新加坡房地产家居网,国际新闻, 新加坡新闻, news chinese

大宗房地产交易 首季同比锐减98％

(2009-03-25)

早报导读

　　大宗房地产交易(investment sales)在今年第一季几乎暂停，总交易额仅1亿8460万元，较去年同期锐减了98％，较上一季则少了56.4％。

　　世邦魏理仕投资性质房地产执行董事杰理米(Jeremy Lake)表示，淡静的情况将持续一段时间，直到买卖双方的价格期望能扯平为止，这将使2009年全年的大宗房地产总交易额重温1998年亚洲金融危机时的情况。1998年的全年大宗房地产交易额为13亿5000万元。

　　世邦魏理仕(CBRE)最新发表的研究报告指出，今年第一季的大宗房地产总交易额是自1998年第三季以来最低。1998年第三季，大宗房地产交易额为1亿1062万元，历来最低则是在1998年第一季创下，总交易额为4928万元。大宗房地产交易指的是售价超过500万元的房地产。　　

　　过去10个星期，主要有三间优质洋房(Good Class Bungalow)、两间分层地契共管排屋、一间商业房地产和一间工业厂房转手。这与过去三四年集体出售市场蓬勃的情况呈反比。

　　其中，约一半(51.5％)的大宗房地产交易额来自私宅市场，总交易额达9510万元。不过，这较去年第四季的2亿4179万元大宗私宅交易总额低了60.7％。

　　今年以来转手的优质洋房为奥立夫路28A、康华花园39号以及爱士特女皇花园8号，总交易额为1820万元。2月份以1140万元转手的爱士特女皇花园8号，较上一次在2007年7月转手时取得的1300万元售价来得低12.3％。

集体出售交易 首季完全消失

　　另外，于2006和2007年带动私宅大宗交易的集体出售交易在今年第一季完全消失。不过，飞龙置地(Fragrance Land)属下的Fragrance Properties在巴西班让买下了一个拥有两间分层地契共管排屋、面积为4万9969平方英尺的地段。这个地段属于永久地契，容积率为1.4。据了解，发展商计划在这个地段上发展私宅单位。

　　然而，这相信是现时孤立的例子。杰理米指出，由于大部分发展商目前专注于发展现有项目，有买家收购可供发展的土地将相当罕见。自从政府在去年底宣布暂时冻结政府售地计划(GLS)；把 “正选名单”上的地段，转到“备售名单”之后，至今没有任何发展商所呈上的投标申请达到政府最低预示标价的要求，因此没有任何地段推出市场出售。

　　商业市场方面，今年第一季的总交易额达整体交易额的41.9％，达7730万元。位于莫罕默苏丹路65号的乐美赛大厦(Le Mercier)本月以3580万元，或每平方英尺900元出售。乐美赛大厦可被重新发展为15层楼的私宅项目，但在大厦内经营家具生意的买家Ka$h International，目前计划继续保留和使用该大厦。

　　至于工业厂房市场，今年首10个星期唯有罗央弯29号转手，占整体大宗交易的3.4％。这个占地8万3367平方英尺的厂房上月以620万元、或每平方英尺74元易手。

　　工业厂房市场是去年大宗房地产交易的唯一亮点，由房地产投资信托(REITs)买入资产纳入组合所带动。杰理米表示，由于银行收紧银根，要取得贷款不易，而在目前股息收益率节节攀升的环境里，要买入可增进收益的资产具挑战性，REITs相信在今年不会活跃于市场。

　　尽管如此，杰理米对本地的大宗房地产交易还是感乐观。

　　他说：“投资者对新加坡有信心，本地市场依然具吸引力。只要市场顾虑渐渐逝去，而买卖双方的价格期望扯平，交易量将会重新上升。”

　　据了解，看准房地产价格已从2007年高峰期退低，一些机构基金和私人银行目前正在本地和其他亚洲市场物色房地产，并已准备数亿元等待时机进场。

　　法国兴业银行私人银行(SG Private Banking)希望在明年底前将另外5亿美元投入亚洲房地产，而韩国股票经纪公司友利投资证券(Woori Investment & Securities)则计划在未来两年，在亚洲房地产上投资3亿至5亿美元。ARA亚腾基金(ARA Asia Dragon Fund)的目标则是在未来两三年内在亚洲房地产投资另外10亿美元。

《联合早报》
（编辑：黄爱莲）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

全球豪宅价格 去年末季开始下滑

(2009-03-24)

早报导读

股市头条消息，17岁少女股神，8亿建仓

　　在全球金融大海啸的冲击下，全世界的房地产市场被吹得东歪西倒，富人的房地产资产总值也明显缩水。

　　去年，全世界仍有大约半数主要城市的豪宅价格能够保持年比增长，但是这些涨幅主要来自首两三个季度，因为到了2008年末季，全球已有四分之三城市的豪宅价格停止上涨，甚至显著下滑。

　　房地产顾问公司莱坊(Knight Frank)和花旗私人银行(Citi Private Banking)昨天发表的财富报告书显示，这场全球楼市的风向扭转来得非常突然，原本旺热的楼市可以瞬间冷却。

　　例如迪拜的豪宅价格在2008年全年攀升大约11％，但是单单第四季就下滑了19％。

　　这份报告书也显示，去年第四季，有“富人天堂”之称的摩纳哥(Monaco)，豪宅价格下滑了10.7％。尽管如此，它仍然是全球最楼价昂贵的城市，最顶级的豪宅价格高达每平方公尺5万欧元(约合每平方英尺9600新元)。

　　报告书说：“很明显的，即使是全世界最受欢迎的房地产市场，也无法逃脱全球金融大海啸铺天盖地的冲击力。”

　　英国的伦敦和美国纽约的曼哈顿是全世界豪宅价格第二和第三高的城市。去年全年，伦敦的豪宅价格下滑了16.9％，第四季跌幅就达9.4％。

　　原本一枝独秀的曼哈顿也因为华尔街的裁员浪潮不断，而终于守不住防线。去年全年，曼哈顿的豪宅价格下滑了4.1％，单单第四季的跌幅为3.2％。

　　新加坡的豪宅价格则在全世界各大城市排名第九，是继日本东京和香港之后最昂贵的亚洲城市。去年，新加坡的豪宅价格下滑了14.6％，这每平方公尺价格滑落至1万1850欧元(约合每平方英尺2277新元)。

　　该报告指出，目前全世界正陷入经济不景气，一些城市仍然出现楼价上涨，“主要是反映了不同地区所处的不同经济周期，而不是说它们丝毫不受这场风暴影响。”

曼谷与雅加达豪宅

去年价格仍飙升

　　一些东南亚经济体并没有因为银根的收紧而迅速受影响，例如曼谷和雅加达去年的豪宅价格仍飙升了22.5％和17.7％，是去年全世界豪宅价格最快速增长的城市。

　　由于全世界有四分之三的城市的豪宅价格插水，难怪莱坊和花旗的调查显示，超过九成的富人去年的房地产资产总值下跌，不过，只有5％的富人对跌势“非常关注”。

　　“根据我们的2009年财富态度调查报告，最新的国际黄金住宅价格指数显示，即使是全世界最有钱的人们也因为信贷紧缩和全球经济不景气而减少了非必要的开支。”

