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新加坡义顺推出较便宜组屋

蔡永伟　(2008-12-19)

早报导读

　　建屋发展局在义顺推出名为“Dew Spring”的预购组屋项目（BTO），售价比附近组屋的转售价便宜10％至40％。其中近一半是两房式和三房式的小型组屋，是建屋局今年推出最多小型组屋的发展项目。

　　建屋局昨天召开记者会宣布增建小型组屋时也说，为继续设法帮助低收入者拥屋，建屋发展局计划在未来两年兴建4000个单位小型组屋，也就是明后两年各建造2000个单位，比今年推出的1000个多出一倍。

　　Dew Spring预购组屋是建屋局过去一年来在义顺推出的第三个预购项目，位于义顺环路和义顺41街交界处，毗邻建屋局过去一年推出的前两批预购项目“JadeSpring”和“Jade Spring@Yishun Phase 2”。

　　七座864个标准单位非常靠近镇中心、地铁站、纳福坊购物中心和兴建中的邱德拔医院。该项目预期2012年完工。

位于义顺的“Dew Spring”预购组屋，有864个标准单位，售价比附近组屋的转售价便宜10％至40％。

　　计划兴建的新预购单位当中，有144个两房式、216个三房式和504个四房式单位。45平方公尺的两房式售价介于7万6000元和9万元之间；65平方公尺的三房式售价介于12万元和14万6000元之间；90平方公尺的四房式则介于19万7000元和23万8000元之间。

　　建屋局房地行政与产业处处长叶振铭昨天受访时说：“为了照顾那些低收入家庭的购屋需求，以及一些受当前经济情况影响而想转购小型组屋的屋主，建屋局将兴建更多小型组屋以应付需求。”

　　建屋局副局长（房产与企业）陈宝凤说，建屋局也将时时监督组屋市场的供需情况，并在有必要时，推出更多价格廉宜的小型组屋，以应付人们的购屋需求。

　　建屋局透露，它今年已推出6600个预购单位，其中883个是两房式和三房式组屋，占总数量的13％。它计划在今年年底之前，推出另280个小型组屋单位。

　　面对当前的金融危机，建屋局并不担心市场反应冷淡。叶振铭估计公众的反应会很热烈，他说：“义顺过去两个项目的组屋几乎已卖完，我认为公众对这个新项目的反应也会很热烈，因为新组屋靠近义顺公园和实里达下段蓄水池，而且距离地铁站和购物中心并不远，价格也是很多人都负担得起的。”

　　根据建屋局提供的数据，Dew Spring的售价比附近组屋的转售价来得低。比如，附近面积相若的三房式组屋的转售价介于19万7000元至20万3000元之间。四房式的转售价则介于21万零400元至34万元。

　　市场人士认为，建屋局选择在这个时候推出小型组屋，正适其时。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈受访时说：“这些单位的售价非常吸引人，有些单位每平方英尺的价格低于200元，比上一个季度的转售价中位数低许多。”

　　伊斯迈估计，由于义顺Dew Spring的预购组屋地点适中，靠近蓄水池和高尔夫球场，因此反应将会很不错，可能出现四个人争购一个组屋单位的局面。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

买卖，租赁，投资,新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

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今年房地产拍卖所得锐减　跌至10年来最低

李韵琳　(2008-12-19)

早报导读

　　今年售出的新私宅单位数额可能为90年代初以来最低记录，不但如此，今年以拍卖方式出售的房地产，总拍卖所得也锐减了约八成，跌至10年来的最低水平。

　　高力国际（Colliers International）最新发表的数据显示，今年在拍卖会上卖出的房地产，总拍卖所得仅为8367万元，较去年的4亿零743万元来得少79％，也比1998年亚洲金融危机时的1亿3570万元低了83％。

　　其中，私宅市场所受的打击最大，总拍卖所得只有2523万元，较去年暴跌了88％。在富裕人士避开房地产投资的影响下，今年只有三个位于黄金地带的房子成功被拍卖，大部分拍卖成功的为大众化和中档私宅。

　　办公楼和工业厂房的拍卖成绩也分别下跌了86％和80％，零售商店和店屋则下滑了56％。

　　此外，成功售出的单位数额也锐减。今年上半年共有38个、总值3864万元的房地产成功以拍卖方式出售，下半年则有34个、总值4503万元，包括土地管理局于8月份成功拍卖的四幅腾空地段(infill sites)。

　　另据莱坊（Knight Frank）发表的数据，今年的拍卖交易总额为6990万元，较去年的4亿2230万元低了83％，而注册拍卖的房地产数额也从去年的1302个，减少至852个，跌幅为35％。

　　莱坊也指出，拍卖的成功率也减了一半，只有8％注册拍卖的房地产成功找到买家，去年的成功率则达16％。相比季度，每一季的成功率都较去年同期减少10％左右。其中，第四季的表现最差，仅有5％注册拍卖的房地产成功售出。

　　两家房地产咨询有所不同是因为使用的计算法有异。

　　高力国际副董事经理黄黎明说：“拍卖所得锐减反映了整体房地产市场的情况。在经济前景越来越不明朗的情况下，购屋者变得非常谨慎。然而，业主却不肯降低要价，以致双方陷入僵局，无法达成交易。”

　　莱坊表示，虽然业主的要价相对过去实际，但许多买家希望能压低价格捡便宜，进而刺激抵押逼卖项目的销量比去年来得好，占总成交项目的36％，略比去年的32％高。

　　另外，房地产身价缩水也是拖累总拍卖所得锐减的另一因素。

　　以嵋雅林（Merawoods）为例，莱坊指出，该项目的一个单位上个月以每平方英尺535元，或72万元售出，但今年上半年，该项目的低层楼单位的交易价却介于630至650元之间。

