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步骤为房地产投资成功！

房地产投资始终是良好的，有时是红。当天气热几十个房地产研讨会开始滚动全国各地成千上万的人花了数千美元的投资教育。

这是惊人的地获悉，所有这些成千上万的人谁渴望参加这些讨论会只有约5 ％甚至一个投资买房子。为什么？权威的房地产销售的“嘶嘶” ，并从中获利房地产健全容易。事实是，这很简单，但并不容易。

这里有一个快速的计划，任何人都可以开始建立财政独立。

基本上有四个步骤，以投资于单一家庭住宅：

1 。购房低于充分的市场价值。是的，人们真的出售房屋不到家庭的全部价值。关键是要认识到，大多数业主只会考虑购买提供的所有现金和5 ％至10 ％的要价。

成功的投资者学习找到财政困扰的业主谁别无选择，只有售价低于市场价值。他们失去了他们的工作或突然转;他们离婚，他们一直生活超出他们的收入;家庭已不堪重负的医疗费用，并没有异常这些天来，他们的钱已经支持毒瘾。

这些例子动机卖家。他们出售，他们将接受以外的常规，所有的现金收购要约。

2 。你如何找到动机卖家？你的工作吧！如同任何业务，重要的是建立一个小的营销计划。一个很简单，但非常有效，是一个被证明75年前由富勒刷公司;门到门销售。

您正在出售你的技巧作为一个购房者的人谁必须出售。您是否有需要时，你和你的技能，帮助他们解决至少有部分问题。与门到门探矿您将了解更多信息和购买更多的家庭更快地比任何其他方法。然而，大多数人只是不会走路门到门的三，四个小时每星期。好吧，还有其他办法。

您可以观赏公众告示宣布为赎销售。会见后，主人的权利，他们已经收到通知，他们将失去他们的家园，您可以处理一个非常积极的卖家。其他公共告示，提供买进的机会包括遗嘱，离婚和破产。您可以按照房屋出售的物品在当地报纸或因特网上的网址。

您可以找到电话的名字，或在这些告示，这是最耗时，发送一张明信片，表示您有兴趣购买他们的财产。这将会产生购买的机会，只是没有人的个人联系。

3 。当您发现某个动机卖方你必须知道如何提供框架，提供福利，并为你的主人。一个良好的房地产投资快速学习，这不是一个商业盗窃财产，但解决问题的方式，有利于卖方。

家庭主人是在狭窄的现场某种你可以拯救他们从公共尴尬，在大多数情况下，让他们至少有一点现金，以获得一个新的开端。

任何投资者都不能离开现金在每个交易。任何人，但比尔盖茨的大部分可用资金。您必须使用创新的技术一样，租赁，选择和接管抵押付款。很少或根本没有现金，需要对这些交易。您可以找到大量的教育材料，合理的价格就这些议题在书店或在易趣上。同样的教育，研讨会售价数千美元。

4 。你的利润时，你买！从来没有进行购买，直到您已经仔细确定究竟你会得到你的利润。如果你持有它作为一项长期的投资将每月的租金收入超过支付每月的按揭还款额？您将出售协议，另一个投资者快速的现金？你会做一些修补工作和出售财产的全部价值？将您快速贸易它更可取的财产？有计划，然后再购买。

有你有四个步骤，即使是部分时间的投资者可以执行的三四个小时每星期。什么失踪成分？你的决心和毅力。如果您将始终按照计划几个月您将在您的方式以及财务独立。

新加坡物业 , 新加坡房地产 , 新加坡不动产 , 房地产投资

Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

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中高档私宅最近买气甚旺

（2009-04-14）

早报导读

　　中高档私宅市场继续传出捷报，原本只打算脱售10个雅乐居(Gallop Gables)单位的海峡商行(Straits Trading)，却在过去几天成功卖出28个单位。
　　这个位于花拉路、已有12岁屋龄的共管公寓，每个单位的售价都超过300万元。这意味，一年前由周玉琴接管的海峡商行，刚刚过去的这个复活节假期，套现价值超过8000万元的房地产。

　　海峡商行房地产部执行副总裁丁行洲说：“我们原本只打算卖十个单位，但由于反应过于热烈，短短三天就已经将全部单位卖了出去。为了不让买家失望，我们决定在不提供租金保证的情况下，开放另外10多个单位让人们选购。”

　　这个项目是由莱坊(KnightFrank)负责销售的。该公司私宅部执行董事区国培透露，他所代理的另外一个房地产项目——位于荷兰路的Vervure，也在上个长周末的预售活动中，推出34个单位，并成功卖出其中14个。

　　Vervure是由万国(Bukit Sembawang)发展的永久地契项目，拥有69个共管公寓单位和6间分层地契别墅，每平方英尺平均售价约1400元。每个单位的售价介于150万元至280万元。

　　另一方面，由益民林发展(EL Development)、靠近乌节路的Illuminaire On Devonshire公寓，也在上个周末将全部72个单位卖掉。

　　Illuminaire在上星期五的预售会上，已经在短短一天内卖出将近九成的单位。这个靠近索美塞地铁站的项目，每平方英尺售价平均1700元，由于单位面积都较小，所以单位价大多数介于75万元至125万元。

　　益民林发展董事经理林有顺说：“最后一个单位还是以抽签的方式卖掉的，这是因为有好几名买家同时出价。”

　　至于远东机构的新乐园(MiCasa)共管公寓，也在这个周末再卖出多55个单位，将售出单位总数提高到大约180个单位。这个位于蔡厝港通道的99年地契共管公寓总共有460个单位，每平方英尺推出价格约625元。　

　　上个周末正式推出的项目还包括城市发展的The Arte at Thomson。城市发展发言人说，这个靠近马里士他路的永久地契共管公寓至今已经推出180个单位，截至昨天，四分之三，即135个单位已经找到买家。它共有336个单位，每平方英尺平均推出价格约880元。

区国培说：“从雅乐居和Vervure这两个项目可以看到，除了组屋提升者，投资者也已经开始进场。只要有好的产品，他们还是愿意掏出支票薄。”
　　过去两个月的房地产市场虽然回暖，不过交易活动一直集中在价格较大众化项目。从Alexis、水之轩(Caspian)至刚刚火速被抢购一空的Illuminaire，都是单位售价大多低于100万元的项目。