　　不过，由于高达55％的有钱人有意趁着楼价低潮而在未来两年内进场购买房地产，因此莱坊相信，地点最好的豪宅还是能够吸引买家，而且价格会最快复苏。不过，那些被炒家和投资者炒起来的市场，却可能很多年都无法恢复高之前的巅峰水平。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

比1月暴涨十倍以上 2月1323新加坡新私宅单位售出

(2009-03-17)

早报导读

● 吴慧敏
　　今年2月，发展商总共卖出了1323个新私宅单位，这不但比1月的108个单位暴涨十倍以上，也比市场人士原先“瞄准”的上千个单位还要多。

　　这也是本地楼市自2007年8月以来，从未见过的热烈反应。过去一年来，发展商每个月平均只卖出344个私宅单位。

　　不过，今年2月的销售量主要集中在水之轩(Caspian)、Alexis和The Quartz，单单是这三个共管公寓项目就卖出978个单位，占了2月份总销售数的74％。其他项目并没有在2月份有太突出的建树。

　　市场人士认为，这种局部的热烈销售反应，是发展商忍痛大幅度削减价格，以及巧妙的定价策略换来的，并不表示整体楼市已经回春。

　　一些分析员甚至指出，这应该会跟2007年7、8月的“小阳春”一样，属于昙花一现的短暂现象。同样的销售热度不可能一直持续下去，未来几个月的楼价还是会面对下跌压力。

　　根据市区重建局昨天发表的数据，发展商在今年2月推出了1069个新单位，这是自2008年7月以来推出反应最热烈的一个月份。

　　世邦魏理仕执行董事李晓和说，今年首两个月来，发展商已经卖出1431个新单位。他估计，发展商将在3月份再卖出三五百个单位，带动第一季的需求量达到1800至2000个单位。　　 博纳(Propnex)集团总裁伊斯迈则估计，发展商能够在3月卖出大约800个单位，这将比2月份减少四成。

最近一些新项目

已再看到销售放缓

　　实际上，最近推出的一些新项目已经可以看到楼市的销售速度又有再次放缓的迹象。例如华业集团最近预售的Double Bay Residences，就只在一个周末卖出大约150个单位，比发展商原先期望至少200个单位少。

　　相比较之下，水之轩在2月份总共卖出517个单位，Alexis和The Quartz则在短短一两天内就火速卖出293和168个单位。

　　仲量联行研究部主管蔡炎亮相信，像2月份这样的销售速度不容易持续下去，这是因为未来6个月的经济还是会继续萎缩，人们会更切身感受到就业市场和消费信心的压力。由于买家会持更保守的态度、更有选择性，所以发展商必须给予更多的折扣和租金保证计划等，才能吸引他们进场。

　　莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣也持类似的看法。尽管2月份出现了“好市”，他还是坚持今年整体私宅价格将下滑15％至25％的看法。

　　本地私宅价格自去年第三季下跌2.4％后，又在第四季滑落6.1％。麦俊荣认为，过去一两个月的削价行动，应该会带动私宅价格在今年第一季再下滑5％至8％。

　　以星狮地产的水之轩来说，这个西部共管公寓以每平方英尺580元“开跑”，价格比隔邻西湖园(The Lakeshore)的二手单位价格，足足便宜了20％。国浩置地(GuocoLand)也一口气削价8.5％，以每平方英尺平均595元，来重新推出The Quartz的剩余182个单位。

　　至于Alexis的平均尺价虽然高达1100元，没有明显削价，但由于单位的面积较小（大多数介于450至650平方英尺），单位价大多在80万元以下，所以也卖了个满堂红。

　　博纳(Propnex)集团总裁伊斯迈说：“如果Alexis的单位大点，单位价就会较高，不这么容易负担得起。”他相信，2月份进场的买家有大约一半属于组屋提升者。

　　受访的市场人士不约而同地指出，目前的组屋转售价格仍然持高，也是促成这个“小阳春”的主要原因之一。一方面是这些项目的单位价都较低，另一方面也是因为组屋转售价格仍然持高，两者之间的差距一缩小，让买家容易提升到私宅市场去。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

兰预购新加坡组屋获热烈反应 800多单位收到3000多份申请

蔡永伟 (2009-03-12)

早报导读

　　兀兰预购组屋（BTO）项目Champions Court的申请昨天截止，四房式和五房式的大型组屋单位仍较受公众欢迎，平均每个单位有5.3人申购。相比之下，每个小型单位只有2.6人申请。

　　整体而言，截至昨天下午5时，Champions Court的815个单位共收到3239份申请，每个单位平均有4人申购。

　　新组屋位于兀兰1道和冠军大道（Champions Way）交界，临近是星烁初级学院和新加坡体育学校，周围也有邻里公园和游泳池等设施，也靠近兀兰地铁站和巴士转换站。

　　这是建屋发展局今年推出的首个预购组屋项目，约一半是小型公寓及三房式小型单位。

　　虽然如此，更多申购者还是选择较大型的四房式和五房式单位，显示公众还是倾向购买大型组屋。

　　根据建屋局网站的数据，四房式申请者最多，224个单位有1239人申请，平均每个单位有5.5人申购。185个五房式单位的反应也踊跃，有946人申请。182个三房式单位则收到422份申请，平均每个单位2.3人申购。

　　三房式单位的售价11万8000元至14万2000元，四房式19万4000元至22万7000元，五房式24万7000元至29万6000元。

　　此外，这也是建屋局首次在兀兰推出适合年长者居住的小型公寓，共有632个55岁以上的年长者申请224个单位，平均每个单位有2.8人申购，可见小型单位还是受到一定的支持。

　　这些组屋有亲乐龄的设计，具备扶手和防滑地板等特别装备；单位里也有衣橱、厨柜和炊具等设施。它们的面积为35平方米和45平方米，售价介于5万7000元至8万元。

　　发言人受询时说，该局将密切留意市场走势，并推出更多小型组屋以满足低收入者和大屋换小屋者的住屋需求。

　　博纳集团总裁伊斯迈受访时则说，四房式最受欢迎并不令人意外，因为这是最适合小康之家的屋型，对那些刚结婚的年轻夫妇，尤其具有吸引力。

　　他说，三房式单位太小，而预购组屋一般需要三年才会竣工，再加上新组屋须住满五年才能出售，许多想生儿育女的夫妇因此须等上至少八年才能小屋换大屋，为此他们偏向购买大型组屋。

《联合早报》
（编辑：黄爱莲）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

新加坡组屋楼顶开始试装太阳能板

蔡永伟 (2009-03-11)

早报导读

　　为减少组屋区耗电量，建屋发展局向来在建筑设计上下足功夫，现在更与国家环境局和能源市场管理局展开新的节省能源计划（Energy SAVE Programme），在一些组屋顶端安装太阳能板和感应器，希望五年内进一步将组屋区公共场所的耗电量减少30%。

