代表中档楼价的RCR指数则跌2.4％。代表大众化领域的OCR指数，因为有组屋转售市场支撑，所以只跌1.5％。

　　第一太平戴维斯因此估计，因市场情绪疲弱，接下来的三个季度，私宅价格将普遍面对下跌压力，并估计在年底前，销售活动将维持淡静，整体价格会再下滑3至5％。

　　其中，高档豪华私宅由于对环球投资情绪最为敏感，它因此估计，其价格接下来几个季度可能会下滑20％以上。但大众私宅的价格下滑幅度相信会受到局限。

　　私人公寓租金市场，这个季度竣工项目，包括滨海舫（The Sail@Marina Bay）剩余的681个单位、瑞吉居（St Regis）的173个单位和巴德申居（Paterson Residences）的110个单位。

　　报告也指出，随着更多高档公寓取得临时入伙证，高档公寓的租金已连续第二个季度下滑，季比租金跌幅达3.6％，每平方英尺为5.62元。报告也估计，到了2009年，高档租金将下滑7至13％。

　　市建局数据也显示，今年第三季，只有工业房地产仍逆流而上，甚至是办公楼和商店的价格和租金也终于第一次滑落。

　　虽然工业房地产的租金指数季比稍微上涨0.1％，但随着环球经济放缓，短期内的租金涨幅相信有限。

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仅卖出112个新加坡新私宅单位　10月份房市凄凉

仅卖出112个新加坡新私宅单位　10月份房市凄凉

吴慧敏　(2008-11-18)

早报导读

　　金融大海啸的“寒流”突然袭来，导致我国房地产发展商只在今年10月卖出112个新的私宅单位。这不但比9月的376个新单位少70%，也相信是自2003年沙斯以来需求最凄凉的一个月份。

　　由于成交的单位太少，整体楼价也仿佛被“急冻”住，看不出太大变动。不过，分析员指出，各种迹象显示，楼市正进一步衰颓。

　　莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣说：“自今年6月来，已经没有私宅单位以每平方英尺4000元以上的价格成交。今年10月不但如此，连售价在每平方英尺2500元以上的单位也没有了。”

　　市区重建局昨天发表的最新数据也显示，发展商在今年10月只推出159个新私宅单位，这不但比9月份的767个单位少79%，也比今年8月，也就是农历七月期间的194个单位低18%。

　　由于市区重建局自去年6月才开始发表每个月的销售数字，因此，今年10月卖出的新私宅单位不但是过去17个月来最低的，推出单位也是过去17个月来最低的。

　　麦俊荣说：“推出市场的新单位大跌，主要是因为经济条件明显软化，连新加坡经济也陷入技术性衰退。今年10月，全球各大股市出现了数十年来最惨重的跌幅，新加坡也无法幸免。在这样的大环境下，买家和卖家都只好退到场外观望，导致推出和售出单位都很少。”

有可能破沙斯年低水平

　　卓登新达国际(Chesterton Suntec International)研究部主管陈瑞谨和世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和都不约而同地将目前的市场环境，与2003年的沙斯期间作比较。

　　2003年初，人们因为担心沙斯疫症传播开来而纷纷躲在家中，减少到公众场所走动，严重打击了楼市的买卖，全岛的各大楼盘不是冷冷清清，就是索性关门停止营业。

　　陈瑞谨指出：“2003年第一季的沙斯期间，发展商还有办法卖出427个新私宅单位，也就是每个月平均142个单位。今年10月，只有112个新单位找到买家，照这样的速度下去，我们很可能跌破2003年沙斯期间的水平。”

　　由于再过一些日子就是圣诞和农历新年，许多人将趁佳节期间出国放假，或为了开学和过年的事情忙碌，因此一些分析员相信，楼市很可能要等到明年2月才有可能再次“动”起来。

　　世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和就不看好私宅需求量会在接下来两个月明显回弹。

　　“这种软而无力的销售速度很可能会持续至今年底，因为宏观经济因素，例如经济衰退和裁员阴影将继续打击消费信心。今年第四季，发展商卖出的新私宅单位可能只有500个单位左右，上一次楼市出现同样的水平是在2003年第一季。”