　　根据SISV的房地产买卖禁令，去年最后一季只有73个单位以300万元以上成交。到了今年第一季，超过300万元以上的私宅交易，至今只有至47个。

　　雅乐居在短短一个周末就卖出26个价格超过300万元的单位，出乎市场人士的意料。这些单位的平均成交价约每平方英尺1220元，稍微高于今年初两个单位的每平方英尺1130元平均成交价。

　　丁行洲透露，买家大多是本地人，年龄介于30多岁至70多岁。“他们大多数买来投资，而且是在没有视察该间单位的情况下就付定金。”

　　雅乐居是一座拥有140个单位的四层楼低层共管公寓项目，靠近植物园。据了解，大部分单位已经在1997年由海峡商行卖了出去，海峡商行继续持有数十个单位收租。

　　去年初，陈振传的孙女周玉琴成功从华侨银行的李氏家族手中，夺下海峡商行的控制权。经过几个月的业务审视活动，该公司决定精简业务，脱售旗下没有太多增值潜能的房地产。

　　去年7月，该公司以尝试以每平方英尺1500元脱售38个雅乐居单位，但反应有欠理想。这一次，该公司不但将价格降低至每平方英尺平均1220元，而且还保证买家有至少7％的租金收入，为期两年。

　　据了解，海峡商行所卖出的这些单位都附有租约，目前每个月的租金大约1万2000元至1万3000元。

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Mindy Yong 杨雯诗

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今年1月起　建屋局调低工商业房地产租金5%

（2009-04-14）

早报导读

国会报道
　　建屋发展局自今年1月已把工商业房地产租金调低5%，下来将继续定期评估租金是否符合市场走势。

　　国家发展部兼教育部高级政务部长傅海燕回答议员李美花（宏茂桥集选区）的口头询问时说，建屋局的工商业厂房租约一般三年，租户支付固定租金。当租约更新时，当局根据市场走势调整租金。

要是租户认为租金有继续下调的空间，可以以一到两年时间续约，而不是一次过签署三年。

　　傅海燕说，建屋局定期评估市场租金，并已从今年1月起，将租金下调5%。

　　截至去年3月，建屋局有3万多个工商业房地产。但不是每个租户的租金下调，只有今年1月起续约的租户及新租户所缴付的租金调低5%。

　　针对李美花关注裕廊集团和建屋局是否冻结工商业房地产租金，傅海燕回答说：“冻结加租是不公平的，这会导致不同租户获得不同程度津贴。建屋局的租金与市场现实脱节也是不可取的。”

提供租金回扣

是更好方式

　　与其冻结租金增加，傅海燕认为更好的方式是提供租金回扣，因为这既能降低企业的营运成本，也允许租金根据市场走势调整。　　

李美花进一步提问时说，对于租金刚增加的租户，当局是否允许他们的租金恢复到以往的水平。
　　傅海燕说，当局须确保在不同时间续约、并在同个地区营业的租户，所缴交的租金是一样的。

　　她举例说，如果租户是在3年前签下租约，租金或比隔壁租户低约7%到10%，续约时又没增加，他将比其他租户享有更显著的成本优势。

　　政府是在今年的财政预算案宣布让工商业房地产的业主享有40%的房地产税回扣。

裕廊集团和建屋局与租户分享回扣，让他们享有15%租金回扣。

　　傅海燕说：“即使有这些措施，一小部分租户所缴付的租金还是显著增加，建屋局将让他们分阶段缴交更高的租金。”

　　建屋局也会继续密切观察市场走势，再决定是否有必要推出额外措施来协助租户渡过经济难关。

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新加坡各房地产公司 加速在西安发展步伐

张晓中　(2009-04-11)

早报导读

　　虽然面临经济危机，新加坡公司在陕西发展的脚步不但没有停止反而加快。新加坡房地产巨头嘉德置地（中国称为凯德置地）、盛邦、淡马锡属下的丰树、雅诗阁在西安的项目正如火如荼地建设。越来越多的新加坡中小企业也来到陕西寻求发展机会。

　　去年11月，新加坡百乐酒店集团（Park Hotel Group )从高盛手中收购了西安五星级酒店-城堡酒店，一时间成为当地媒体争相报道的新闻。当时美国的金融危机已经爆发，很多外国企业都放慢在中国发展的脚步。而就在此时，一家新加坡公司出手收购了西安市具有标志性的城堡酒店，当然会引起媒体的关注。

　　据了解，这项交易标的价格为4亿元人民币左右（约8800万新元）。在2005年,高盛通过对日本上市公司滕田株式会社收购完成了对这家酒店的控股,并在2007年接手了剩余的中方产权。

去年11月，新加坡百乐酒店集团（Park Hotel Group )从高盛手中收购西安五星级酒店-城堡酒店。（酒店提供照片）

　　如今，这座位于西安古城墙附近的酒店已经更名为“西安君乐城堡酒店”，百乐集团当时收购时，酒店刚刚完成全面装修。因为地理位置得天独厚，酒店经营前景良好。百乐选派了两位高级管理人员来西安管理这家酒店，如今它已经成为在西安工作的新加坡人聚会的地点。

　　同样在去年，新加坡大型房地产企业凯德置地在西安的商业项目“新地城”动工，它位于西安南二环。该项目是凯德与中国著名开发商万达合作开发的项目，凯德将负责这个项目的商业地产的运作。项目的负责人唐小茹曾担任新加坡国际企业发展西安办事处主任，去年加入凯德。

　　就在凯德项目不到几百米的地方，是新加坡丰树产业私人有限公司与西安海星集团共同组建的西安亚建房地产开发有限公司开发的“未来城”购物中心。它采用新加坡怡丰城（Vivo City)模式，在西安建设首个具有新加坡特色的购物中心。

　　雅诗阁在西安已经有两个高级服务公寓，如今正在积极寻找第三个。新加坡国际企业发展局（IE Singapore）西安办公司主任李一幔，近日接受本报采访时透露，我国另外一个大型房地产企业吉宝置地也正在积极寻找项目。

　　她认为，目前陕西的机遇大于挑战。她说：“陕西属于内陆省份，外向型经济比重比较小，因此这次的经济危机对陕西的影响很小。目前，中国东部的产业开始向陕西转移，因为这里的人力资源丰富、素质较高，但成本比沿海低很多。西安处于中国东、西部的交汇点，去中国东西部的城市都是两个小时的飞行距离，而总的成本只有东部的三分之一或四分之一，因此陕西对外来投资具有很强的吸引力。”

