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修改申请条例初见成效 申请后选购新加坡组屋者增加

吴淑贤(2009-01-29)

早报导读

　　去年5月修改的组屋申请条例取得初步成效，申请组屋但却不选购的人明显减少，弃权率不如之前那么多。

　　建屋发展局数据显示，修改前约22%至77%的申请者未选中任何单位，显示他们并不急于购屋。条例修改后，不选购的申请者减至14%至50%，跌幅不低。

　　建屋局是在去年5月调整预购组屋（BTO）和抽签选购计划申请条例，使不急于买房子的公众不会随便申请组屋，剥夺真正要买组屋者的机会。

　　新条例规定，两度获邀选购组屋、但放弃机会的首次购屋者，接下来一年内将不享有首次购屋者的优先权，如同坐一年“优惠监”。他们可继续申请新组屋，但会被当作一般的购屋者看待。

　　第一次购屋者比其他申请者多一个抽签机会，建屋局也会保留多达90%新组屋单位供他们选购。

预购组屋供不应求

　　建屋局发言人受询时并未透露有多少名首次购屋者的优先权被取消。

　　目前，预购组屋仍供不应求，申请人数还是比所提供的单位多，不过超额申购的比例已比条例修改前来得小。

　　建屋局发言人说，自条例修改后，在去年5月和6月推出的预购组屋项目Compassvale Pearl和Straits Vista @ Marsiling，申购率介于2.3至3.1，也就是每个单位有二、三人申请。之前，榜鹅预购项目申购率达5.6，即每个单位大约5人申购。

　　除申请人数减少，放弃选购组屋的申请者也减少，以致剩余单位不如以往多。

　　发言人说，Compassvale Pearl的420个单位已全部售出，Punggol Sapphire和Straits Vista @ Marsiling也分别剩下53和102个三房式至五房式单位，分别占所供应单位的5%和27%。“一旦选购活动结束，剩余单位估计会减少。”

　　值得关注的是，虽然放弃选购组屋的申请者大致上已减少，不过一些预购组屋项目仍有约一半的申购者未选中任何单位，放弃选购者大有人在。

　　Punggol Sapphire的760个四房式单位共收到1721份申请，却有867名申请者最终没选购组屋，弃权率是50%。此外，有234人申请Compassvale Pearl的84个五房式组屋，放弃选购的有91人或39%。

　　询及公众放弃选购组屋的原因，HSR房产经纪公司执行董事郑来明说，一些申请者可能较挑剔，宁可放弃选购机会，也不要购买低楼或不符合他们要求的单位。经济不景也可能使申请者更慎重考虑是否购买组屋，以及是否有能力支付每月的房屋贷款。

　　郑来明说：“一些申请者也认为，失去首次购屋优先权没什么大不了，何况在失去优先权那一年还是能选购组屋，只是获选概率较低。”

　　修改后的申请条例也照顾到屡次申请、却无法获得选购机会的申请者的需要。有至少两次失败经验的申请者会获得更多抽签机会，不过这些额外机会只限于未完全发展组屋区的组屋。

《联合早报》
（编辑：杨丽娟）

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Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

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新加坡组屋转售价第四季微升1.4％

(2009-01-24)

早报导读

● 吴淑贤
　　我国房地产市场在一片阴霾中仍有一丝曙光，组屋转售价格继续一反私宅价格的跌势，在去年第四季还是微升1.4％。

组屋价格

上半年可能失守

　　然而，受访分析家认为，在私宅、办公楼及工业厂房价格全线下滑的压力下，作为房地产市场最后一道防线的公共住屋也可能抵挡不了跌势，价格或将在今年上半年失守。

　　建屋发展局昨天公布第四季组屋转售市场数据，转售价指数上升至139.4，全年上升了13.8％。不过，第四季的1.4％增幅远比上一季的4.2％来得低，同时也是七个季度以来的最低涨幅。

　　除了组屋转售价格继续上升外，组屋溢价中位数（median cash-over-valuation）以及转售交易量都下滑，显示市场已明显降温。

　　第四季的组屋转售交易量猛跌24％，只有6190间组屋完成交易，比上个季度少了1920宗交易。这使得去年全年的组屋转售交易跌破3万宗，达2万8419宗交易，比2007年少了3％。

　　作为市场探温计的整体组屋溢价中位数也降低了，第四季的溢价是1万5000元，比上个季度少了4000元，下挫21％。85％的交易以溢价成交，比上个季度少了4％。

　　经济不景之际，大型组屋的买气也大不如前，无论是转售价还是溢价中位数都下滑不少。

　　二至四房式组屋的转售价中位数都有上升，增幅介于2000元至1万3000元。五房式组屋的转售价则维持在38万元，公寓式组屋则微升3000元至45万8000元。

　　溢价中位数方面，组屋屋型越大，下滑的幅度也更大。五房式和公寓式组屋的溢价中位数各下滑了6000元，跌幅都超过30％。前者从去年第三季的1万7000元减少至1万1000元，后者则从1万8000元减至1万2000元。