　　在目前的市道下，还“敢敢”推出的新项目，大多(60%)属于有地住宅。

　　仲量联行研究部主管蔡炎亮说：“这是过去17个月来，有地住宅供应量首次超出需求量。”不过，这并不表示有地住宅的需求比较好，实际上，Watten Resi- dences和Goodman Crest这两个新推出项目连一个单位都没有卖出。

　　蔡炎亮指出，在这种市道下，房子卖得好不好，价格是最大的决定因素。例如每平方英尺中位价只有317元的Jewel@Chuan Hoe Ave(泉和路之宝)，就在上个月将全部12个单位卖出，取得100%的销售率。这个聚落式洋房项目位于实龙岗一带，每个单位的售价约130万元、140万元。

　　第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣指出，上个月的市场也不是一片愁云惨雾，仍然有一些销售亮点。例如升涛湾的丽沙岛就有一间别墅以每平方英尺2169元成交，破了新加坡有地住宅单位的最高价。

　　上个月成交的单位中，尺价最高的是以每平方英尺2407元成交的一个乌节史格士(Orchard Scotts)公寓单位。

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新加坡房地产商清存货大派甜头　有些直接降价高达20％

新加坡房地产商清存货大派甜头　有些直接降价高达20％

吴慧敏　(2008-11-14)

早报导读

　　市场情绪急转直下，房地产发展商也纷纷放下身段来清掉手头上的存货，有的直接降价20％以上，有的则大派甜头来吸引买家进场。

　　据了解，巴耶里峇路上段的Evania共管公寓将在这个周末一口气削价23％，来重新推出剩余的八成单位。这意味，这个只有53个单位的小型公寓项目，将把每平方英尺售价将由原本的830元，锐降至每平方英尺640元。

　　位于兀兰地铁站附近的Rosewood Suites也在昨天宣布以每平方英尺580元推出。市场人士认为，这已比一年多前的行情便宜了大约10％，如果是去年中推出，发展商很可能把推出价格瞄准在每平方英尺650元。

　　莱坊研究部主管麦俊荣说：“市场其实已料到一些较小型发展商可能会率先削价，大型发展商相信还是会暂时忍住，尽量不加入这轮削价战，以免引发价格下滑得更快。”

有200个单位的Rosewood Suites是一个设施完善的共管公寓，除了游泳池、网球场、篮球场和迷你高尔夫球场，还设有儿童游乐场、水力按摩池和健身室。

　　大型房地产公司虽然不直接削价，却还是通过其他“甜头”来吸引买家进场。例如房地产巨头远东机构最近就为一些公司的员工提供特别的购屋配套。

　　例如新加坡报业控股的员工近日都收到电邮，只要购买远东机构旗下几个推出已有一段时间的项目，包括Astor、东景园(East Meadows)、海涛苑(Water Place)、德明景(Dunman View)、西湖园(Lakeshore)、岭景峰(Hillview Regency)、Hillvista、Rafflesia、碧山8、Vida和东陵景(Tanglin View），就能享受额外3％的特别折扣，以及不超过1万8000元的礼卷。

　　一小型房地产发展商告诉本报：“发展商们愿意降价，不一定都是财务出现问题，有的是为了止蚀离场、少输当赢，有的则是为了收回一些现金，累积更多的‘弹药’以便日后重新进场。”

　　他相信，接下来还有更多发展商会进场清除手头上剩余的单位。“最近的市场情绪较差，但只要有适当的销售‘窗口’，应该会有更多发展商进场对潜在买家发动降价攻势。”

　　近一两个月，本地和环球经济的负面新闻接连登场，不但雷曼兄弟破产引发全球金融大海啸、各大银行也开始传出裁员消息。最近一两个星期，金沙集团“周转不灵”的传言更是充斥本地各大报章。