　　她说，过去两年，来陕西投资的新加坡企业，尤其是大企业明显增加。主要集中在地产、物流、通讯和工业园建设等领域。此外，近年来，新加坡中小企业也纷纷到陕西投资，主要集中在学前教育、职业教育、航空领域。如新加坡爱儿坊、伊顿已经在西安开办了幼儿园和国际学校。

　　据企发局提供的资料，目前在陕西投资的新加坡企业有112家，总投资金额近10亿美元，在陕西外国投资排名中，新加坡排名第三。

　　李一幔介绍说，新加坡企业大多是在07-08年进入西安,很多项目是在之前就已经考察确定的,即使面临全球性的经济危机,已经确定的项目都在正常运转,资金也按计划进入,并没有停滞拖延或者撤资减资。

　　她透露，陕西省委书记赵乐际本月20日到新加坡访问，他会与在陕西投资的新加坡企业负责人见面；本月中国东方航空公司将开通西安到新加坡直航，这些都将为新加坡企业来新加坡发展创造有利条件，同时方便新加坡人来陕西旅游。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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Mindy Yong 杨雯诗

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大巴窑私人组屋如期推出

(2009-04-09)

早报导读

　　尽管经济前景持续不明朗，由私人发展商设计、兴建和销售（DBSS）的“The Peak@Toa Payoh”私人组屋将如期推出，本月15日在抽签选购制度下接受公众申请，售价也在昨天首次公布。

　　由海峡双威负责发展的“The Peak”，建在大巴窑1A巷，在大巴窑地铁站和布莱德地铁站之间，步行前往两地铁站约10分钟，附近有巴刹、邻里中心和学校。

　　它由五座组屋组成，其中两座42楼高，另三座40楼，共有1203个单位，以五房式居多，共有802个，占总单位数量三分之二；另有95个三房式和306个四房式单位。

　　三房式面积70平方公尺，售价35万5000元至39万8000元、四房式91平方公尺，售价46万8000元到58万2000元、五房式110平方公尺至117平方公尺大，售价介于53万9000元到69万8000元；另有24个五房式顶楼单位，售价介于70万元至72万2000元。

　　整体而言，“The Peak”售价每平方英尺500元至510元，这比同个发展商去年推出的“City View@Boon Keng”私人组屋的520元来得低。

　　海峡双威发言人黄志恒昨天受访时说，大巴窑私人组屋售价较低，因为成功标价低，大巴窑的容积率是每平方英尺160元，文庆路则是234元，再加上建筑成本最近下滑，所以能稍微降低售价，这相信能吸引买家。

　　黄志恒说：“现在经济不景，如果平均每个单位有两人申购，我们就已非常满意了。”

　　他说，虽然这批组屋售价比附近组屋转售价高，但内部美观的装潢已为组屋增值，可减低购屋者的装修费用。

　　“The Peak”有高楼美景及公寓设计装潢如宽大阳台、凸窗（bay window）、植物槽、冷气客厅及卧房。

　　其中48个四房式和五房式单位有较高的天花板，客厅高3.6公尺，卧房高3公尺，比一般组屋的2.8公尺高出许多，使室内更宽敞，也扩大储存空间。

　　发展商也将为“The Peak”建造多层停车场，整个项目预计2012年8月竣工。

　　设在大巴窑1巷的示范单位下星期三起开放给公众参观，并接受申请，时间是早上9时至傍晚6时，申请截止日期是本月28日，公众可拨63119555或浏览发展商网站（www.thepeakattpy.com）了解详情。

　　“The Peak”是建屋发展局推出的第六个私人组屋地段，第五个位于四美的“Parc Lumiere”私人组屋预料本月底推出。

分析员：经济虽低迷　地点优越新组屋有一定吸引力

　　经济低迷，海峡双威仍决定如期推售大巴窑私人组屋，令人瞩目。

　　多数市场分析员认为，新组屋地点非常优越，相信将能吸引公众申购。发展商也对能争取买家支持充满信心。

　　Dennis Wee房地产经纪行董事许家荣昨天受访时说，大巴窑是成熟组屋区，地点适中，靠近市区，因此新组屋有一定的吸引力。

　　负责销售“The Peak”的HSR经纪行董事刘凯丽说，建屋局日后应该不会在大巴窑推出新的预购组屋，所以认为“The Peak”将获得公众青睐。

　　卓登新达国际（Chesterton Suntec International）研究部主管陈瑞谨之前受访时也说，以中高收入家庭为对象的私人组屋是专属市场（captive market），因此发展商何时销售组屋并不很重要，市场反应将会不俗。

　　他说：“私人组屋以自住业主为主要对象，而非投资者。因此，私人组屋的需求基本上还是由购屋者的住屋需要推动，不会被经济前景或市场情绪左右。”

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈则认为，私人组屋毕竟仍是公共住屋，购买者须符合建屋局的购屋条例，这意味着首次申购者可申请公积金购屋津贴及额外公积金购屋津贴，一些购屋者最终将无需缴付现款，所以私人组屋还是会吸引人们申购。

　　海峡双威发言人黄志恒说，这次所推出的单位有小型的三房式，也有大型的五房式，不同屋型单位可满足买家的不同住屋需求，因此不担心受经济危机影响，并预计反应将不错。

　　不过，ERA房地产公司助理副总裁林东荣却有所保留。他认为大巴窑私人组屋售价偏高，在这个非常时刻，人们购屋时变得格外谨慎，售价一旦超过50万元，恐怕很难吸引买家。

　　粗略计算，大巴窑私人组屋一些单位售价可能高达每平方英尺600元。

　　林东荣也说，大众化私宅最近因价格下跌而大卖，许多消费者或转购私宅，“或许，The Peak唯一能吸引买家的是大巴窑的地点优越。”

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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Mindy Yong 杨雯诗

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税局加速调低私人房产年值

李韵琳　(2009-04-09)

早报导读

　　整体楼市自去年下半年直线下滑，为更及时反映实际情况，让私人住宅、办公楼和工业厂房业主提早受惠于年值（annual values）下调、缴付较少房地产税的好处，国内税务局（IRAS）今年加速对本地房地产的重新估税工作。不过，政府组屋的年值今年将保持不变。　

　　过去三个月，税务局总共对11万6200个私人房地产进行重新估税，较去年同期的3万1300个来得多。这也占了本地所有31万7139个私人房地产的36.6％，当中有99％或11万5400个的年值获调低。