　　小型组屋也难逃跌势，不过跌幅较小，三房式和四房式的溢价中位数分别下滑4000元和5000元，同样达到第四季的1万5000元。

　　组屋估价是根据出售组屋的地点、屋龄、面积、设计和同地区转售组屋的售价进行比较后所得出的价格。组屋溢价指的是估价以外的现金数额。中位数指的是数据里头的中间数字，即一半的数字比中位数高，一半的数字比中位数低。

　　受访分析师认为，组屋转售市场将受到经济不景和私宅价格下挫的拖累，价格可能在今年上半年下滑，不过估计跌幅不如私宅显著。

　　Orange Tee执行董事陈道俊估计，组屋转售价可能在今年持平，即使有所下跌，幅度也会低于5％。

　　ERA助理副总裁林东荣也同意，转售价格可能在今年上半年下滑。“要是复苏的时间更长，转售价格可能在下半年持平后进一步滑落。”

市场情绪转弱

买家变得更谨慎

　　谈及组屋转售交易量下滑的原因，林东荣认为，市场情绪转弱使得买家变得更谨慎，在购屋前会三思。另一个原因可能是组屋的供应增加，当局去年推出约7000多间预购组屋（BTO），一些不急于购屋的公众可能宁可购买这些新组屋，而不是转售组屋。

　　莱坊研究部主管麦俊荣指出，交易量的下滑显示一些买家的购买力已减弱，转售价可能会在今年退低。

　　“在不确定时期，组屋是较为安全的住屋选择，因此这个市场的表现在接下来几个月将保持稳定。”

　　尽管经济不景气，博纳集团总裁伊斯迈还是认为，今年全年的组屋转售价会增加，因为组屋仍是供不应求。

　　新组屋方面，当局打算在今年上半年推出3000间预购组屋，近一半是小型公寓及二三房式组屋。大部分的新组屋将位于榜鹅新镇。

　　建屋局在去年第四季批准约3690个出租组屋的申请，使得全年批准的申请达到2万2200个，比2007年多了20％。去年第四季的组屋租金保持平稳，只有二房式的租金中位数上升了100元。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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Mindy Yong 杨雯诗

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去年全年倒数第二 新私宅上月仅售131个

(2009-01-16)

早报导读

● 龚慧婷
　　经济不景气，裁员风险高，又碰上学校假期的传统私宅淡季，导致私人公寓买家进一步减少。

　　市区重建局昨天公布的数据显示，去年12月仅有131个新私宅单位找到买家，因此，去年第四季售出的单位只有442个，08年全年也只售出4287个新单位，还不到前年全年的30％。这也是90年代初以来，最低的新私宅出售纪录。

　　在07年的房市旺热时，全年总共有1万4811个新私宅单位售出。

　　若以去年全年的新私宅销售业绩来看，10月份的118个单位相信是自03年沙斯以来需求最凄凉的一个月份，而12月份的131个则排名倒数第二。11月份售出的单位还有192个。

　　高纬物业新加坡董事经理韩永利说：“这其实在预料之中，这就反映了目前经济不景气，买家因为担心饭碗不保变得谨慎。”　　

　　然而，较出乎意料的是，豪宅项目丽嘉登豪庭(Ritz Carlton Residences)就售出了8个单位，中位数售价是每平方英尺3086元。但这就比它在07年11月推出时的每平方英尺4515元低了32％，也比07年12月取得的5088元最高尺价低了将近40％。

　　高力国际研究部主管郑惠匀认为，这显示市场上依然有一批买家在猎取好的投资项目。韩永利也认为，这表示高档豪宅依旧有“生气”。然而，也有市场人士怀疑，有些单位其实是较早前售出，但在12月份才呈交房屋转让禁令(caveat)。

Newton Edge

占销售榜首

　　该月份的销售榜首是纽顿一带的Newton Edge，这个永久地契项目在12月份共卖出了43个单位，占了12月份131个单位总数的三分之一。其中位数价格是每平方英尺1200元，单位面积介于440至915平方英尺。

　　郑惠匀认为，在目前淡静的市场，这个项目之所以受欢迎，一个主要原因是多数的单位较小，因此，以每平方英尺1200元的中位数价格来计算，整个单位的售价可以少于100万元，符合目前买家所设的顶限。

　　世邦魏理仕执行董事李晓和也指出，12月份的数据显示，郊区外的房地产依旧有其抗跌的“韧性”。位于兀兰地铁站附近的Rosewood Suites以每平方英尺654元的中位数价格，卖出4个单位、万国地铁站隔邻的The Quartz也以795元的尺价，卖出4个单位。