　　同样的，统一大厦（King’s Mansion）的一个14层楼单位今年8月以每平方英尺842元拍卖出，而类似的单位却在4月份以991元售出，售价跌幅为17％。

　　除了私宅外，其他类别的房地产在拍卖会上的表现也趋软。商店方面，一间咖啡店在8月份里以360万元售出，这比市道好时的平均500万元售价，显著来得低。

　　一些工业厂房的拍卖价也见打折扣，比如阿裕尼工业大厦在8月份被人出价每平方英尺262元买下，一年前在公开市场上的类似交易则获得280至290元的标价。

抵押逼卖项目 10年来最低纪录

　　虽然经济情况恶劣，但抵押逼卖项目却在今年连续第四年下滑，只有270个这类房地产被注册拍卖，较去年荣景时少了58％，也是10年来的最低记录。

　　展望明年，黄黎明表示，失业人数和坏账情况料增加，抵押逼卖项目将再度回升，而买家焦点将依然锁定在低于100万元房地产。

　　她说：“私宅价格自第三季开始下滑，一些正等待进场机会的买家可能在明年动身。”

　　莱坊也预测，明年注册拍卖的房地产将激增，一方面是抵押逼卖项目可能增多，另外以延迟付款计划（deferred payment scheme）买下单位，或房子即将落成的业主可能因为无法申请到贷款，或无法负担贷款而必须脱售，拍卖售屋是最快的途径。

　　不过，考虑到明年的经济环境可能更为恶劣，莱坊认为，买家可能不愿进场，使房地产拍卖的交易量保持在今年的低水平。贷款而必须脱售。

《联合早报》
（编辑：苏亚华

买卖，租赁，投资,新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

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新加坡国内外投资者　拟趁低吸购私宅和办公楼

（2008-12-18）

早报导读

　　尽管本地房地产市场进入寒冬，短期展望欠佳，房地产咨询顾问公司仲量联行（JLL）却认为，以中期和长期来看，新加坡的私人住宅和办公楼市场“曙光在望”，一直在场外观望的一些海外或本地投资者正打算趁低进场吸购。
　　仲量联行（新加坡与东南亚地区）董事经理傅司克（Chris Fossick）认为，若用家庭借贷和企业贷款情况来为本地的经济健康“把脉”，结果就显示，我国经济还是很“健康”的。

　　因为新加坡的家庭借贷占国内生产总值的147％，企业贷款则占119％。这就比英国和美国的情况好。英国的家庭借贷占国内生产总值的175％，企业贷款占214％。美国的家庭借贷占288％，企业贷款则占239％。

　　傅司克指出，在投资房地产的时候，家庭借贷（包括汽车、信用卡和房屋贷款等）和企业贷款，能衡量消费者／企业对房地产的“负担能力”（affordability），因此数据显示，新加坡的借贷水平很低，企业的状态也良好，能承受经济下滑的冲击。

　　根据经济学人信息部(EIU)在12月份的预测，本地经济会在2010年复苏，回到正数增长的轨道，且回弹的速度将超越美国和英国。

国际房地产基金和

发展商有意投资

　　因此，傅司克表示，他接触的一些国际房地产投资基金和发展商都曾向他表示，有意在2009和2010年投资在新加坡的房地产市场。

　　除了借贷率低之外，本地的储蓄率也很高，占国内生产总值的45％，比美国（11％）、英国（14％）和香港（32％）高出不少。傅司克认为，美国次贷问题之所以产生，就是因为家庭借贷过高，人民又没有储蓄。

　　仲量联行研究部主管蔡炎亮因此指出，同十年前比较，新加坡人不管是对高档私宅还是大众私宅，负担能力都高了许多，由于贷款额和租金收入之间的差距收紧，因此，仲量联行认为，现在进场买房出租，能对冲未来租金上涨的风险。

傅司克说，新加坡其实在好些方面都占有优势，包括低公司税（18％），这虽比香港的17％稍高，但比起英国的29％和美国的40％都低许多。除此之外，新加坡也没有征收资本增值税、国人的就业率和生产力高、房地产市场透明等。
　　傅司克也不止一次强调，投资房地产市场是项长期的投资，买家在购买房地产的时候，就应该明白间中会出现周期波动。

　　仲量联行也指出，以今年第三季的水平来看，不管是办公楼的租用率、租金、资本价值(capital value)，还是私人住宅的租用率、租金、资本价值，其实都要比十年的平均数高。

　　根据仲量联行的报告，截至今年第三季，莱佛士坊的甲级办公楼的租用率是98％，比过去十年的平均91％，高出了7％。租金则是每平方英尺18.40元，比十年平均高了125％，资本价值是每平方英尺2700元，比十年平均高79％。

　　私宅租用率达93％，只比是年平均约高2％，豪华私宅平均转售资本价值是每平方英尺2400元，10年平均为1570元。在租金方面，豪华私宅的平均租金是每平方英尺6.80元，比十年平均的4.40元，高出54％。

　　仲量联行认为，办公楼市场的租用率达到前所未见的高峰，虽然接下来会有不少新项目登场，但若租金下滑，将加强新加坡的吸引力。但傅司克也指出，租金其实只占营运成本的一小部分，主要的部分还是雇员的薪金。因此，新加坡员工的高效率，就能为这些在本地投资的海外企业增值。

　　他说：“在商业项目方面，我们相信中期展望非常良好。我们认识的投资者和大投资集团对新加坡的展望都感到乐观。”

　　他也指出，若价格在接下来12个月下滑，将提供人们购买的良机。但他不认为，新加坡出现了任何不良资产（distressed assets），因为我国的基本面依然强劲。

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Mindy Yong 杨雯诗

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