　　税务局每一年都会陆续对所有的本地房地产重新估税，但考虑到房地产出租市场近期趋软，因此加速对本地房地产的重新估税。该局将在今年第三季之前完成对所有私人房地产的重新估税工作，包括零售商店。调整后的年值将从业主获通知的那一天生效。

　　今年第一季，本地私人房地产的年值获调低幅度介于5％至35％。加上今年财政预算案时所宣布的40％房地产税回扣，受惠业主可省下45％至60％的房地产税。

　　年值是假设业主出租房地产时所能收取的年租金。税务局会以同等房地产所收取的租金作为计算年值的标准，并以年值来征收房地产税。若同等房地产的租金下跌，相关房地产的年值和房地产税也会下调。

市场人士吁税务局年内更频密检讨房地产年值

　　市场人士对税务局加速对房地产的重新估税表欢迎，但考虑到楼市还在继续趋软，他们呼吁税务局能在今年内更频密地检讨房地产年值。

　　莱坊新加坡董事经理陈忠青说：“税务局在楼价和租金上涨时很快地作出相应调整，希望在楼价和租金下调时，该局也能快速作出应。这回的调整大致上反映了截至今年2月份的情况，而本地楼市还未见底，因此税务局今年内有必要进行进一步的调整，以反映实况。”

　　这回调整中，租金在过去三个月平均下跌8.5％至18.8％的私人住宅，有99％，或8万4900获重新估税，年值被降低5％至20％。加上40％的房地产税回扣，自住私宅业主将能省下45％至50％的房地产税。

　　见证租金下跌高达40％的办公楼，获重新估税的办公楼有92％，或1万5600个，年值被调低10％至35％，包括40％房地产税回扣，业主将能省下45％至60％的房地产税。

　　过去三个月租金平均退低7％的工业厂房，有98％或9700个获重新估税，年值被下调5％至30％，让同时享有40％房地产税回扣的业主，总共省下45％至60％的房地产税。

　　年值没被调低的私人房地产，税务局表示，它们大部分的年值维持不变。

　　至于为何没有调整政府组屋的年值，税务局解释说，以目前的组屋出租情况来看，组屋的年值应被调高，但考虑到经济不景，而组屋出租市场前景不明朗，税务局决定不调整组屋的年值，但会密切观察出租市场，在必要时进行调整。

　　总理公署部长、财政部兼交通部第二部长陈惠华今年2月在国会上宣布，政府将加速对本地房地产重新估税。她当时说，政府将优先处理那些租金下滑幅度最大，市场租金已滑落到年值以下的房地产项目。

　　税务局在2007/2008财政年总共收取了24亿元的房地产税，之前两年则分别征收20亿元和18亿元。

市场人士：私人房地产年值调整保守

　　尽管税务局加速调低私人房地产的年值，市场人士认为，这一回的调整幅度趋于保守，而对于减轻租户的租金负担，效用相信有限。

　　高力国际(Colliers)研究与咨询部主管郑惠匀指出，自楼市在去年第二季达高峰期以来，高档私宅的租金已平均退低了27％、中央商业区的租金则回跌高达41％、而工业厂房的租金也下滑高达13％。以这样的情况来看，她认为，税务局对私宅和办公楼的年值调整有些保守。

　　她说：“由于年值应该反映房地产的租金情况，今年预算案中所宣布的40％房地产税回扣不应该被考虑在内。这么看来，税务局所作出的调整不足以反映楼市趋软的实际情况。”

　　考虑到本地楼市还未见底，接下来几个月还会继续下跌，莱坊新加坡董事经理陈忠青呼吁税务局能在今年内更频密地检讨房地产年值。

　　他说：“税务局之所以采取行动，加速重新估税，也许是考虑到楼市在今年第一季急速下跌。不过，所做的调整只反映截至今年一二月的情况。税务局在楼价和租金上涨时很快地作出相应调整，希望在楼价和租金下调时，该局也能快速反应。”

　　市建局本月初发表的预估数据显示，我国私宅价格在今年第一季下跌了13.8％，是近34年来最大的跌幅。

　　楼市疲弱，而经济前景不明朗，政府调低年值和给予房地产税回扣主要希望能缓和业主和租户的租金压力。

　　高纬物业(Cushman & Wakefield)新加坡董事经理韩永利表示，业主是政府调低年值和给予房地产税回扣的直接受惠者，是否有将回扣转移给租户不得而知，缓冲企业现金指出压力效用相信有限。他建议，政府应考虑要求业主先将回扣转移给租户，才让他们获得进一步税务回扣或享受年值下调。

　　齐乐行(Credo)董事经理卡南吉星(Karamjit Singh)则指出，房地产税一般占租金的10％，如果业主的年值获调低20％，这只占租金的2％，要与租户共享这笔回扣不实际。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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Mindy Yong 杨雯诗

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新组屋需求不受经济放缓影响

小型组屋季度销售 每单位7.7人申购

(2009-04-08)

早报导读

● 吴淑贤
　　新组屋的需求并没有受经济放缓波及，建屋发展局最近推出的两个组屋销售计划都获得不俗反应，申购人数远超出当局所提供的单位。

　　当局是在本月初推出小型组屋的季度销售计划，共提供150个二房和三房式单位，申请活动昨天截止。至昨天下午5时，共有1153人申购150个单位，平均每个单位有7.7人申购。

　　约八成的单位位于盛港和榜鹅新镇，其余则遍布女皇镇和义顺的成熟组屋区。这些组屋多是滞销单位，无法在之前的销售计划中售出，有的则可能是由当局收回的旧单位，屋子可能由前屋主装修过。

榜鹅预购组屋项目 每单位2.7人申购

　　另一个销售计划则是上个月推出的榜鹅预购组屋项目（BTO）。这个名为“The Nautilus @ Punggol”的组屋项目今天截止申请。截至昨天下午5时，519个四房式和五房式单位共获得1397份申请，平均每个单位有2.7人申购。

　　一般上，季度或半年一次的组屋销售计划都会获得较热烈反应，因为这些组屋都已完工，可让购屋者在近期搬进去住。

　　反观预购组屋一般需要两三年时间建造，那些急于搬进的年轻夫妇及家庭，可能认为这些组屋无法满足他们的需要。

　　Dennis Wee房地产经纪行董事许家荣说，无论经济好坏，以低收入者为对象的二房和三房式组屋一向都有一定需求。随着经济的放缓，更多屋主可能面对经济困难，决定大屋换小屋，以致小型组屋的需求增加。　