　　莱坊研究部主管麦俊荣指出，在去年售出的所有单位中，代表大众化领域的中央区以外(OCR)公寓售出最多，占了43％、代表中档领域的其余中央地区(RCR)占34％，而代表高档领域的核心中央地区(CCR)公寓仅占23％。

　　仲量联行研究部主管蔡炎亮相信，从历史来看，销售量是价格的指标。随着去年第四季的销售量减少，估计在今年第一季，价格可能会进一步下滑5至7％。

买家观望

卖的人也迟疑

　　买家持观望态度，卖的人也比较迟疑。去年12月份推出的新单位只有157个，比10月份的174个单位还少，也是自07年6月市建局开始公布这类数据以来，最少的一次。去年全年推出的新单位也只有6114个（四年来的新低），比前年少了56％。

　　郑惠匀认为，原因有两个：（一）这正是年底学校假期和圣诞节期间，许多潜在买家都出国度假了。（二）发展商正在等今年的预算案，才决定下一步棋要怎么走。

　　蔡炎亮也认为，若预算案中有一些刺激房市的援助配套，或许会引发一些市场反射。

　　麦俊荣认为，当11月推出的单位从10月份高一倍时，曾一度让他萌生市场已从环球金融危机中稳定下来的希望，但12月新推出项目再度滑坡，显示11月份只是昙花一现，无法持续。

　　郑惠匀认为，随着银行缩紧银根，借贷变得更困难，买家在等待发展商进一步削价或推出一些优惠，本月份的销售数据或许会比去年10月还要低。

　　李晓和认为，由于市场情绪谨慎，加上经济陷入衰退，又碰上农历新年这另一传统私宅销售淡季，今年第一季很可能是缓慢的一季。但他相信，若公寓价格继续调整，将能启动一些市场机制，刺激买气。他因此认为，今年卖出的新公寓可能会有5000至6000单位，超越08年全年的4287单位。

　　韩永利也认为，去年上半年市场还相当活跃，下半年趋向淡静；今年的情况也将如此，但次序会颠倒，先淡静，后活跃。他相信在今年下半年，市场会明朗化，阴霾也将逐渐散去，能看到隧道尽头的曙光。一旦股市回弹，房市也将在约半年后跟着走高。一些风险承受能力较高的投资者或许会在今年下半年就开始进场。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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Mindy Yong 杨雯诗

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受经济不景影响 新加坡勿洛私人组屋计划再延后

吴淑贤 (2009-01-15)

早报导读

　　私人组屋的需求或受经济不景影响，建屋发展局已延后推出位于勿洛的地段，之前标得碧山地段的发展商也采取罕见的行销手法，推出“买组屋，送汽车”幸运抽奖活动来刺激需求。

　　建屋局原定去年6月在勿洛推出由私人发展商设计、兴建和销售（DBSS）的地段，后来又把推出日期延后到去年第四季，不过最终还是没有推出。

　　对于勿洛DBSS地段的推出日期一延再延，建屋局发言人受询时说：“建屋局会观察目前的市场情况，才决定是否要把地段推出来销售。”

　　这块地段位于勿洛水池弯，临近勿洛蓄水池公园，可建造350个单位。建屋局至今已推出6个DBSS地段，四美和大巴窑1A巷地段是在去年推出，其他地段则位于淡滨尼6道、文庆路、宏茂桥52街和碧山24街。

　　虽然经济不景气，去年标下地段的发展商还是会如期推出组屋，让公众申购。

位于碧山24街的私人组屋怡然阁，已动工建造，估计明年竣工。（档案照片）

　　标下大巴窑地段的发展商是海峡双威，四美地段则是由森联集团得标。这两家发展商受询时说，它们仍打算按照原定计划，于今年上半年推出组屋，组屋类型也主要以四房式和五房式为主。它们目前还不便透露组屋售价及其他详情。

　　至于之前已让公众选购组屋的碧山项目怡然阁（Natura Loft），发展商中国青建地产公司昨天刊登促销广告，购屋者有机会在“买组屋，送汽车”的幸运抽奖中赢取轿车。

　　发展项目常务副总经理李俊受访时说，购屋者有机会赢取一辆福士伟根（Volkswagen）Tiguan休旅车及Beetle Cabriolet轿车，它们的市价各约9万元（不包括拥车证）。“对发展商来说，这样的数目不算多，主要是希望可以回馈顾客和刺激需求。”