　　建屋局受询时说，超过80%的新加坡人居住组屋区，估计每年消耗12亿元能源，因此在组屋区推行节能计划有助于节省开支。

　　据估计，节能计划全面推行后，各市镇理事会每年可节省3600万元，或相等于运作开支的8%。

　　建屋局已在实龙岗北和三巴旺威灵顿圈两个邻里的14座组屋和两座多层停车场安装超过1000个太阳能板，可发动440千瓦小时（kWh）电力，满足两座组屋公共场所的电力需求。

实龙岗北是本地率先装置太阳能板的两个组屋邻里之一。（建屋局照片）

实龙岗北花60万 装置太阳能板

　　不过，由于太阳能科技在本地还未全面开发，太阳能板装置费相当昂贵，单在实龙岗北装置太阳能板就需要60万元。

　　话虽如此，建屋局表示，它的预制科技中心里的建筑监督处不时收集相关电力数据，以评估太阳能板的能源效率。

　　当太阳能科技普及后，这项计划应可在几年内回本。因此，建屋局日后或可更广泛地在组屋区装置太阳能板，达到节省能源的长远目标。

　　在实龙岗北和威灵顿圈两个邻里装置太阳能板的工作，是洁净能源研究与实验计划的研究项目之一，装置费由推动这项实验计划的洁净能源计划办事处资助。政府展开这项计划，目的是要推动本地洁净能源工业发展，使新加坡成为洁净能源科技的研发与实验场所。

　　预定后年建成的榜鹅“绿馨苑”（Treelodge　@Punggol）绿色组屋，屋顶30%空间也将装置太阳能板，为走廊、楼梯和停车场等公共设施提供80%灯光。

　　除了太阳能板，建屋局也在实龙岗北和威灵顿圈更换超过2300个灯泡，由于电灯占组屋总耗电量40%，因此只要减少电灯耗电量，就能大大节省整座组屋用电量。它也装置了近800个感应器，只有在居民走动时才提供照明。

　　宏茂桥—杨厝港市镇理事会受询时说，自实龙岗北邻里实行节能措施后，组屋和停车场耗电量分别减少35%和45%，令人鼓舞。市镇会因此考虑在组屋区其他公共场所如游乐场等也实行省电措施。

将展开为期三年 更换灯泡计划

　　它也将展开为期三年的更换灯泡计划，改用具高能源效率的T5荧光灯和汞灯，进一步节省能源。

　　建屋局将在未来五年同其他市镇会合作，逐步推广节省能源计划，它还在考虑下个推展计划的地点。

　　另一方面，配合环境局去年4月发出的“10%能源挑战”，新的节能计划也鼓励居民在住家通过各种节能措施或调整生活方式，减少用电。

　　新计划也是能源效率计划委员会节能措施的一部分。委员会前年由环境局领导的五个政府机构—能源市场管理局、经济发展局、陆路交通管理局、建设局及新加坡科技研究局携手成立，分别代表发电、工业、交通运输、建筑物和住家五大能源消耗领域，致力提高本地各领域的能源使用效率。

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

500三房组屋 供换屋者暂租 条件：两户须同住一屋

吴淑贤　(2009-03-08)

早报导读

　　为协助有经济困难的屋主大屋换小屋，建屋发展局准备500个三房式组屋单位，供有需要的屋主暂时租用。

　　这些单位位于合乐路和大巴窑5巷及6巷，它们将由受委的管理代理（managing agent）管理并定下租金。

　　两个地区的组屋屋龄都超过40年，并在2003年获选参与选择性整体重建计划。它们包括合乐路第29、31和33座组屋，以及大巴窑5巷和6巷的第28、30、32和33座组屋。所有居民都已陆续搬走，不过该地段暂未有其他发展用途。

　　低迷的经济局势让这些空置组屋有了新使命：供暂时无栖身之所的屋主居住。

　　这些屋主可能拖欠多个月的组屋贷款，陷入经济困难，因此决定卖掉所居住的大型组屋，再搬到较小的组屋住。然而，他们在卖掉房子后，所购买的预购组屋可能未竣工，以致在过渡期间没房子住。

有需要的屋主可暂时租下合乐路的组屋，直到所购买的组屋竣工。（档案照片）

　　国家发展部长马宝山上个月在国会拨款委员会辩论国家发展部的财政预算时说，建屋局将介绍有需要的屋主给管理代理，以替他们安排短期住宿。目前共有6500户家庭拖欠组屋贷款超过两年。

　　然而，要接受当局的短期住宿安排，必须接受一个条件：即两户家庭必须同住在一间三房式组屋。

　　换句话说，每户家庭可能各使用一个房间，但是客厅及厨房则属于共用设施。当局没有规定每间房间最多可住多少人。

　　两户家庭须“济济一堂”是否过于拥挤以及缺少隐私？负责大巴窑东基层事务的碧山—大巴窑集选区议员杨莉明受访时说，组屋只是供短期居住，并非长期住宿，两户家庭还可借此联络感情，互相扶持，培养更好的睦邻关系。

　　“况且，共用一间组屋也意味每户家庭所支付的租金较低，不会加重他们的经济负担。”

　　建屋局发言人则说：“供短期住宿的组屋所收取的租金将比市场价格来得低，不过不会像租赁组屋那么低。”

　　以合乐路组屋来说，管理代理所定下的租金是每个房间约300元至400元，租户无需支付杂费和水电费等。至于在公开市场上出租的组屋，管理代理收取的月租则是2200元左右。

　　合乐路组屋已开放让租户租用，大巴窑组屋则在接下来三个月供租用，预料租金将和合乐路的不相上下。

　　除了供短期住宿外，部分组屋也将改为租赁组屋，以舒缓这方面的强劲需求。

　　空置组屋迎来居民回流，将让原本空荡荡的邻里更有人气，并带动附近组屋商店的生意。

　　杨莉明说，自居民几年前搬离组屋后，大巴窑7巷的小贩中心和商店的生意备受影响，预料生意将随居民回流而好转。

　　不过，一些基层领袖也担心，如果更多人住进该邻里，现有的支线巴士服务可能不胜负荷。巴士公司目前已在探讨增加服务的可行性。　

　　杨莉明说：“在新加坡，要马上找到大批的现成组屋并不容易，我和基层领袖讨论后认为，当局要动用这几座空置组屋是合情合理的。”

　　到今年1月底为止，有10户家庭已因经济困难而决定搬迁到还未竣工的小型组屋。据了解，这些屋主并未由当局安排短期住宿，他们可能搬到亲人或朋友的家暂住，或自己租房子住。

　　虽然如此，建屋局表示，那些别无其他住屋选择的人可在等候组屋完工期间，租用供短期住宿的组屋。

　　这项计划目前还处于试验阶段，建屋局会继续观察情况，并在必要时增加供应。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

局采用新设计为结构特殊组屋翻新电梯

开多一道门直通电梯

(2009-03-07)