　　他说：“然而，这不表示大型组屋无人问津，有能力的购屋者还是会购买大型组屋。”

　　以“The Nautilus @ Punggol”来说，106个五房式单位获得较热烈的反应，共吸引380份申请，平均每个单位有3.6人申购。413个四房式单位则获得1017份申请，平均有2.5人申购每个单位。

　　该地段共建八座组屋，单位面积从90平方米到110平方米不等。四房式组屋的售价介于22万8000元至27万4000元，五房式介于30万5000元至35万7000元。

　　博纳集团（PropNex）企业通讯及行销经理陈家扬之前受询时说，这批预购组屋的售价比该区的组屋转售价格低约20％至30％，因此会获得不俗的反应。

　　建屋局也重申，当局是参考该区的组屋转售价格后才为预购组屋定价，因此预购组屋的价格都会比市价来得低。

《联合早报》
（编辑：黄爱莲）

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Mindy Yong 杨雯诗

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组屋提升者带动 私宅首季成交量倍增

(2009-04-01)

早报导读

● 吴慧敏
　　虽然经济情况进一步恶化，今年第一季的新私宅成交量却刷新过去六个季度的纪录。本地房地产顾问公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)估计，房地产发展商在今年第一季卖出了2000至2200个新私宅单位，这比之前一年的平均需求量暴涨了至少一倍。

　　这主要归功于“组屋提升者兵团”在过去三个月大举进场。根据戴德梁行(DTZ)的数据，发展商在今年第一季卖出的房子，有七成买家的注册地址在政府组屋。相比较之下，2008年第四季成交的新私宅单位，只有48％的买家住在政府组屋。

每次楼市低潮 本地人提供支持力量

　　戴德梁行研究部高级董事蔡楚芬指出，每一次的楼市低潮，外国买家纷纷撤离或守候在旁观望，但本地人却提供了强劲的支持力量。

　　“这一次也不例外。初步的买卖禁令数据显示，发展商在今年第一季卖出的新私宅单位，有九成的买家是新加坡人。如果包括二手成交量，则有超过八成的买家是新加坡人。”

　　本地买家的购买力量主要倚靠仍处于巅峰水平的组屋转售价格。本地私宅价格自去年第三季下跌2.4％后，又在第四季滑落6.1％，组屋转售价格却在去年第三和第四季继续上升4.2％和1.4％。

第一季购买新私宅的多是组屋提升者。（档案照）

　　在此消彼长的情况下，组屋转售价格和低档共管公寓的价格差距缩小，一些组屋屋主纷纷趁着这个窗口“换屋”，从组屋提升到私人共管公寓。

　　戴德梁行的蔡楚芬指出，相同的情况也出现在以前的楼市低潮。例如1998年第四季，十个买家有七个是组屋提升者；2002年第二季，100个买家则有86个是组屋提升者。

　　世邦魏理仕私宅部执行董事陈金道指出，最近卖得好的项目都有一个共同点——容易负担得起。例如水之轩(Caspian)、Double Bay Residences和The Quartz都是售价介于每平方英尺590元至750元的大众化项目。

　　那些售价介于每平方英尺900元至1200元、却卖得火热的项目，则是通过缩小单位的面积来吸引买家。这些项目的面积非常“迷你”，大多介于340至750平方英尺，单位价不超过60万元。

　　陈金道说：“2009年提供了一个进场的窗口，因为私人房屋和组屋转售价格的差距正在缩小。那些在2006年、2007年因为集体出售热潮而受惠的屋主，也可能扣住他们的购屋决定，直到现在的楼价下滑后才进场。”他认为，这些买家可能在目前的经济不景气环境下，会继续推动楼市的交易量。

　　展望下个季度，世邦魏理仕表示，即将上市的新项目还包括Ascentia Sky(348个单位)、Oasis @ Elias(367个单位)以及Illuminaire On Devonshire(72个单位)。

价格跌势放慢

　　戴德梁行昨天的数据也显示，今年第一季的私宅价格放慢了下跌的幅度。去年第四季猛挫22％的豪宅价格，在今年第一季只下跌了3.6％。去年第四季下跌14％的高档私宅价格则在今年第一季放缓至下跌3.7％。

　　郊外99年地契共管公寓价格的跌幅也由5.8％放缓至2.6％；有地住宅的跌幅则由3.8％至5.8％放缓至1.5％至2.2％。

　　戴德梁行的楼价数据是根据已完工的房地产成交量计算出来的，并不包括未完工的“楼花”。市区重建局的正式官方初步数据将在今天中午宣布。

　　官方数据显示，发展商已经在今年首两个月卖出1431个新私宅单位。3月份的私宅成交量数据将在本月中公布，上个月卖得不错的新项目包括了The Mercury、Double Bay Residences、The Arte和新乐园(Mi Casa)。

　　另一方面，一些项目也在这段期间削价重新推出，例如Waterfront Waves的售价由每平方英尺平均800元削减至600元；Woodsville 28由每平方英尺平均900元减价至750元；Kovan Residences也由每平方英尺平均880元减价至750元。

《联合早报》
（编辑：黄爱莲）

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Mindy Yong 杨雯诗

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私宅租金首季出现 金融危机以来最大跌幅

(2009-04-01)

早报导读

● 李韵琳
　　企业刮裁员风，加上大量新私宅项目在过去几个月完工，拖累本地私宅租金在今年第一季下滑，呈现这轮金融危机以来的最显著跌幅。其中，高档豪华私宅和位于黄金地段的私宅的租金创下历来最大季度跌幅。

　　戴德梁行(DTZ)研究部高级董事蔡楚芬指出，高档豪华私宅的月租在过去三个月锐减18.8％，至每平方英尺5.20元，已回跌到2006年第三季的水平，而位于黄金地段（第9、10和11邮区）的私宅的平均月租则退低16.2％至3.65元。

　　黄金地段私宅租金从去年第三季开始走软，今年第一季的跌幅更刷新了1998年第三季所创下的14.5％季度跌幅。

　　比如阿摩园(Ardmore Park)的一个单位，一年多前月租约2万元，但今非昔比，月租只有介于1万5000至1万8000元。同样的，瑞吉居(St Regis Residences)一个2100平方英尺单位，一年前的租金介于1万6000至1万7000元，但如今已下降至1万至1万2000元。