　　怡然阁去年11月推出时，480个单位共接获700份申请。不过，目前只有90个组屋售出，占总单位数目的20％。

　　李俊说，经济低迷多少会影响组屋的买气，不少公众也担心发展商会因此调低组屋售价。他强调，组屋不会降价，公司会通过其他方式如幸运抽奖和良好的服务等来留住顾客。

　　他举例说，购屋者可以提出他们对示范单位的建议，公司会尝试满足他们的要求，尽可能“量身订做”单位，减低屋主的装修费用。

　　碧山私人组屋的四房式面积95平方公尺，售价46万5000元到58万6000元；五房式面积120平方公尺，售价60万元到73万9000元。

　　Dennis Wee房地产经纪行董事许家荣说，黯淡的经济前景已导致买主市场（Buyers’ market）出现，发展商必须各出奇招吸引买家。

　　他说，私人住宅的发展商往往会在需求弱时推出家具礼券和其他折扣等刺激买气，有的甚至推出“买一送一”的抽奖，让屋主有机会赢取另一个公寓。

　　“新组屋多是由建屋局发售，较少出现新颖的行销手法。不过，私人组屋是由发展商负责销售和兴建，采取一些较具创意的促销方式是无可后非的。”

　　询及建屋局为何会延后推出新的私人组屋地段，许家荣认为，这相信是为了使组屋价格稳定，确保市场可以消化所有的供应。

　　昨天与母亲参观怡然阁示范单位的梁慧美（21岁，大学生）说，他们是在看了广告后才知道这批私人组屋已开放供选购。目前住在后港五房式单位的她，有意和家人购买一个碧山四房式或五房式单位。

　　她说，经济不景，家人不打算购买私人住宅，而是会考虑介于公寓与组屋之间的私人组屋。

　　家住蔡厝港的张梁福（43岁，会计经理）说，送汽车的促销很有吸引力，不过不会过于左右他买屋的决定。他说，虽然碧山组屋的价格相当高，但是他有稳定的工作和收入，足以应付每月房屋贷款。

　　之前标得碧山私人组屋地段的发展商则采取了罕见的行销手法，推出“买组屋，送汽车”幸运抽奖活动来刺激需求。

《联合早报》
（编辑：黄爱莲）

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新加坡蔡厝港金光阁预购组屋 四房式每单位八人抢购

(2009-01-13)

早报导读

● 蔡永伟
　　蔡厝港预购组屋项目金光阁(Sunshine Court)的申请昨天截止，其中四房式单位获得极为热烈的反应，平均每个单位有约八个人抢购。

　　截至昨天傍晚5时，“Sunshine Court”的171个四房式单位共收到1364份申请，反应非常热烈。

　　该预购组屋项目去年12月30日推出隔天，每个四房式单位就已经有至少两个人申请。

　　金光阁将建在蔡厝港3道，对面是金光坊(Sunshine Place)邻里购屋中心，因此非常靠近超级市场、食阁和商店。蔡厝港小学、克勤小学和武吉班让政府中学也在附近。

　　建屋发展局去年底除了在蔡厝港金光阁推出四房式单位外，也将建造117个标准三房式单位，并首次在该组屋区推出专为年长者设计的小型公寓。

　　这些小型公寓具备扶手和防滑地面等特别装备，也包括衣橱、厨房柜子和炊具等内置设施。它们的面积为35平方米和45平方米，售价介于5万8000元至8万元之间。

　　根据建屋局网站的数据，平均每个三房式单位有2.4人申请，而每个小型公寓有3.1个55岁以上的年长者申请，反应虽不错，但仍没有四房式组屋热烈，显示大型组屋仍较受公众青睐。

　　另外，建屋局去年底也同时在榜鹅域(Punggol Field)和榜鹅坊(Punggol Place)交界处推出“Punggol Regalia”预购组屋。它们临近榜鹅地铁站和巴士转换站，未来的榜鹅镇中心也近在咫尺。

　　数据显示，546个榜鹅四房式优质单位共有1458个人申请，183个五房式则收到602份申请，平均每个单位收到两三份申请。

　　Dennis Wee房地产经纪行董事许家荣受访时说，虽然现在经济不景气，但这两个项目仍能吸引这么多申请者，在在显示组屋市场仍有需求。

　　而纵观两个预购组屋项目的申请情况，蔡厝港的四房式单位最受欢迎，对此，许家荣并不感到意外，认为这是意料中事，因为蔡厝港是个成熟的组屋区。

　　博纳集团总裁伊斯迈同意说：“蔡厝港有约20多年的历史，设施完善，自然吸引公众申购，而榜鹅只有10年，许多基础设施仍在兴建中。”

　　此外，伊斯迈认为，已有许多年长者居住的蔡厝港组屋区也对打算组织新家庭的年轻夫妇极具吸引力，因为他们可能为了和父母住得靠近，而选择在蔡厝港购屋。

　　伊斯迈也说，一般人负担得起四房式组屋，而三房式太小，许多想赶快有孩子的夫妇因此比较倾向购买大型组屋。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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楼市虽趋软新加坡房地产税普遍上涨

李韵琳(2000-01-13)