　　市场观察家认为，这些负面消息的出笼将加速屋价下滑的速度，因为更多发展商已经放弃楼市将在短期内复苏的念头，纷纷采取更果断的行动来处理手头上剩余的存货。

　　Evania是小型发展商Novelty集团发展的，这个永久地契共管公寓只有35个单位。据了解项目自今年二三月推出以来只卖出大约二成的单位。今年7月，发展商还以115万元，即每平方英尺809元卖出一个五楼的单位（约1400平方英尺）；今年6月，也有一个二楼的单位以111万5000元，即每平方英尺767元成交。

　　这个周末削价重新登场，Evania一间900多平方英尺的两卧房式单位售价已下降至60万元左右，三卧房式单位的售价则下降至70多万元。

　　拥有200个单位的99年地契共管公寓Rosewood Suites，则是益民林发展(EL Development)旗下的项目，该公司董事经理林有顺昨天告诉本报，30个单位已经在上周末的预售活动中成功找到买家。

　　“公司在上周末拨出60个单位来测试市场反应，结果成功卖出50％的单位，因此公司计划在这个周末的推出活动拨出另外30个单位。”

　　他认为，Rosewood Suites的一大卖点是目前市面上很少售价低于每平方英尺600元以下的新项目。目前，兀兰一带的共管公寓，例如Casablanca和Rosewood都是屋龄在五年以上的房子，至于La Casa则是执行共管公寓，刚刚取得临时入伙证，还不能在公开市场上转手。这些项目的每平方英尺售价介于500元至580元。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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管经济前景不明朗 组屋价格将保持平稳

管经济前景不明朗 组屋价格将保持平稳

(2008-11-23)

早报导读

● 陆彩霞
　　尽管经济前景不明朗，组屋价格将保持平稳，而迎合低收入者需求的二房和三房式组屋，预计明年会推出数百个单位。

　　国家发展部长马宝山说，建屋发展局制定组屋价格的原则是市场蓬勃时，确保不会急剧上升；市场疲弱时也不会迅速下滑。这是为了让国人购买的组屋保值，使那些希望下迁到较小单位者不会因房屋贬值而严重受影响。

　　马宝山昨天在淡滨尼太阳广场公园举行的居民环保活动上受访时，也强调政府还是希望国人居者有其屋，宁可协助有经济困难者搬到更小组屋，拥有日后可增值的房产，也不愿鼓励他们租组屋。

兴建更多小型组屋

　　因此，政府将继续设法帮助低收入者拥屋，一个做法是兴建更多小型组屋。建屋局今年推出的8000个预购组屋（BTO）单位中，有1000个是小型组屋。视需求而定，它今后几年每年也可推出至少2000个二房和三房式单位。

　　除鼓励有经济困难者大屋迁小屋，政府明年第一季也会实行较早前宣布的屋契回购计划（Lease Buyback Scheme），让低收入年长者同时拥有稳定的入息和栖身之所。

　　尽管他再三强调租赁组屋只供真正贫困和有需要者租用，但由于预计下来有更多人陷入经济困难，因此当局也在兴建新的租赁组屋，接济5到10%的贫困者。他较早前曾透露，将在三年内增建20%租赁组屋，近5万个单位。

　　谈到建屋局如何帮助拖欠贷款的屋主，马宝山吁请屋主和建屋局合作，探讨更长远的解决方法。

　　他说：“与其住在较大的组屋并长期拖欠贷款，不如考虑迁入较小组屋。我已交代建屋局尽量帮忙，仔细研究每个个案，处理方式要有人情味，但也要和屋主研究更长远方案，助他们建立更稳固的经费基础。”