　　至于黄金地段以外的私宅，其租金跌幅在今年第一季虽然从去年第四季的1.2％，扩大至8.5％，至每平方英尺1.88元，但没有突破1998年第四季的12.5％跌幅，也预计不会刷新这个纪录。

需求下跌供应激增

　　蔡楚芬说：“私宅租金在第一季显著下滑是因为受到需求下跌和供应激增的双重打击。黄金地段私宅租金下滑幅度飙升，主要是许多海外专才被迫撤离新加坡或迁移到较便宜的住处，削弱了需求，再加上这一带有许多集体出售项目，而好一些的重新发展计划因金融海啸被展延，暂时出租，使供应突然增加，对租金造成压力。”

　　过去半年延后发展并短暂出租的项目包括幸运大厦(Lucky Tower)、景福苑(The Grangeford)、彬珠阁（Pin Tjoe Court)、祥鹤谷(Flamingo Valley)、富丽华大厦(Furama Tower)，唯美园(Fairways)、淑雅阁(Sophia Court)和林肯苑（Lincoln Lodge)等。

　　此外，蔡楚芬表示，大量新私宅项目在过去几个月完工，也加剧了供过于求的情况。

　　去年共有1万零122个私宅单位完工，较过去10年的平均8671个多出17％。今年完工的项目当中，预计约30％位于黄金地段，包括545个单位的汇锦园(Rivergate)、275个单位的杰座华庭(One Jervois)、264个单位的升涛舫(Oceanfront@Sentosa Cove)和249个单位的海韵湾(The Coast)。

　　蔡楚芬说，一些原本有意转卖房地产的投资者，在目前市场低迷时选择将完工的房子暂时出租，等候市场恢复后才出售，使供应过剩情况更为严重。

　　以这样的形势看来，出租市场的竞争将越来越激烈，过去两年占劣势的租户将在今年重获议价的权力。

　　“今年，租户的流动预计相当大，一些在房地产高峰期被推挤出黄金地段的租户可能因价格贿赂而回归，另一些则因减薪、失业等而得迁移至较便宜的住所，还有一些租户可能因房贷和租金之间的差距缩小而选择购买房子居住。”

　　由于经济前景依然不明朗，楼市也未见底，蔡楚芬预测，私宅租金将继续回落，但下跌速度将减缓，高档豪华私宅的租金全年可能下跌25％至35％，而黄金地段以外的私宅租金则将退低13％至18％。

　　展望明后年，由于财政预算案将协助发展商更灵活延后推出新项目，把原本在未来三年完工的项目中止或延后到2013年以后才推出市场，这将有助于缓和私宅价格与租金持续下滑的压力。

　　截至去年第四季，估计在2010年与2011年完工的单位中，分别有20％和31％单位还处于规划阶段，即完全没有动工。假设只有一半最后如期推出市场，未来新供应将因此减少21％。

《联合早报》
（编辑：黄爱莲）

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Mindy Yong 杨雯诗

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新乐园共管公寓 上周预售单位卖近八成

(2009-03-31)

早报导读

● 吴慧敏
　　远东机构在上个周末的预售活动中，卖出了94个新乐园(MiCasa)共管公寓单位。据了解，这些单位的每平方英尺平均成交价格约625元。

　　这个位于蔡厝港通道的99年地契共管公寓共有460个单位，是发展商在去年5月以1亿1601万元，即容积率每平方英尺203元买下的，因此分析员估计建成的共管公寓，成本大约是每平方英尺550元。

　　上个周末，发展商只是开放了其中123个单位让一些贵宾选购。由于这是过去八年来，蔡厝港新镇一带所推出的唯一一个新共管公寓项目，因此新乐园吸引了许多组屋提升者进场。

　　远东机构营运总裁（房地产销售）谢文华透露，八成的新乐园买家是组屋提升者，他们来自蔡厝港、油池、武吉巴督和德惠区。“我们对预售成绩感到很满意，这显示蔡厝港镇中心的私人共管公寓项目有很好的需求。”

　　蔡厝港镇中心最后一次推出新的共管公寓是在2001年底，当时所有699个单位都在三个星期的预售活动中卖光。

靠近蔡厝港地铁站和第一乐购物中心的新乐园，是一座富地中海风格的郊区共管公寓项目。

　　市场人士指出，跟2008年相比较，过去一两个月的市道明显改善，虽然买家还是对价格非常敏感，但只要定价合理，地点和产品定位好的项目还是会有一定支持力量。

　　上个周末推出的新项目，还包括城市发展(CDL)的The Arte at Thomson共管公寓。这个项目在前个星期预售，并卖出了大约60个单位，即60％的推出单位，每平方英尺成交价格平均约880元。

　　据了解，发展商在上个周末再推出20个单位，但销售数据不详。相关人士透露：“上周末的销售反应相当好。”

　　The Arte是一个拥有336个单位的永久地契项目，位于汤申路和马里士他路旁的一条支路。据了解，已经成交的单位大多都是面积比较小的二、三卧房式单位。

　　上个周末新登场的，还包括本地上市公司合顺环球(Hup Soon Global)、特毅国际(Tee International)和一家泰国公司Chewathai联手，在泰国曼谷发展的The Surawong共管公寓。

　　这栋8层楼豪华共管公寓，位于曼谷的Silom地区，共有52个永久地契单位，售价从每平方英尺488元，即460万泰铢(约合19万6795新元)起。

　　房地产代理公司第一太平戴维斯(Savills)说，发展商在上个周末推出26个单位，结果成功卖出七成，即19个单位。它透露：“买家大多是新加坡人，或者在本地工作的外籍高管人才，有些是个人，有些是家庭，不过大多是买来自住的。”

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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Mindy Yong 杨雯诗

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金文泰两座组屋居民 为何对“一屋两门”说不？

陆彩霞(2009-03-30)

早报导读

　　电梯翻新计划为组屋居民带来电梯直达每层楼的便利，而许多人可能认为，要享有这样的方便，只需投票支持那么简单。

　　然而，新加坡有180座结构特殊的组屋，却让建屋发展局在翻新电梯时大伤脑筋，因为它们的设计使一些住户难以享有直达住家的电梯。

　　碍于当初没有更好的方法，建屋局只能将电梯口开在两层楼梯级之间。居民出了电梯后，还得爬半层梯级才到家。30座组屋投票选择了这个设计。

　　不过，位于金文泰和后港的六座组屋拒绝了这样的设计。建屋局于是另思对策，后来想到在单位的阳台或前方多开一扇门直接通往电梯口，如此一来就能省却爬楼梯的麻烦。21座组屋在试验计划下以此设计展开翻新。