早报导读

　　尽管经济情况每况愈下，楼市已趋软，本地业主仍需缴付更高的房地产税。据了解，一些办公楼业主今年需缴付的房地产税比上一个估税年暴涨了240％。

　　国内税务局回答本报询问时透露，去年在调整了本地房地产的年值(annual value)后，商业房地产（包括办公楼和零售商店）业主需缴付的房地产税平均激增了60％，工业厂房和私宅的房地产税，也分别平均起了40％和30％。

　　该局指出，增幅反映了上述房地产去年所享受的实际租金涨幅。

　　不过，据本报查询，中央商业区内的一座地标性商业大厦，在2009估税年里需缴付的房地产税猛涨了240％，而在莱佛士坊地铁站附近的一座办公楼的房地产税则上涨了近160％。

　　位于乌节路一带的办公楼和零售商店也见“身价”大起。远东购物中心其中一个办公楼单位的房地产税从2008估税年的2万3400元，猛增至5万2300元，起了2万8900元，或123.5％。位于国际大厦(International Building)的一个办公楼单位则见证了房地产税从7750元，提高到1万5500元，涨幅达一倍，或7750元。

　　另外，据本报了解，乌节路一些商场的年值在去年暴涨了200％以上，尤其是经过翻新的建筑。

　　工业厂房方面，本报询问了在西部的一些工业厂房业主和在那一带拥有资产的房地产投资信托(REITs)管理公司经理，他们也表示，所缴付的房地产税在去年增加了30％至65％。

暴涨并非全面性

　　私宅方面，位于凯联大厦(International Plaza)的一个私宅单位，今年需缴付的房地产税上涨了43.3％，从去年的1800元，增加至2580元。据了解，乌节路一带的私宅单位，房地产税也平均起了50％以上。

据本报查询，中央商业区内的一些办公楼今年需缴付的房地产税，比上一个估税年暴涨了100％至240％，令业主大喊吃不消。

　　不过，房地产税暴涨的情况并非全面性。比如市区外围的一个办公楼单位，今年需偿还的房地产税较去年增加了10％，或200多元。

　　近一个月来，不少业主和发展商向本报申诉，去年需缴付的房地产税三级跳，而其中一些业主是在10月和11月之间接到通知，但调高后的房地产税却追溯到去年1月，对现金流吃紧的企业更是雪上加霜。

　　莱坊(Knight Frank)新加坡董事经理陈忠青说：“由于税务局是根据房地产上一年租金收入(preceding year basis of assessment)的平均总额来估税，年值上涨只是反映本地楼市荣景时的实况，政府在重新估算后调高年值是天经地义。”

　　年值是假设业主出租房地产时所能收取的年租金。税务局每年会评估多数房地产的年值，确保年值能反映当前的市场租金。该局是根据个别房地产的年值，来计算房地产税的。在估算年值时，税务局会考虑到市场租金、房屋地点、楼面面积，及建筑情况等因素。若同等房地产的租金上涨，相关房地产的年值和房地产税也会增加。

　　2007年不单是私宅的天下，本地办公楼、工业厂房和零售商店也见证了前所未有的显著增长。综合房地产分析师给予的数据，在办公楼供应量闹“饥荒”的情况下，本地办公楼租金在2007年全年飙升了56.1％，位于中央商业区的涨幅更显著，达近两倍。工业厂房方面，2007年的全年金和售价增长达到23％和33.5％。我国全岛零售商店的月租也在2007年上扬了18.2％，其中乌节路一带的涨幅更高达两倍。

　　考虑到这股热潮在2007年第四季已开始冷却，陈忠青表示：“如今租金已开始下滑，经济情况又那么糟，目前关键在于政府是否能及时反应，重新估算房地产年值，以及向企业伸出援手渡过难关，以减轻它们的现金流负担。目前的信贷情况非常吃紧，我认识的一些人，不要说买房子借不到钱，甚至买汽车都申请不到贷款。”

　　卓登新达国际(Chesterton Suntec International)研究部主管陈瑞谨也指出，由于房地产税受滞后效应(lag effect)影响，年值增值反映了楼市过去走高的情况，但很不巧，这次的房地产税调整碰上又急又猛的经济萎缩情况，使业主受双重打击而倍感吃力。

　　他说：“最好反映实况的方法是以当前所得来计算(current year basis of assessment)，但这意味政府必须舍去今年的房地产税收，这是不可能的事。”　

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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平均1个单位11人申购 新加坡小型组屋需求强劲

吴淑贤　(2009-01-09)