早报导读
 

 
● 陆彩霞
　　180座组屋因结构特殊，无法配合电梯翻新计划，把电梯口开在跟每个单位同一平面的层楼。不过，建屋发展局已有解决问题的对策。

　　这些组屋的电梯口开在两层楼梯级间，这使居民得爬半层楼才可从住家上电梯口，尤其对年长者和轮椅代步者不便利。

　　建屋局的方法是为每个单位另辟一道门，让住户通过增建的走廊使用新建的同层面电梯口。这么一来，每户家庭将有两道门，分别通往新电梯和旧楼梯。

　　已有21座组屋参与采用新设计的试验计划，其中两座在淡滨尼的组屋已完成电梯翻新工程。

　　教育部兼国家发展部高级政务部长傅海燕昨天到淡滨尼4道参观第一座竣工的组屋。

这栋四层楼分隔式组屋没有公共走廊，每层楼梯只能通往相对的两个单位，电梯翻新工作在今年1月完成。

　　新电梯井建在每层楼梯前方，由凹字型走廊将两个单位增建的大门衔接到电梯口。

　　由于低层楼组屋电梯服务单位少，为控制成本，所使用的是日本和台湾私人住家常见的小型电梯。

这类电梯面积约一平方公尺，一次能载四人，升降速度慢。不过，它足以容纳一张轮椅。

 
新设计让每个组屋单位有两道门，一道通往新的电梯（外摆鞋架），一道通往原来的楼梯（靠近镜头）。（萧紫薇摄） 

新设计也有不便　出门须带两把钥匙

　　高层楼组屋也采用类似设计，不过额外的门是通往阳台。高层楼的电梯因为服务更多住户，可采用能容纳10个人的普通电梯。

　　傅海燕所参观的组屋有32个四房式单位，每个新加坡屋主在享有建屋局和市镇理事会的津贴后，需付2250元；外籍屋主则付全数3万元的实际成本。

　　受访居民欢迎电梯直达家门的便利，但也指出新设计还是会带来一些不便，例如得携带两把钥匙以打开两个大门。

　　四楼居民李欢（34岁，华文教师）说，她有一回只带通往电梯的大门钥匙，结果回家时遇到电梯维修，一时进不了家。这使她过后每次出门都带两把钥匙。

　　另一户买下两个对门单位、并将它们打通的家庭，觉得延伸出来的凹字型走廊使居住空间更宽敞，但少了一点安全感和隐私。家庭成员周玉宝说，原本两个单位是门对门，容易有个照应，如今两户人家看不到对方新的大门，加上凹字型走廊设计制造盲角，让她有点担心。

　　不过，他们还是对电梯直达家门的便利赞不绝口。周玉宝的母亲林亚娇（73岁）因为脚痛，爬楼梯总要有人搀扶，甚少独自出门。如今有了电梯，她说她能多下楼活动筋骨。

　　李欢也说：“我母亲有时买了很多东西回家，没办法一次过拿上楼，必须分两趟或叫佣人帮忙。有了电梯就不用这么麻烦了。”

　　傅海燕参观组屋后受访说，新设计虽对居民有点不便，但他们的反应还是很好，因此建屋局有意推广到其余129座类似组屋。

　　但已有30座这类组屋的屋主在新点子未出炉前投票接受电梯翻新，因此必须按照电梯停在两层楼间的旧设计展开翻新。另有6座组屋居民不支持电梯停在两层楼间的翻新计划。

　　傅海燕说：“我们在电梯翻新计划或主要翻新计划投入大量资源，因此我想现在必须把重点放在还未得到任何翻新的组屋。至于已采用旧设计的组屋，这是当时我们所拥有的技术，而我们也已拨出资源，所以希望居民基本上能接受当时提出的解决方法。”

　　政府在2001年推出电梯翻新计划，让1990年前建造的组屋能每层楼都有电梯停留，并定下让所有符合翻新条件的组屋在2014年完成翻新工程的目标。
《联合早报》
（编辑：黄秀茱）
买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

金融与保险服务收入下滑

（2009-03-02）

早报导读

　　我国服务业去年第四季的业务收入指数(Business Receipts Index)比前年同期下滑1.3％。除了金融与保险服务外，其他服务领域的收入指数则增长4％。
　　新加坡统计局的最新数据显示，该指数的整体下滑主要是由于金融和保险服务，以及休闲活动的收入减少造成的。

　　与第三季比较，第四季服务业总收入下滑了4％，除金融与保险服务之外则下滑了1.7％。

　　金融服务业的营业额在第四季同比下滑了7.6％，为2006年第四季度以来的首次下滑。股票经纪、投资顾问以及基金经理的收入，在去年第四季度减少。保险业第四季的收入年比更大跌49％，人寿保险和一般保险的收入都出现了下滑。

　　不过，邮政与电信服务收入在第四季同比增长7.2％，手机和网络服务的收入较高。在资讯科技(IT)咨询公司和提供IT开发及服务行业的推动下，整体资讯科技服务行业的营业额也增长了6％。

　　交通与仓储服务方面，在经历了前个季度的两位数高幅增长后，陆运、仓储及支持服务和海运的营收，去年第四季年比增长幅度分别缩小至5％、2.9％和2.1％。与前一季度比较，陆运和海运的营收则分别下滑了4.3％和6％。

　　空运服务在经历连续五个季度的两位数增长后，去年第四季度的营收放缓至2007年第四季度的水平。与08年第三季度相比，空运服务业的营收去年第四季下滑了4.8％。

　　房地产服务业去年第四季年比小幅增长3.8％，房地产管理公司的收入有所增加，但房地产经纪的收入在第四季却减少。

　　去年第四季度租赁服务行业营业额的增幅缩小至9.8％，其中从事陆地以及海上运输器材租赁的公司收入比较高。

　　商业服务在去年第四季年比整体增长了5.1％, 其中建筑、工程技术服务，以及市场研究和商业顾问服务公司的营业额，分别增长了18％和1.5％。法律和会计公司去年第四季度年比增长了3.7％，但比起第三季度则下滑了25.5％。广告公司的营收第四季年比下滑了13.9％。
第四季度教育服务业的收入年比增长幅度放缓至9.6％，休闲活动的收入下滑了4.2％。保健服务业则增长14.7％，医院的营业额增长了17％，而诊所和专科医药服务业者的收入则增长了9.7％。

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

第二把钥匙”交给年长者 屋契回购计划正式推行

吴淑贤　(2009-03-02)

早报导读

　　讨论多时的屋契回购计划昨天正式推行，国家发展部长马宝山形容这是一把“重要的钥匙”，为年长屋主开启多一个从组屋套现的选择。

　　马宝山昨早在计划的推展仪式上以华语和英语致词时说，建屋发展局为年轻夫妇提供购屋津贴，协助他们获得屋子的“第一把钥匙”。当他们年老时，当局再把“第二把钥匙”交给他们，而这把钥匙指的是各种从组屋套现的选择，以确保他们在退休后仍有收入来源。

　　这些套现方法包括出租整个组屋，再搬去和孩子同住，或是把组屋卖掉，然后买个小型公寓。

　　马宝山说，有需要的年长者可以选择任何一个套现方法，而屋契回购计划就是一个相当好的选择，可说是我国公共住屋政策的一个里程碑。

　　“这是个两全其美的计划，让年长者可以原地养老，又可以获得终身年金，补贴他们退休后的收入。”