　　不过，受影响单位在翻新后有两扇门，一扇只通往电梯，另一扇只通往楼梯。居民对设计的好坏看法不一。后港四座组屋予以支持，前年底开始翻新电梯。金文泰两座组屋的支持率至今仍不足，电梯翻新工程一延再延。

　　“一屋两门”的创新设计，在居民眼里究竟有什么利与弊？它是带来更多方便，还是增添更多麻烦？记者走访受影响的六座组屋，了解居民有什么不同的看法。

金文泰14街第101座组屋面向乌鲁班丹河和火车桥。一些居民因不愿舍去这样的风景，而不支持电梯翻新。（周柏荣摄）

　　金文泰14街第101座组屋面向乌鲁班丹河，环境清幽。一些居民喜欢从阳台眺望小桥流水的景致，呼吸新鲜空气。

　　有人因此担心在屋前建电梯井会破坏美景，外人也能从电梯口窥探住家。当周围组屋都已开始翻新电梯时，这里和毗邻的第103座组屋，翻新支持率一直达不到所需的75%。

　　前年11月，两座组屋就“一屋两门”的设计进行非正式民意调查，结果赞成率分别只达56%和65%。

　　该区议员迪舒沙说，当时若接着展开正式投票，两座组屋有可能因过不了关而被排在等候名单尾端。他于是要求建屋局先不要让居民投票。

　　眼看电梯翻新计划一延再延，居民的心情是五味杂陈的。有人确实为了风景才买下单位，无法想像屋前筑起电梯井后会是什么样子。也有不少居民逐渐步入老年，担心那一两层梯级有一天会变成难以克服的障碍。

　　住在第103座12楼的麦曼（68岁）四年前中风，从此得靠轮椅代步。她居住的楼层目前没有电梯。由于无法自行攀上楼梯，她必须等丈夫回家才能出门。

　　她说：“如果电梯直达我家，女佣就能推我到楼下走走，不用老是呆在家里。”

　　住在第101座的陈佩浈（53岁，诊所助理）虽能了解一些邻居对电梯的需要，但她认为目前的设计并不理想，担心电梯建成后会带来另一些问题。

　　她指出：“根据这个设计，电梯和楼梯是隔开的。如果有陌生人来敲门说电梯坏了，要我开门让他从后门走到楼梯，我要冒险让他进来吗？”

　　她也说，屋前一旦筑起电梯井，现在能观赏到的风景就全被挡住了。她还必须为阳台装上窗花。

　　另一名居民陈伊琳（33岁，家庭主妇）则觉得陌生人能从电梯口探进组屋，影响了住户的安全和隐私。

　　当听到其他居民的顾虑，住在14楼的麦先生（60多岁，退休）自己画了设计图，想办法让电梯和楼梯相通。他也建议电梯井可采用透明设计，看起来较明亮美观。

　　另一名居民叶瑞祥（63岁，退休公务员）更在今年初自己做调查，看是否已有更多居民支持翻新。结果他发现，支持率虽然已提高，却还需多四户家庭的赞成才可过75%。

　　他无奈地说：“当然失望啦，我想赞成的居民都会失望，但既然是这样就算了。”他透露，如果电梯迟迟不能获得翻新，他会考虑搬家。

　　不过，迪舒沙还是感到乐观，并承诺继续和居民沟通。他说：“我们一直积极传达关怀年长者的信息，成功改变一些居民的想法。相信我们渐渐就会达到目标。”　　

　　建屋局说，要让这类组屋享有每层停留的电梯，目前就只有这样的做法。它也说，如果情况显示多数居民已改而支持设计，而该区的基层组织顾问或翻新工作委员会希望展开正式的投票，它将同意他们的要求。

后港四座组屋 翻新展开后 居民还一知半解

　　在投下支持电梯翻新的一票时，住在后港22街第245座组屋的方炳华（59岁，退休）没有料到，自己日后会对设计有这么多不满。

　　他在工程展开后才发现新电梯井相当靠近住家阳台，而工程师基于安全理由，打算把阳台约1.5公尺的部分围起。

　　“刚开始我还以为他们就围一点点，后来听其他邻居说才知道他们要围这么多。”他于是召集20户受影响的居民签名请愿，通过议员潘惜玉要求建屋局修改设计。

　　和金文泰14道的两座组屋一样，后港1道、3道和22街的四座组屋当初也因不赞成把电梯口开在两层楼之间，而获建屋局建议在阳台增设一扇门直达电梯。和前者不同的是，四座组屋在前年9月以介于76%到92%的支持率，同意展开电梯翻新。

　　当记者走访这些组屋时，翻新工作已进行了一半，预计最迟明年中可竣工。然而，还是有居民对最终的“成品”没什么概念，例如不知电梯只能通往设在阳台的大门，不能通往别处。

　　方炳华楼上的邻居爱薇不喜欢电梯和楼梯隔开的设计。她认为，从电梯出来只能走向大门，对居民构成危险。她问道：“万一有歹徒在电梯口等候，我要往哪里逃？”

　　该区议员潘惜玉说，为了消除居民的担忧，当局把一些电梯口的围墙高度减了一半，并设紧急按钮供居民在发生火患或电梯故障时求救。当局也在电梯口装置通风铁片，避免外人窥探屋里的情况。

　　针对有居民仍不清楚电梯设计一事，潘惜玉回应说，她之前已花了相当多功夫向居民解释，也亲自走访一些单位。此外，建屋局官员也分头上门向居民讲解设计，并在正式投票前做了民意调查。在民意调查和正式投票的阶段，当局都有办展览让居民参观，投票通知书也附上宣传册，清楚讲解电梯设计和所需费用。

　　居住在后港3道第249座组屋的张捷荣（55岁，自雇者）就表示有听过议员的讲解和参观展览，非常清楚电梯的设计。

　　他说：“虽然挡住了风景，也变得不那么通风，但长远来看，拥有电梯更重要。老实说，这是个不错的点子，让坐轮椅、年长和没有力气爬楼梯的人都能受益。”

　　住在第251座组屋的黄世平（65岁，退休）则认为，住家有两个门也无妨。他说：“万一有火患，我们就有另一个逃生口。带多一把钥匙也是小事，反正现在每天都已经带一大串钥匙出门了。”