早报导读

　　小型组屋在经济不景之际需求强劲，本月的组屋销售计划获得热烈反应，平均每个单位有11人申购。

　　建屋发展局本月2日推出150个二房和三房式单位，申请活动昨天截止。截至下午5时，共有1653人申购150个单位，销售情况红火。

　　这些单位当中约三分之二位于盛港和榜鹅新镇，其余遍布全岛。这些组屋多是滞销单位，无法在之前的销售计划中售出；或是由当局收回的旧单位，屋子可能由前屋主装修过。

　　申购组屋者当中不乏大屋换小屋者，他们受经济衰退波及，为减轻生活开销决定购买小型组屋。

　　目前居住在白沙四房式组屋的曾华伟（38岁）已申请一个三房式单位。他在去年8月辞去资讯科技支援人员的工作，后来经济局势迅速恶化，导致他失业三个月。为了糊口，他只好改行当德士司机。

　　曾华伟说，申请小型组屋主要是为了减轻每月房屋贷款的压力。目前，他和母亲分担四房式组屋的每月700多元房贷，要是搬到三房式单位，每月的房贷至少能减半。

　　“我现在还能够应付四房式组屋的房贷，不过不想等到应付不来时才downgrade（降级）。”

　　HSR房产经纪公司执行董事郑来明说，经济展望低迷，买主在购屋时会以价格为主要考量，而建屋局推出的组屋一般比市价来得低。

　　直接向建屋局买屋的最大好处是无需支付任何溢价（cash-over-valuation，COV），对手头上无太多现金的人具有吸引力。

　　建屋局每三个月推出三房式或更小组屋的销售计划。

　　建屋局发言人受询时说，去年7月和10月的销售计划分别推出200个和150个单位，总共收到4000份申请。当供过于求的情况出现时，申购者可能无法拿到心仪的组屋，建屋局劝请急须拥屋的人考虑转售市场。

　　建屋发展局本月2日推出150个二房和三房式单位，申请活动昨天截止。截至下午5时，共有1653人申购150个单位，销售情况红火。这些单位当中约三分之二位于盛港和榜鹅新镇，其余遍布全岛。

《联合早报》
（编辑：苏亚华

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展望全球经济复苏前景 美与本区域学者看法两极

（2009-01-08）

早报导读

　　对于当前源自于美国的经济危机对全球经济的影响程度，美国与本区域学者的看法似乎存在鸿沟。

美国学者：短期内经济回弹

　　曾任美国助理财政部长的加州伯克莱大学经济教授布拉德福特显然对美国当局处理60年来最为严重的经济危机的手段，能在短期内促使国内经济回弹并带动全球经济复苏，持有乐观看法。

　　反观本区域学者，他们昨天在东南亚研究院主办的2009年区域展望论坛上分析当前波及全球的金融海啸时，却认为美国已渐渐成为一个以举债驱动的经济体，其经济结构已出现转变，加上社会不同阶层出现严重的收入差距，要扭转目前的经济局面并非易事。

　　然而，布拉德福特在演讲时却表示自己能向亚洲带来三个好消息，首先是美国领导层已深刻认识经济危机的症结，并将采取务实措施去应对；其次是候任总统奥巴马比过去的民主党总统精明能干；第三是美国的需求因美元不会贬值，将在短期内带动亚洲的出口。

　　“我们有理由相信在奥巴马政府不想让经济长期衰退的情况下，必将采取适当的财政政策去扭转经济萎缩情况。而当美国复苏时，美元将维持对亚洲货币的高币值，这意味着太平洋彼岸的需求将相当可观，我猜想停泊在新加坡港口的货船，将在12个月到18个月内启航横渡太平洋。因为奥巴马将不会让美国的需求一直下降。”

　　不过，新加坡政府投资公司（GIC）经济与策略部高级副总裁张永习博士等本区域经济专家，对美国经济乃至亚洲经济体的复苏情况，却持有比较谨慎，甚至悲观的看法。

本区域经济专家：

经济复苏将取决于三大因素

张博士认为美国经济能否在今年底复苏，使全球经济增长率在2010年恢复到4％，进而促使亚洲经济强劲复苏，将取决于金融机构减低债务情况；各国中央银行和政府措施是否奏效；以及如新加坡和台湾等经济体能否承受住经济衰退压力等三大因素。
　　他指出，经济师们对新加坡今年的增长预测有着很大的差距，从萎缩4.5％至增长4.8％的预测都有，可见没人能掌握未来的发展情况。

　　他认为虽然多数经济学家预期环球经济会在今年底复苏，但是鉴于家庭和机构都需要减少债务负担，以及环球金融体系已受到创伤，经济放缓期将持续多久，还是个极大的未知数。

中国在危机中扮演什么角色？

　　据他分析，左右复苏的因素有三大方面。首先是金融机构减低债务的情况，这可能已进行了一半，但是很大程度上要看经济情况如何变化，例如房价何时会稳定下来。再者是政府措施能否见效，也需要时间去判断，然而政府也可能为解决眼前问题而采取对所有国家都长期不利的措施，例如保护主义。第三则是新兴经济体承受压力的能力。