年届七旬的许忠英和妻子林宝春马上申请屋契回购计划，把屋契“卖”回给政府。

屋主必须满62岁

　　这项计划让年长屋主把二房或三房式组屋的部分屋契，以市价卖给建屋局套现。当局会保留30年屋契给他们，让他们继续在同一组屋养老。

　　加入计划后，屋主会获得5000元现金，其余收入须拨入公积金终身入息计划（CPF Life），让他们每月获取一笔固定收入。建屋局也会发出额外的1万元津贴给参与计划的屋主。

　　申请加入计划的屋主必须年满62岁。这些年长屋主多是在上世纪六七十年代购买组屋，马宝山对于这计划能让我国首批组屋屋主受惠感到高兴。

　　他在致词时也解答公众对计划的一些常见疑问。其中，最让公众感到困扰的是，寿命的长短如何影响他们所能取回的款项和住屋情况。

　　马宝山说，如果屋主在30年屋契结束前去世，屋主的妻儿可选择继续住在同一组屋，直到屋契期满，或选择取回所剩屋契的退款。比如说，要是屋主以10万元加入公积金终身入息计划，而在领取1万元年金后就逝世，他的遗产受益人可获得其余9万元。

屋契满后屋主仍健在 当局确保有栖身之所

　　要是屋主在30年屋契结束后仍健在，当局也会确保他还有栖身之所，不至于无家可归。

　　目前约有2万5000户低收入家庭符合加入屋契回购计划的条件。为让年长屋主对计划有更深的了解，建屋局将在10个组屋区举行巡回展览。这些成熟组屋区有较多年长者居住，它们是女皇镇、麦波申、甘榜格南、加基武吉、哥南亚逸、牛车水－金声、拉丁马士、德义、大巴窑东和大巴窑中。

　　巡回展览昨天在淡滨尼打响第一炮，吸引约600名年长者出席。不少年长者都有孩子陪同，让孩子与建屋局代表接洽，再以熟悉的语言向他们解释计划详情。

　　建屋局代表也可当场用电脑软件进行估算，算出当局回购屋契后，个别屋主可获得的款项以及每月可领取的终身入息数额。

　　5对夫妻昨天已表示有意加入计划。当局会安排他们接受财务辅导，确保他们了解计划的种种细节。之后，年长者会签署屋契回购的法律文件。整个过程约需两个半月。

　　申请加入屋契回购计划的屋主必须年满62岁，而且只享受过一次购屋津贴，建屋局将只向二房式和三房式的屋主回购屋契。申请者过去也必须不曾拥有四房式或更大型组屋或私人房地产，而且须在要求建屋局回购屋契的组屋住满五年，家庭月入不超过3000元，负债也必须少于5000元。

屋契“卖”政府 每月领约500元

　　协助年长者从组屋套现的屋契回购计划（Lease Buyback Scheme）昨天正式启动，年届七旬的这对老夫妻就马上申请，把屋契“卖”回给政府。

　　许忠英（72岁）和妻子林宝春（70岁）在淡滨尼三房式组屋住了23年，早已落地生根。他们不想搬到其他邻里或小型公寓住，也不愿出租房间来赚取收入，屋契回购计划成了他们套现的理想选择。

　　两人的组屋屋契剩下76年，其中30年屋契保留给他们，建屋发展局将以市价回购剩余46年屋契。他们会获得5000元现金，其余的须拨入公积金终身入息计划（CPF Life）。按照初步估算，他们将领取每月约500元的终身入息，直到终老。

　　年事已高的许忠英目前在油站工作，每月赚取800元收入。他说，一旦无法继续工作，终身入息就能派上用场。“我们可以用这笔钱来付生活费及组屋杂费等。”

　　两人育有一个女儿，女儿已成家并有自己的组屋，因此他们可以在无后顾之忧的情况下加入这计划。

　　国家发展部长马宝山昨天推展仪式上说，这措施让年长国人把部分投资在组屋里的钱套现成现金，作为养老用途，可说是一项创新之举，甚至可能是世界首创。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

新加坡建屋局兀兰新推一批预购组屋 共815套　半数是小型单位

(2009-02-27)

早报导读

● 吴淑贤
　　建屋发展局在兀兰推出今年首个预购组屋（build-to-order）项目，总共建造815个单位，约一半是小型公寓及三房式小型单位。

　　名为Champions Court的新项目将建224个小型公寓、182个三房式、224个四房式和185个五房式单位，位于兀兰1道和冠军大道（Champions Way）交界处，临近星烁初级学院和新加坡体育学校，周围也有邻里公园和游泳池等设施，也靠近兀兰地铁站和巴士转换站。

　　这是建屋局首次在兀兰推出适合年长者居住的小型公寓。这些组屋有亲乐龄的设计，具备扶手和防滑地板等特别装备；单位里也有衣橱、厨柜和炊具等设施。

　　建屋局昨天发表文告说，小型组屋占这次总数的一半，与政府要在今年推出更多小型组屋的方针一致。

　　今年上半年，建屋局将推出3000个组屋单位，约一半是小型公寓、二房式和三房式组屋。

　　建屋局说，兀兰预购组屋的售价比市价低，以确保首次购屋者负担得起。

　　Champions Court的单位面积从35平方米到110平方米不等，小型公寓售价5万7000元至8万元，三房式11万8000元至14万2000元，四房式19万4000元至22万7000元，五房式24万7000元至29万6000元。

　　建屋局数据显示，以兀兰来说，三房式转售组屋售价20万元至20万9000元，屋龄约20年。当局最近恢复建造三房式单位，因此并没有较新的转售单位可比较。四房式转售组屋售价25万5000元至27万8000元，五房式30万4000元至34万5000元，屋龄同样约10年。

　　中低收入的首次购屋者可申请额外公积金购屋津贴。政府在上月宣布的财政预算案中，把首次购屋的额外公积金购屋津贴的最高额从3万元调高至4万元，申请者的平均家庭月入顶限也从4000元提高到5000元，以让更多国人获得援助。

　　按照建屋局的计算，以家庭月入2500元的申请者来说，要是他们购买售价13万元的三房式预购组屋，扣除3万元额外公积金购屋津贴后，所需缴交的约400元每月房贷完全可从公积金户头扣除。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈说，根据建屋局去年第四季的组屋转售数据显示，兀兰预购组屋的价格便宜约27%至40%。兀兰是成熟组屋区，加上预购组屋地点适中，因此相信会获得公众欢迎。

已吸引205份申请

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

水之轩等销售报捷 发展商趁胜出击抢客

(2009-02-27)

早报导读

● 吴慧敏
　　在水之轩(Caspian)等几个房地产项目的销售先后报捷后，发展商纷纷乘胜追击，赶紧将项目推出到市场上寻找买家。接下来三周，估计有三四百个新单位将登场。

　　这个周末，协和(Hiap Hoe)集团将正式推出其武吉知马路上段的The Beverly共管公寓。位于白沙职总Downtown East度假村隔邻的Coastal Breeze Resi- dences也会在这个周末削价开卖。

　　未来两三个星期内可能上市的新项目，还包括城市发展的The Arte、华业集团的Double Bay Residences，以及丰运发展(Fortune　Develop- ment)的Mercury@ Shanghai Road，“战情”相当激烈。

