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展望全球经济复苏前景 美与本区域学者看法两极

（2009-01-08）

早报导读

　　对于当前源自于美国的经济危机对全球经济的影响程度，美国与本区域学者的看法似乎存在鸿沟。

美国学者：短期内经济回弹

　　曾任美国助理财政部长的加州伯克莱大学经济教授布拉德福特显然对美国当局处理60年来最为严重的经济危机的手段，能在短期内促使国内经济回弹并带动全球经济复苏，持有乐观看法。

　　反观本区域学者，他们昨天在东南亚研究院主办的2009年区域展望论坛上分析当前波及全球的金融海啸时，却认为美国已渐渐成为一个以举债驱动的经济体，其经济结构已出现转变，加上社会不同阶层出现严重的收入差距，要扭转目前的经济局面并非易事。

　　然而，布拉德福特在演讲时却表示自己能向亚洲带来三个好消息，首先是美国领导层已深刻认识经济危机的症结，并将采取务实措施去应对；其次是候任总统奥巴马比过去的民主党总统精明能干；第三是美国的需求因美元不会贬值，将在短期内带动亚洲的出口。

　　“我们有理由相信在奥巴马政府不想让经济长期衰退的情况下，必将采取适当的财政政策去扭转经济萎缩情况。而当美国复苏时，美元将维持对亚洲货币的高币值，这意味着太平洋彼岸的需求将相当可观，我猜想停泊在新加坡港口的货船，将在12个月到18个月内启航横渡太平洋。因为奥巴马将不会让美国的需求一直下降。”

　　不过，新加坡政府投资公司（GIC）经济与策略部高级副总裁张永习博士等本区域经济专家，对美国经济乃至亚洲经济体的复苏情况，却持有比较谨慎，甚至悲观的看法。

本区域经济专家：

经济复苏将取决于三大因素

张博士认为美国经济能否在今年底复苏，使全球经济增长率在2010年恢复到4％，进而促使亚洲经济强劲复苏，将取决于金融机构减低债务情况；各国中央银行和政府措施是否奏效；以及如新加坡和台湾等经济体能否承受住经济衰退压力等三大因素。
　　他指出，经济师们对新加坡今年的增长预测有着很大的差距，从萎缩4.5％至增长4.8％的预测都有，可见没人能掌握未来的发展情况。

　　他认为虽然多数经济学家预期环球经济会在今年底复苏，但是鉴于家庭和机构都需要减少债务负担，以及环球金融体系已受到创伤，经济放缓期将持续多久，还是个极大的未知数。

中国在危机中扮演什么角色？

　　据他分析，左右复苏的因素有三大方面。首先是金融机构减低债务的情况，这可能已进行了一半，但是很大程度上要看经济情况如何变化，例如房价何时会稳定下来。再者是政府措施能否见效，也需要时间去判断，然而政府也可能为解决眼前问题而采取对所有国家都长期不利的措施，例如保护主义。第三则是新兴经济体承受压力的能力。

　　针对中国在当前这场危机中所扮演的角色，布拉德福特认为全球都需要这个亚洲增长引擎，但是它的角色该如何界定，至今仍不明确。不过，他可以肯定的是中国不应继续以币值低估的人民币去刺激工业化过程，并间接津贴美国民众的消费去加剧对美国贸易的失衡问题。

　　尽管如此，他表示能够理解中国有了日本在上世纪末面对同样的货币升值压力问题时，走错一步而陷入十年经济停滞的教训，在现阶段因只懂得如何透过出口去推动工业化，而不敢去冒其他的风险，以致迟迟不愿解决对美贸易失衡问题。

　　至于美国的长期负债情况该如何解决的问题，他指出以美国目前的生产力年增幅和人口增加的速度来计算，只要政府能改革对财政形成最严重负担的医疗体系，哪怕效率只达到其他先进国医疗体系的一半，实施两三万亿美元的刺激经济配套，也完全不成问题。

　　他指出，即便是在更大的国际失衡问题上，“美元是世界的问题”这一因素，就意味着全世界都在为美国人的消费买单的说法仍然适用。他甚至颇具信心说，假设美元必须贬值50％以解决失衡问题，美国政府也有能力把1000万名工人迅速转入制造业，以填补外国货品因失去市场竞争力而出现的入口真空。