　　国家发展部政务次长孟里齐博士星期二在国会上透露，截至上月有3万3000个屋主拖欠贷款超过三个月，占42万户组屋贷款家庭不到8%。

　　马宝山说，建屋局一直都在协助这群屋主，一些在七年前经济放缓时求助的人，现在还在接受援助，因此他认为延迟偿还贷款，短期来说可能帮得上忙，长期却于事无补。

　　至于拖欠租金的租赁者，马宝山说，虽然这一群人稍有增加，而且会因为当前的经济危机下继续上升，但增幅并不显著。

　　国家发展部数据显示，尽管租赁者已获大量津贴，去年3月到今年3月，拖欠至少三个月租金的家庭达11%，相等于4700户家庭。

购新屋8000元收入顶限不变

　　另外，在经济前景低迷压力下，坊间再提出检讨提高购买新组屋8000元收入顶限的诉求。但马宝山认为，超出这个顶限的家庭仍属于收入在第80百分位数以上的中上阶层，有许多购屋选择，如购买转售组屋、执行共管公寓和私人公寓，他们也有能力承担房屋贷款。政府最后一次调高收入顶限是14年前，从7000元提高到8000元。

　马宝山说，这个诉求时不时会浮现，但政府眼前较关注的是低收入者，因为经济危机对他们的影响更大。

　他也针对市镇理事会投资累积基金的课题重申国家发展部立场，指出规定市镇会只能将35%的累积基金投资在公司债券、基金或股票上是颇严格的限制。他说，国家发展部只能扮演设定大体原则的角色，不应过于限制个别市镇会的决定能力。

　　但他透露，它正在探讨如何衡量市镇会的表现，并为此设定指标。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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新加坡榜鹅新预购组屋　售价不比转售低

新加坡榜鹅新预购组屋　售价不比转售低

吴淑贤　(2008-11-14)

早报导读
 

 
　　建屋发展局在榜鹅推出新预购组屋项目（BTO），建造120个三房式、465个四房式和165个五房式单位，售价与该区的组屋转售价格不相上下。

　　这个名为“Punggol Arcadia”的组屋项目位于榜鹅域（Punggol Field）和榜鹅坊（Punggol Place）的交界处，临近榜鹅地铁站，埃奇菲小学和培道中学也近在咫尺。

　　该地段共建七座组屋，单位面积从68平方米到111平方米不等。三房式组屋售价介于18万1000元至21万1000元，四房式介于26万8000元至32万7000元，五房式介于35万6000元至41万6000元。

　　这是建屋局今年于榜鹅推出的第四个预购组屋项目。

　　预购组屋的售价也和榜鹅组屋转售的价格相差不远。建屋局的第三季组屋转售数据显示，榜鹅四房式组屋转售价中位数（median）是32万7000元，五房式则是39万1500元。

经纪：售价应比同区转售便宜20％

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈说，新组屋的售价应该比同区组屋的转售价便宜约20％，否则买家可能宁可购买转售组屋，以更快迁入新居。

　　在经济前景低迷及预购组屋价格相当高的双重压力下，伊斯迈估计预购组屋不会引起公众热烈的反应。

　　HSR房产经纪公司执行董事郑来明说，政府最近推出靠近榜鹅地铁站的执行共管公寓（EC）地段，无法吸引到任何投标书，多少反映市场的降温。

　　尽管如此，他认为榜鹅预购组屋项目仍会受到买家青睐，因为地段靠近地铁站、价格还算合理，而不少首次购屋者还是偏爱崭新的单位。

价格太高或太低 都会引起不满

　　政府国会国家发展委员会主席张有福受访时说，建屋局在为新组屋定价时面对两难的情况，价格定得太高或太低都会引起不满，而要把价格定得恰到好处又不容易。

　　“要是把价格定得太低，可能会影响组屋转售价格，引起屋主不满。如果价格定得过高，也会让潜在买家吃不消。”

　　张有福也是白沙－榜鹅集选区议员，他说，他在访问选民时，时不时会碰到屋主发牢骚，指建屋局的预购组屋价格太低，让他们在出售组屋时碰到困难，可见要平衡屋主和买家的利益不容易。

　　虽然Punggol Arcadia的售价比上个预购组屋项目来得高，不过仍获得良好反应。截至昨天下午5时，750个单位已获得262份申请。

 
《联合早报》
（编辑：苏亚华）
 

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