　　一名市场观察家指出，最近几天的国际局势还是很不稳定，不但全球股市大跌，银行间也传出更多的坏消息，大家都不知道这一波楼市热潮可以持续多久，错过了不知道还要等多久，所以凡是差不多准备就绪的项目，发展商都会十万火急地将它们推上市来“抢客”。

2月以来

卖逾千个单位

　　这个月以来，发展商已经卖出超过1000个单位。这包括515个水之轩单位、Alexis的全部293个单位，以及The Quartz的160个单位。据了解，位于武吉知马一带的永久地契项目D’Chateau @ Shelford，也在过去两个星期卖出10多个单位，目前只剩下4个单位还没有找到买家。这个由East Coast Properties发展的永久地契项目，共有31个单位，平均售价介于每平方英尺1000元至1100元。

　　戴德梁行执行董事邓淑玮说：“水之轩、Alexis和The Quartz的销售报捷起了很大的鼓舞作用。虽然买家还是相当谨慎，但只要价格订得合理，地点和市场定位恰当，人们还是愿意进场。”

协和集团的The Beverly靠近荷兰村和美世界地铁站，共有118个单位。

　　位于道德路(Toh Tuck Road)45号的The Beverly将在这个周末，以每平方英尺平均750元推出首31个单位。这个靠近荷兰村和美世界地铁站的项目，总共有118个单位。

　　据了解，发展商协和集团曾经在去年11月举行过预览活动，当时它尝试以每平方英尺900元来试探市场，但由于反应没有达到预期水平，所以并没有正式上市。市场人士认为，这一次以每平方英尺平均750元来推出，应该已非常接近其成本价，几乎没有什么赚头。

　　这幅永久地契地段是协和集团在2007年中以7330万元，即容积率每平方英尺460元买下的，前身是Goodluck View。

　　至于位于白沙职总Downtown East度假村隔邻的Coastal Breeze Residences，其实已经自去年10月开始售出一些单位。根据市建局的销售记录，这个共有63个单位的99年地契项目已卖出8个单位，每平方英尺成交价格约689元。

　　其房地产代理公司发言人告诉本报，发展商这次将售价定在每平方英尺610元至635元之间，一间三卧房式公寓的售价从71万2000元起跳，以东部的共管公寓来说，价格相当具竞争力。

　　城市发展位于白沙的莉雅苑(Livia)公寓，最近也削价5%，以每平方英尺620元重新推出其中30个单位，这意味，一间三卧房式公寓的总售价为75万元至80万元。城市发展昨天透露，其中15个单位已经找到买家，因此售出单位已提高至350个以上。莉雅苑共有724个单位，已推出单位为440个。

　　今年上半年，它计划推出60个莉雅苑公寓单位、100个The Arte共管公寓单位，以及100个The Quayside共管公寓单位。

　　据了解，房地产经纪已经在这个星期为城市发展的The Arte分发传单，上市日期据说“瞄准”在3月中，每平方英尺售价从950元起跳。这个永久地契共管公寓位于汤申路一带，也就是禄梓公寓(Lock Cho Apartment)原址，共有336个单位。

　　华业集团有意下月初推出的Double Bay Residences，价格相信会参考莉雅苑和Coastal Breeze Residences的水平。这个坐落于四美地铁站附近的99年地契共管公寓，拥有超过600个单位。

　　至于位于里峇峇利一带的Mercury@Shanghai Road，据说也会在近两三个星期内推出。这个永久地契项目共有67个单位，推出价格未祥。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

房地产税回扣 将以09年应缴税款计算

(2000-02-24)

早报导读

　　国内税务局（IRAS）指出，40％房地产税回扣的计算方式，将以09年的应付税款来计算。由于业主已被告知他们所需缴付的09年房地产税，而40％房地产税回扣将以此来计算。

　　但税务局也表示，由于当局今年正在为本地所有的房地产（包括私宅在内）进行重新估值，若年值（annual value）改变，当局也会根据新的年值，相应调整回扣额。

　　年值是假设业主出租房地产时所能收取的年租金。税务局每年会评估多数房地产的年值，确保年值能反映当前的市场租金。

　　国内税务局上个月初回答本报询问时就透露，去年在调整了本地房地产的年值后，商业房地产业主需缴付的房地产税平均激增了60％，工业厂房和私宅的房地产税，也分别平均起了40％和30％。　　

　　有业者就向本报反映，虽然政府提供40％的房地产回扣，同时，裕廊集团（JTC）、建屋局（HDB）和土管局（SLA）等政府机构，也率先给予其租户和土地租用者15％的租金回扣，然而，由于2009年的房地产年值很高，因此，回扣是以重新估值前还是估值后来计算，其实就有相当大的差别。租金回扣也面对类似情况。

　　中小型企业商会会长廖振兴指出，以裕廊集团租户为例，去年，裕廊集团因市场情况好，调高了厂房租金，税务局也征收了更高的房地产税，如果回扣是建立在旧的租金或年值的“基础”上，效应有限。因为，那是调高后再调低的后果。

　　廖振兴说，打个比方，在经济好的时候，工业租金上调了10％，今年再回扣15％，那实际效果其实只是将租金下调了5％。　　

　　他因此建议应该对房地产重新估值后，再用新估值来计算房地产税，如果裕廊集团过后才给予15％的回扣，应该是比较好的作法，是实在的整体回扣金额。

4月1日至7月31日

业主将获知回扣额

　　由于房地产税是在一年前预先缴付的（例如，08年底就预先缴付09年的房地产税），因此，40％的回扣是根据去年的年值计算。税务局会从今年4月1日至7月31日，陆续通知业主他们所能获得的40％回扣额。

　　由于楼价后来开始下滑，为了反映这个下跌情况，税务局虽然每年都会为本地所有的房地产（包括私宅在内）进行重新估值，今年同往年最大的不同是，今年将加速这个过程，并已开始优先处理那些租金下滑幅度最大，市场租金已滑落到年值以下的房地产项目。

　　税务局的目标是在今年第一季完成超过10万个项目的重新估值，这与08年同期相比，评估的项目数量就增加了67％。

　　同时，税务局也说，在今年第三季，大多数的房地产项目将会完成重新估值，那些年值有调整的房地产，其业主过后将接获通知。那些符合资格，又已预先缴付全年房地产税的业主，将可获得退款支票（包括调低后的房地产税和调整后的相应回扣额）。　　　　　

　　除了商业和工业业主外，私宅业主自己住用的私宅，也能获得40％的房地产税回扣，但服务公寓却无法享有回扣。

　　同时，这类私宅业主原本就已缴付相等于年值4％的年税率，而非10％的税率。除此之外，从94年开始，年值在1万元以下的私宅，也一直享有介于25至150元的消费税回扣，在08和09年，在扣除了消费税回扣后，业主还能另外享有最高达100元的回扣。09年的40％房地产税回扣是在这些回扣之上给予的。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

炒家出现 新加坡Alexis一些单位可能归还发展商

吴慧敏　(2009-02-19)

早报导读

　　短短三天内就将所有293个单位卖光的Alexis共管公寓，已经出现一些希望趁热赚快钱的炒家。不过，受访的房地产界人士大多不看好现在的翻炒行情。他们认为，一些炒家可能会在求售不果的情况下，宁可损失定金，将原先预订的单位归还给发展商。