　　“受影响的将是那些喜欢到峇厘岛旅游、享受法国名酒的有钱雅皮士，因为他们的身家会立即缩水。但是，这并非对美国经济增长的威胁，反而美元崩溃才是对亚洲经济体的严重威胁。”

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Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

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扭转前两年猛涨形势 豪宅销量价格去年齐跌

(2009-01-08)

早报导读

● 龚慧婷
　　金融海啸席卷，房市情况不明朗，豪华私宅的销售量和价格也跟着滑坡，扭转前几年一路飞涨的局面。

　　根据世邦魏理仕最新的房地产报告，在2008年，豪宅（包括公寓在内）的交易量只有1096宗，只相等于2007年数量的19％和06年的32％。

　　豪宅一般指的是位于第9、10邮区黄金地段的豪华住宅。

　　这家房地产咨询公司认为，2006到2007年时，私宅价格猛涨，尤其是那些具有投资潜能的房地产更是倍受买家青睐，加上这两年发展商推出大量的新豪宅，更助长了豪宅的销售量。

　　然而，去年的成交量虽少，但价格介于100万至700万元的豪宅，只占所有出售豪宅的89.6％（往年都是占90％以上）。其中介于100万至300万元的豪宅交易有777宗，只相等于07年的22％、06年的29％。

　　较令人惊讶的是，去年，以超过1000万元价格成交的豪宅，超过06年的22宗，达到82宗。世邦魏理仕董事王德万认为，这可能是因为06年缺乏这类房地产项目的缘故。

　　同时，房屋转售禁令也显示，在82宗交易中，有63宗交易集中在华业集团的公寓Nassim Park Residences。截至去年11月，这个在去年5月推出市场、共有100个单位的永久地契豪华公寓项目，已卖出68个单位，平均尺价为2900元。

金融海啸席卷，房市情况不明朗，豪华私宅的销售量和价格也跟着滑坡，扭转前几年一路飞涨的局面。

价格回到2006年水平

　　在价格方面，豪宅的价格已大致回落到2006年的水平。我国房地产市场在2006年开始复苏，豪华洋房的价格在06年和07年一路飞涨。在2006年，豪宅的平均推出价格介于每平方英尺1800元至2600元之间，在2007年则上涨到介于2000元至4000元。　　

　　然而，在2008年底，次贷问题肆虐进而演变成全世界多个主要城市的房地产泡沫破裂，豪宅价格也应声下跌。本地豪宅的价格在2008年也下滑到每平方英尺2000元至2600元。

　　王德万举例说，现有的一些豪宅项目，如阿摩园(Ardmore Park)、四季园（Four Seasons Park）和葛兰轩（Grange Residences），其售价也从2006年的每平方英尺1600元至2000元，攀升到2007年的2000元至3300元，但到了去年底，则回落到2000元至2400元。

　　在2007年下半年，美国次贷危机的消息传出后，不但影响了豪宅价格，也让房地产买家踩了“紧急刹车”，导致多数在2007年下半年推出的豪宅项目，无法像2006年和2007年上半年市场旺热时那样全数卖出。在2008年11月，出售的豪宅单位只占总数的45％。

　　市场不景气，一些在房市旺热时买下黄金地段集体出售项目的发展商，因此决定出租这些单位，以延迟重新发展计划。其中一些项目就包括景福苑(Grangeford)、礼敦岭(Leedon Heights)、幸运大厦(Lucky Tower)和杨忠礼(YTL)集团的良园(Westwood Apartments)地段。

优质洋房销量也锐减

　　杨忠礼集团是在2007年11月，当房地产市场开始放缓时，以容积率每平方英尺2525元的超高尺价（即4亿3500万元），买下位于乌节林荫道的良园地段，创下本地集体出售纪录。　　

　　不仅豪华公寓受创，供应量有限的优质洋房(GCB)去年的销售量也锐减，从2006年的119个单位(总值12.3亿元)和2007年的87个单位(总值11.5亿元)，下滑到仅有49个单位(总值7.85亿元)。