　　针对中国在当前这场危机中所扮演的角色，布拉德福特认为全球都需要这个亚洲增长引擎，但是它的角色该如何界定，至今仍不明确。不过，他可以肯定的是中国不应继续以币值低估的人民币去刺激工业化过程，并间接津贴美国民众的消费去加剧对美国贸易的失衡问题。

　　尽管如此，他表示能够理解中国有了日本在上世纪末面对同样的货币升值压力问题时，走错一步而陷入十年经济停滞的教训，在现阶段因只懂得如何透过出口去推动工业化，而不敢去冒其他的风险，以致迟迟不愿解决对美贸易失衡问题。

　　至于美国的长期负债情况该如何解决的问题，他指出以美国目前的生产力年增幅和人口增加的速度来计算，只要政府能改革对财政形成最严重负担的医疗体系，哪怕效率只达到其他先进国医疗体系的一半，实施两三万亿美元的刺激经济配套，也完全不成问题。

　　他指出，即便是在更大的国际失衡问题上，“美元是世界的问题”这一因素，就意味着全世界都在为美国人的消费买单的说法仍然适用。他甚至颇具信心说，假设美元必须贬值50％以解决失衡问题，美国政府也有能力把1000万名工人迅速转入制造业，以填补外国货品因失去市场竞争力而出现的入口真空。

　　“受影响的将是那些喜欢到峇厘岛旅游、享受法国名酒的有钱雅皮士，因为他们的身家会立即缩水。但是，这并非对美国经济增长的威胁，反而美元崩溃才是对亚洲经济体的严重威胁。”

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Mindy Yong 杨雯诗

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扭转前两年猛涨形势 豪宅销量价格去年齐跌

(2009-01-08)

早报导读

● 龚慧婷
　　金融海啸席卷，房市情况不明朗，豪华私宅的销售量和价格也跟着滑坡，扭转前几年一路飞涨的局面。

　　根据世邦魏理仕最新的房地产报告，在2008年，豪宅（包括公寓在内）的交易量只有1096宗，只相等于2007年数量的19％和06年的32％。

　　豪宅一般指的是位于第9、10邮区黄金地段的豪华住宅。

　　这家房地产咨询公司认为，2006到2007年时，私宅价格猛涨，尤其是那些具有投资潜能的房地产更是倍受买家青睐，加上这两年发展商推出大量的新豪宅，更助长了豪宅的销售量。

　　然而，去年的成交量虽少，但价格介于100万至700万元的豪宅，只占所有出售豪宅的89.6％（往年都是占90％以上）。其中介于100万至300万元的豪宅交易有777宗，只相等于07年的22％、06年的29％。

　　较令人惊讶的是，去年，以超过1000万元价格成交的豪宅，超过06年的22宗，达到82宗。世邦魏理仕董事王德万认为，这可能是因为06年缺乏这类房地产项目的缘故。

　　同时，房屋转售禁令也显示，在82宗交易中，有63宗交易集中在华业集团的公寓Nassim Park Residences。截至去年11月，这个在去年5月推出市场、共有100个单位的永久地契豪华公寓项目，已卖出68个单位，平均尺价为2900元。

金融海啸席卷，房市情况不明朗，豪华私宅的销售量和价格也跟着滑坡，扭转前几年一路飞涨的局面。

价格回到2006年水平

　　在价格方面，豪宅的价格已大致回落到2006年的水平。我国房地产市场在2006年开始复苏，豪华洋房的价格在06年和07年一路飞涨。在2006年，豪宅的平均推出价格介于每平方英尺1800元至2600元之间，在2007年则上涨到介于2000元至4000元。　　

　　然而，在2008年底，次贷问题肆虐进而演变成全世界多个主要城市的房地产泡沫破裂，豪宅价格也应声下跌。本地豪宅的价格在2008年也下滑到每平方英尺2000元至2600元。

　　王德万举例说，现有的一些豪宅项目，如阿摩园(Ardmore Park)、四季园（Four Seasons Park）和葛兰轩（Grange Residences），其售价也从2006年的每平方英尺1600元至2000元，攀升到2007年的2000元至3300元，但到了去年底，则回落到2000元至2400元。

　　在2007年下半年，美国次贷危机的消息传出后，不但影响了豪宅价格，也让房地产买家踩了“紧急刹车”，导致多数在2007年下半年推出的豪宅项目，无法像2006年和2007年上半年市场旺热时那样全数卖出。在2008年11月，出售的豪宅单位只占总数的45％。

　　市场不景气，一些在房市旺热时买下黄金地段集体出售项目的发展商，因此决定出租这些单位，以延迟重新发展计划。其中一些项目就包括景福苑(Grangeford)、礼敦岭(Leedon Heights)、幸运大厦(Lucky Tower)和杨忠礼(YTL)集团的良园(Westwood Apartments)地段。