　　莱坊(KnightFrank)私宅部执行董事区国培说：“我相信应该不会有人将单位退还给发展商，因为这些单位的售价不高，尝试放盘不果的人相信会有持守的能力。”

　　不过，一不愿具名的房地产顾问公司负责人认为，八个星期内或许会有5％至10％，即十多二十个单位被退还给发展商。

　　“主要是因为炒本不大，所以吸引了一些人进场。即使翻炒不成，顶多只是损失几千元，将单位退还给发展商而已。”

　　以一个售价50万元的Alexis单位来说，买家必须先支付5％，即2万5000元的订金给发展商。八个星期内，如果他决定执行认购权，就得支付另外15％的房款，其余款项可以在利息承担计划(IAS)下等到三年后入伙时才支付。

Alexis共管公寓推出时，吸引了趁热赚快钱的炒家入场，结果短短三天内就卖光293个单位。

　　但如果买家决定不执行认购权，发展商只能充公四分之一，即6250元的定金。

　　“这是很难避免的，一旦一个项目吸引了炒家的目光，发展商就须面对这样的问题。同样情况也发生在One Shenton、卓锦豪庭(Orchard Residences)、Scotts Square和One Rochester身上。”

　　市场人士估计，2007年1月推出的One Shenton，有高达15％至25％的单位，在推出后的两个月内因为炒家无法在市场上以更高的价格将单位转售出去，而最终被退还给发展商。

　　One Rochester发展商联合工程(UEL)也承认，它于2007年第二季推出并迅速卖光所有单位的One Rochester，后来有大约10％的退货率。

　　这名房地产顾问公司负责人说：“在Alexis，炒家应该只占少数，最终被退还的单位可能只有十多二十个，甚至更少，发展商应该很快就可以另外找到新的买家。”

　　据房地产经纪估计，这些准备转售Alexis楼花的屋主，叫价每平方英尺比原本的买价高100元，“瞄准”的利润约10％。

　　受访的四五名房地产顾问都一致认为，在目前的市场环境下，愿意付更高价格向炒家买下楼花的人应该不多。

　　一家房地产顾问公司董事经理说：“关键在于买楼花的人要准备更多的现金，假设50万元的房子要以55万元转卖出去，买家不单单要以现金来补足中间这5万元的价差，银行也不一定会批准55万元的估价。”

　　另外一家房地产顾问公司负责人说：“更重要的是，市场上的选择还是很多，买家应该都不会相信有必要急着进场。”

四美公寓将上市

　　据了解，好几家发展商现在都希望打铁趁热，借着最近这股热潮推出新项目或者重新推出项目。

　　消息透露，华业集团(UOL)现在正加足马力，赶在未来两三个星期内推出其位于四美4街的99年地契共管公寓项目。

　　“发展商正十万火急地赶印宣传彩册和装修示范单位，只要筹备就绪就会即刻开卖。”

　　这个拥有超过600个单位的共管公寓，是继水之轩(Caspian)之后登场的大型共管公寓项目。发展商的订价不详，不过，由于它的地价高达容积率每平方英尺296元，成本估计介于每平方英尺620元至650元。

　　目前四美一带大约十年屋龄的共管公寓，例如Modena和Tropical Spring转售价格，介于每平方英尺520元至640元。

　　这个周末，国浩置地(GuocoLand)也会削价8.5％，以每平方英尺595元重新推出万国(Buangkok)地铁站旁边的The Quartz共管公寓的部分剩余单位。这个共有625个单位的99年地契共管公寓将在未来几个月内取得入伙准证，目前仍有182个单位未清。

　　星狮地产(Fraser Centrepoint)也计划在下个月，推出勿洛蓄水池一带Waterfront Waves共管公寓的更多单位。这一批面对游泳池的单位，据说将以每平方英尺600元至650元推出，比去年上市的那批面对蓄水池的单位便宜了15％至20％。

　　远东机构的新乐园(MiCasa)预料也会在今年四五月份登场。这个位于蔡厝港通道的99年地契共管公寓共有460个单位，是发展商在去年5月以1亿1601万元，即容积率每平方英尺203元买下的，分析员估计建成的共管公寓成本大约是每平方英尺550元，而发展商可能将售价瞄准在每平方英尺600元至650元之间。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

仅卖107新加坡私宅　上月楼市凄凉

(2009-02-17)

早报导读

● 吴慧敏

　　最近两个星期才开始绽露一些曙光的楼市，之前却度过了历来最“寒冷”的一个月份。市区重建局昨天发表的数据显示，发展商在今年1月卖出的新私宅单位下跌至107个，是历来需求最凄凉的一个月份。

　　在2003年沙斯期间，发展商仍有能力在一季之内卖出427个新私宅单位，即每个月平均142个单位。但是今年1月的需求量，甚至还低于去年10月的最低水平（112个单位），以及去年12月的131个单位。

　　高力(Colliers)国际研究部主管郑惠匀解释：“1月份大家都比较忙，一方面是很多人在12月放假，1月回去上班要赶工，而且还必须为农历新年作准备。”

　　再加上许多跨国企业大刀阔斧地裁员、银行缩紧银根，政府的预算案也还没有出炉，所以买家都按兵不动，寄望接下来有更好的进场机会。

　　今年1月没有“太精彩”的房地产推出项目，也是整个市场显得疲颓的原因之一。

　　根据市建局的数据，发展商在今年1月推出了204个新单位，这比去年12月的157个单位和去年10月的159个单位，还多大约30％。

　　不过，由于登场的大多都是只有数十个单位的小型项目，例如Palmera Residence（共38个单位）、Nova 48（共48个单位），以及Nova 88（共88个单位），所以无法起着带动市场的作用。

　　莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣指出，这类位于中央区以外(OCR)的大众化项目，占了总推出单位的57％，其余45％属于代表中档领域的其他中央区(RCR)项目。

　　今年1月完全没有任何位于核心中央地区(CCR)的黄金项目推出。“这是市建局自2007年6月发表每个月的销售数字以来，第一次没有位于黄金地区新项目推出。”

　　仲量联行(Jones Lang LaSalle)研究部主管蔡炎亮解释，这是因为中档和大众化领域的需求比较好，所以发展商才把焦点集中在这两方面。

　　例如AG资本的The Aristo @ Amber就推出14个单位，并卖出10个单位；乐斯太平洋则推出40个单位，并卖出16个单位；The Lucent也推出21个单位，并卖出8个单位。

　　麦俊荣指出，今年1月不但没有单位以每平方英尺3000元以上成交，连售价高于每平方英尺2000元的单位也没有。“上个月成交的单位中，尺价最高的是以每平方英尺1850元成交的一个The Vida单位。这是最近几个月来，共管公寓的最高成交尺价，第一次低于每平方英尺2000元。”

　　展望本月份，一些受访分析员看好发展商能够在2月份卖出超过1000个新私宅单位。

　　这是因为星狮产业的水之轩(Caspian)已经在过去两个周末卖出470个单位、上星期四开始预售的Alexis @ Alexandra也在短短两天半内将全部293个单位卖光。再加上Newton Edge、Nova 48、Nova 88等项目，发展商估计已在2月的首两个星期内卖出约800个单位。