　　王德万指出，优质洋房销售量在2006年创高峰，主要是因为房地产正开始从低谷朝上走，价格非常吸引人。

　　在2006年，一栋位于第10、11邮区，地皮面积介于1万5070至2万平方英尺的优质洋房，平均价格介于600万至1200万元之间。但在08年，价格已上涨到1200万至1600万元。同样的，一栋超过3万平方英尺的优质洋房，在2006年的售价介于1500万至3000万元，在2008年就卖2000万至4000万元。

　　以每平方英尺来计算，在短短两年，优质洋房的尺价已上涨了64％，从2006年的每平方英尺501元、2007年的681元到2008年的822元。因此，优质洋房的价格走势似乎异军突起，走势强劲。　　

　　但王德万也指出，若单以优质洋房的售价来分析可能会具误导性，因为优质洋房的价格取决于许多不同因素，包括地点、地皮面积、形状、面向、屋龄等。

　　他说：“当市场好的时候，买家愿意为优质洋房支付溢价。但像现在经济走下坡时，买家只愿支付市价。但降价抛售的情况非常罕见，因为多数优质洋房的业主都有持守能力。”

　　尽管如此，王德万也估计，接下来，豪宅市场依旧会“微温”，相等于去年下半年的水平，成交量相信不高。他也预测，优质洋房今年可能跌价10％，豪华公寓价格也可能会下滑10至15％。因为发展商手头上还有已推出但未卖完的项目，因此价格将面对进一步下跌的压力。

　　但他也相信，有一些豪宅发展商或许会选择持守，等阴霾散尽，市场复苏再将项目推出市场。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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去年第四季组屋转售价　涨幅七季最低

吴淑贤　(2009-01-03)

早报导读

　　组屋转售市场已受经济放缓冲击，去年第四季组屋转售价指数微升1.5%，涨幅是七个季度以来最低。

　　建屋发展局的预估数据显示，第四季组屋转售价指数上升至139.5点，增幅远比去年第三季的4.2%来得低，显示组屋转售市场已明显降温。

　　尽管如此，去年首三季的红火走势已为市场奠定有利基础。转售价指数在去年第三季突破1996年房屋市场红火时的136.9点高峰，这使2008全年价格涨幅有望达13.9%

　　组屋转售价指数自2007年以来节节攀升，前年的转售价格飙升17.5%。也就是说，组屋转售价格在过去两年来上涨了31.4%。

　　但美国金融海啸已导致市场情绪急转直下，我国陷入经济衰退，贸工部也再度调低今年全年经济增长预估数字。经济放缓也冲击房地产市场，去年第四季私宅价格指数再下滑5.7%，比第三季的跌幅更大。

　　展望今年，受访分析师认为，面对经济放缓及私宅价格下滑的双重压力，组屋转售市场也不能幸免，价格迟早下滑。

　　Orange Tee执行董事陈道俊说，买家支付的溢价（cash-over-valuation，COV）已在这两三个月明显减少，跌幅高达50%。他举例说，一些靠近地铁站的组屋溢价原本约2万元，现在已下跌至1万元。他估计，组屋转售价格会在今年持平或下滑5%至10％。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣也同意，买家已变得更务实，会先以低于估价的售价试探屋主，多数交易是以估价完成，买方不必付任何溢价，或是顶多支付5000元至3万元溢价。

　　“组屋能卖得5万元溢价的日子已过去，例外的是那些装修完善，拥有怡人景观的组屋。”

　　C&H Realty执行董事庐元士认为，第四季组屋转售价已趋软，这可能是价格下滑的开始，全年组屋转售价可能下跌4%至5%。

　　他认为，大型组屋首当其冲，因为买家已倾向于选择四房式或更小组屋，以避免房贷负担太重。要是裁员人数增加，工作难找，更多人也会选择大屋换小屋。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈则持乐观看法。他认为，虽然今年的转售价不会再以双指数增加，不过还是可能上升3%至8%。他说，组屋转售市场的需求强劲，尤其是小型组屋，全年价格增幅可能达5%至8％。

昨天推出三房式或更小组屋

　　另一方面，建屋局昨天推出三房式或更小组屋的季度销售计划。150间二房及三房式待售单位遍布全岛，不过主要集中在榜鹅和盛港新市镇。

　　公众对小型组屋反应热烈，组屋推出首天就有574份申请，每间单位平均有3.8人申购。申请截止日期是本月8日。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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