优质洋房销量也锐减

　　杨忠礼集团是在2007年11月，当房地产市场开始放缓时，以容积率每平方英尺2525元的超高尺价（即4亿3500万元），买下位于乌节林荫道的良园地段，创下本地集体出售纪录。　　

　　不仅豪华公寓受创，供应量有限的优质洋房(GCB)去年的销售量也锐减，从2006年的119个单位(总值12.3亿元)和2007年的87个单位(总值11.5亿元)，下滑到仅有49个单位(总值7.85亿元)。

　　王德万指出，优质洋房销售量在2006年创高峰，主要是因为房地产正开始从低谷朝上走，价格非常吸引人。

　　在2006年，一栋位于第10、11邮区，地皮面积介于1万5070至2万平方英尺的优质洋房，平均价格介于600万至1200万元之间。但在08年，价格已上涨到1200万至1600万元。同样的，一栋超过3万平方英尺的优质洋房，在2006年的售价介于1500万至3000万元，在2008年就卖2000万至4000万元。

　　以每平方英尺来计算，在短短两年，优质洋房的尺价已上涨了64％，从2006年的每平方英尺501元、2007年的681元到2008年的822元。因此，优质洋房的价格走势似乎异军突起，走势强劲。　　

　　但王德万也指出，若单以优质洋房的售价来分析可能会具误导性，因为优质洋房的价格取决于许多不同因素，包括地点、地皮面积、形状、面向、屋龄等。

　　他说：“当市场好的时候，买家愿意为优质洋房支付溢价。但像现在经济走下坡时，买家只愿支付市价。但降价抛售的情况非常罕见，因为多数优质洋房的业主都有持守能力。”

　　尽管如此，王德万也估计，接下来，豪宅市场依旧会“微温”，相等于去年下半年的水平，成交量相信不高。他也预测，优质洋房今年可能跌价10％，豪华公寓价格也可能会下滑10至15％。因为发展商手头上还有已推出但未卖完的项目，因此价格将面对进一步下跌的压力。

　　但他也相信，有一些豪宅发展商或许会选择持守，等阴霾散尽，市场复苏再将项目推出市场。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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去年第四季组屋转售价　涨幅七季最低

吴淑贤　(2009-01-03)

早报导读

　　组屋转售市场已受经济放缓冲击，去年第四季组屋转售价指数微升1.5%，涨幅是七个季度以来最低。

　　建屋发展局的预估数据显示，第四季组屋转售价指数上升至139.5点，增幅远比去年第三季的4.2%来得低，显示组屋转售市场已明显降温。

　　尽管如此，去年首三季的红火走势已为市场奠定有利基础。转售价指数在去年第三季突破1996年房屋市场红火时的136.9点高峰，这使2008全年价格涨幅有望达13.9%

　　组屋转售价指数自2007年以来节节攀升，前年的转售价格飙升17.5%。也就是说，组屋转售价格在过去两年来上涨了31.4%。

　　但美国金融海啸已导致市场情绪急转直下，我国陷入经济衰退，贸工部也再度调低今年全年经济增长预估数字。经济放缓也冲击房地产市场，去年第四季私宅价格指数再下滑5.7%，比第三季的跌幅更大。

　　展望今年，受访分析师认为，面对经济放缓及私宅价格下滑的双重压力，组屋转售市场也不能幸免，价格迟早下滑。

　　Orange Tee执行董事陈道俊说，买家支付的溢价（cash-over-valuation，COV）已在这两三个月明显减少，跌幅高达50%。他举例说，一些靠近地铁站的组屋溢价原本约2万元，现在已下跌至1万元。他估计，组屋转售价格会在今年持平或下滑5%至10％。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣也同意，买家已变得更务实，会先以低于估价的售价试探屋主，多数交易是以估价完成，买方不必付任何溢价，或是顶多支付5000元至3万元溢价。

　　“组屋能卖得5万元溢价的日子已过去，例外的是那些装修完善，拥有怡人景观的组屋。”

　　C&H Realty执行董事庐元士认为，第四季组屋转售价已趋软，这可能是价格下滑的开始，全年组屋转售价可能下跌4%至5%。

　　他认为，大型组屋首当其冲，因为买家已倾向于选择四房式或更小组屋，以避免房贷负担太重。要是裁员人数增加，工作难找，更多人也会选择大屋换小屋。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈则持乐观看法。他认为，虽然今年的转售价不会再以双指数增加，不过还是可能上升3%至8%。他说，组屋转售市场的需求强劲，尤其是小型组屋，全年价格增幅可能达5%至8％。

昨天推出三房式或更小组屋

　　另一方面，建屋局昨天推出三房式或更小组屋的季度销售计划。150间二房及三房式待售单位遍布全岛，不过主要集中在榜鹅和盛港新市镇。

　　公众对小型组屋反应热烈，组屋推出首天就有574份申请，每间单位平均有3.8人申购。申请截止日期是本月8日。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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