　　郑惠匀指出，这种热烈的销售反应，是自2007年8月以来从未见过的。过去一年来，发展商每个月平均只卖出344个私宅单位，反应最热烈的是去年7、8月期间的昙花一现的“小阳春”，分别卖出了801和901个新私宅单位（但需求量随后又暴跌至300个单位，以及百多个单位）。

　　她认为，水之轩和Alexis的销售反应将鼓励其他发展商趁势在未来两个星期推出新单位，带动今年2月的新私宅单位也上升至1100至1200个单位，即自2008年7月以来推出反应最热烈的一个月份。

　　至于这样的销售温度是否能在未来几个月持续下去，一些分析员不表乐观。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985

发展商为何替买家还利息？

李韵琳　(2009-02-15)

早报导读

　　这两个星期推出的公寓项目有个共同促销策略——发展商都以“利息承担计划”(Interest Absorption Scheme，简称IAS)作为诱饵来刺激销量。

　　在利息承担计划下，新公寓完工之前，发展商将替买家偿还贷款利息。换句话说，买家付了20％的头期后，接下来三四年不必作出任何支出。

　　上周推出的Caspian共管公寓，有三成，或大约100名买家就选择了这个贷款配套。本周新登场的Alexis@Alexandra和Nova 88也提供这个选择。市场人士指出，过去几个月新推出的项目，90％都提供利息承担计划，其中在一些项目申请这个配套的人近半数。

　　利息承担计划的吸引力在哪里？什么样的买家适合申请？申请者又该注意什么？

什么是利息承担计划？

　　利息承担计划类似租购（hire purchase）计划，允许买家在支付了头期后，在发展商“交货”、公寓领取临时入伙准证(TOP)之前都不必付款，所有的贷款利息将由发展商承担，因此被市场人士称为变相的延迟付款计划(deferred payment scheme，简称DPS)安排。

上周推出的Caspian共管公寓，只有三成买家选择“利息承担计划”。

　　和延迟付款计划不同的是，买家在购买房子之后，首先需要和银行签订贷款配套，由银行鉴定买家的信贷和付款能力。在公寓建设期间，发展商将替买家付贷款利息，等到公寓完工之后，买家就接手偿还本金和利息。

　　此外，利息承担计划只提供给直接向发展商购买房地产的买家，买家如果将房子转卖，接手的买家不能在利息承担计划下受惠。

　　在过去的延迟付款计划下，买家可以等到公寓完工前才向银行申请贷款，意味着只要买家支付头期的款项，即使没有申请银行贷款，也可以买下售价上百万元的私宅，而转卖时，接手买家也可能继续受惠。

　　另一方面，环球信贷危机爆发后，不管是个人还是企业申请任何贷款都非常困难。提供这类配套的发展商就等于将银行和买家“撮合”，不必担心在房子完工后找不到银行贷款。

10年前面世并不受欢迎

　　利息承担计划并不是个新贷款产品，早在10年前已面世。

　　据了解，这个计划最初是由大华银行连同一家本地发展商共同开发的，但前几年并不受欢迎，直到政府在前年10月撤消了延迟付款计划后，才开始热起来。

　　大华银行贷款部主管林世约指出，与其直接给予价格上的折扣，发展商提供利息承担计划等于以另一个方式给予折扣，让项目能在市场上脱颖而出。

　　业内人士告诉本报，利息承担计划的幕后运作相当繁琐，银行必须分别向发展商和买家收钱，同时得承担双方面的违约风险。一般上，只有当发展商要求，银行才会为即将推出的私宅项目量身定做这样的贷款配套。提供这类配套的大多是小型发展商。

　　除了大华银行外，马来亚银行和华侨银行也曾与发展商携手推出延迟付款计划。星展银行则曾以“零分期付款房贷计划”（zero instalment home loan scheme ）的名义，让买家在公寓领取临时入伙准证之前免付分期付款，但在去年10月已终止了这项配套。

买家应选利息承担计划 还是分阶段付款计划？

　　买家应选择利息承担计划还是分阶段付款计划(progressive payment scheme)？林世约表示，这取决于个人在新公寓建设期间的财务情况和贷款安排喜好。

　　打个比方，如果是还在偿还现有贷款的组屋提升者，也许希望在新公寓建设期间，减少每个月的现金支出，直到新房子建好，现有房子卖出了才开始偿还新房子的贷款。在这样的情况下，买家应该考虑利息承担计划，以帮助他们管理现金支出。

　　不过，如果买家希望尽早偿还房贷，林世约建议，应该选择分阶段付款计划。

　　并不是所有申请利息承担计划的人都能获得批准。

　　林世约表示，买家的信贷信誉是银行主要的考量，银行将在买家购屋时，评估他们在公寓完工后的本金和利息偿还能力。

发展商可能抬高房价

　　天下没有免费的午餐。

　　房屋贷款咨询网站创办人吴加万提醒，由于发展商须承担一些风险和成本，提供利息承担计划的发展商可能把房价抬高，或给予较少的折扣。

　　以Caspian共管公寓为例，申请分阶段付款计划的买家能享有10％的回扣，若选择利息承担计划，买家只能享有7％的回扣，而省下的利息只占房子价格的约2％左右。比如一间卖价为65万元的两房式公寓，若不选择利息承担计划，买家可享有约2万元的折扣，而申请计划的人，所省下的利息仅为1万多元。这也是为何，七成的Caspian共管公寓买家，还是选择了普通的分阶段付款计划。

　　不是每个公寓项目都提供利息承担计划，只有在发展商向银行特别要求提供这类配套的项目，买家才能申请。

发展商只与一银行合作 买家无法货比三家

　　由于发展商一般只与一家银行携手提供利息承担计划，吴加万指出，计划所征收的利息可能较高，买家也许将错过市场上最优惠的配套。

　　他说：“若选择普通的分阶段付款计划，买家可以选择任何银行的房屋贷款配套，货比三家，找出最优惠的配套。”

　　由于买家支付的房价较高，星展银行发言人指出，在利息承担计划下购买的房子，所需付的印花税较高。

　　此外，发言人也提醒，由于在公寓完工之前，买家无须偿还任何本金，因此公寓完工后每月的分期付款也会较高。

　　至于可预见的风险，吴加万提出：“若发展商面对财务困难，在建设期间无法偿还利息，买家就必须接手偿还。”

　　对此，林世约表示，银行在选择发展商作为合作伙伴时非常谨慎，以免上述情况发生。

　　另外，过去的延迟付款计划被指是鼓励炒卖的祸根，卓登新达国际(Chesterton Suntec International)研究部主管陈瑞谨指出，由于买家在完工前不必付款，利息承担计划还是有可能引发炒卖。

　　在利息承担计划下，买家付20％的头期，然后在新公寓完工之前，接下来三四年不必支出任何款项。什么样的买家适合申请利息承担计划？申请者又该注意什么？

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

买卖，租赁，投资, 新加坡

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

(+65) 91002985