后记

　　今年初，淡滨尼两座四层楼分隔式组屋成为率先采用“一屋两门”设计完成电梯翻新的组屋。媒体本月初受邀参观其中一座组屋，了解设计如何解决了电梯不能在每层停留的问题。当时受访的住户普遍对这个方法感到满意。

对因中风而得靠轮椅代步的麦曼（68岁）来说，住家外的一层梯级，是难以克服的障碍。

　　笔者事后翻查过去资料，发现金文泰和后港的六座组屋两年前也在探讨是否采用类似设计，而它们都拒绝了之前的“半层楼”设计。

　　笔者于是向这些组屋的居民了解他们是否已采纳新设计，结果发现新设计在金文泰14道的两座组屋无法过关。后港的四座组屋则赞成采用新设计，电梯翻新在一年多前展开。

　　在走访金文泰组屋时，笔者发觉，年长居民较迫切希望拥有每层停留的电梯，对设计的的好坏意见不多。较年轻的居民则会更关注设计如何影响住家的布局和他们的隐私，宁愿等当局提出更好的方法才赞成翻新。

　　另一方面，后港的组屋虽通过了新设计，但还是有居民对它一知半解。有人看到电梯井逐渐成形，才发现设计并不称心，后悔当初没有仔细考虑。

　　从“半层楼”到“一屋两门”的设计，建屋局的出发点是在成本允许的情况下（政府把平均成本限制在每户最多3万元），尽量为居民提供电梯直达每层的便利。

　　然而，从受影响居民反应也可看到，最实际可行方法未必能尽善尽美。当局只能在限制中继续寻求突破，根据所得到的反馈继续改良设计。在有更好的设计出炉之前，居民唯一能做的，是在衡量他们的需要后，作出取舍。

《联合早报》
（编辑：杨丽娟）

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Mindy Yong 杨雯诗

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美大巴窑私人组屋 料按原计划下月推售

蔡永伟(2009-03-28)

早报导读

　　虽然经济前景不乐观，去年标下私人组屋地段的发展商，预料仍然会按照原定计划在下月推售新组屋。

　　由私人发展商设计、兴建和销售（DBSS）的四美和大巴窑私人组屋地段，分别由森联集团和海峡双威成功标得。这两家发展商接受本报询问时说，它们将如期推出有类似公寓装潢的组屋，但不便透露确切发售日期和组屋售价等详情。

　　不过，经记者拨发这两个DBSS项目的热线电话查询，名为“Parc Lumiere”的四美私人组屋，可能会在下月底推出市场，而名为“The Peak@Toa Payoh”的组屋则可能在下月中发售。

　　据森联集团发言人透露，“Parc Lumiere”建在四美路，非常靠近地铁站和东福坊购物中心。八座12楼高的组屋共有360个单位，其中240个是面积约107至111平方公尺的五房式单位，120个是面积约94平方公尺的四房式组屋，估计2012年5月建成。

　　发言人说，新组屋将设有凸窗（bay window）和阳台，采用大量玻璃，以及在卧房装置冷气系统。

　　“The Peak”将建在大巴窑1A巷，位于大巴窑地铁站和布莱德地铁站之间，步行前往两地铁站大约10分钟，附近有巴刹、邻里中心和学校。

　　海峡双威发言人受询时不愿透露更多详情，只说将建造三、四和五房式组屋。但据了解，“The Peak”将建五座组屋，其中两座高42层楼，另三座高40层楼，共有1200个单位，并将建造多层停车场，预计2012年8月竣工。

　　经济衰退似乎已导致私人组屋的需求转弱，碧山24街的私人组屋发展商最近就推出“买组屋，送汽车”的幸运抽奖来刺激需求。如今经济低迷，发展商还是决定如期销售私人组屋，令人关注。

　　对此，市场分析员普遍认为，以中高收入家庭为对象的私人组屋是专属市场（captive market），因此发展商何时销售组屋并不很重要。

　　卓登新达国际（Chesterton Suntec International）研究部主管陈瑞谨说：“私人组屋以自住业主为主要对象，而非投资者。因此，私人组屋的需求基本上还是由购屋者的住屋需要推动，而不会被经济前景或市场情绪左右。”

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈也同意说，私人组屋仍有它的市场，因为这类组屋要锁定的购屋对象是特定的消费群，往往是那些希望在无需装修的情况下就能立刻迁入新居的购屋者。

　　至于这两个私人组屋项目是否会获得公众的青睐，陈瑞谨认为反应将会不俗。他解释说，一些较有经济能力的购屋者可能因金融危机而转购私人组屋，而不是选择更昂贵的私宅项目。

售价是决定

市场需求的关键

　　伊斯迈则说，私人组屋毕竟仍属公共住屋，购买者须符合建屋局的购屋条例，这意味着，首次申购者将可申请公积金购屋津贴及额外公积金购屋津贴，有些购屋者最终将无需缴付现款，所以私人组屋还是会继续吸引人们申购。

　　不过，陈瑞谨强调：“负担能力很重要，如果发展商把私人组屋的售价定得太高，需求可能减弱……售价将是决定市场需求的关键。”

　　伊斯迈说，以四房式单位为例，东部转售组屋的售价每平方英尺约330元至350元，如果森联集团把售价标在每平方英尺400元以上，那恐怕很难吸引购屋者。

　　他指出，如果售价在400元以上，那购屋者倒不如考虑购买私人房地产。私宅价格最近下滑，位于四美附近的白沙莉雅苑（Livia）公寓就以平均每平方英尺600元左右售出，而邻近的勿洛蓄水池路“Waterfront Waves”公寓的售价也从每平方英尺580元起。

　　陈瑞谨说，把建筑成本和土地成本加在一起就能计算回本价，如果发展商想赚取20％利润，就能大概算出售价，不过发展商预料会参考附近组屋的转售价，然后再决定如何定价。

　　按照大巴窑私人组屋地段的成功投标价，它的容积率是每平方英尺160元，因此五房式组屋的售价预计将介于65万元至70万元，四房式则不超过55万元。四美组屋的容积率每平方英尺是137元，组屋售价应该比较低。

《联合早报》
（编辑：杨丽娟）

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新推出519个四、五房式单位

榜鹅预购组屋比同区转售组屋便宜

吴淑贤　(2009-03-27)

早报导读
 
 
 
　　建屋发展局在榜鹅推出新预购组屋项目（BTO），建造413个四房式和106个五房式单位，售价比该区的组屋转售价格低。

　　这个名为“The Nautilus @ Punggol”的组屋项目位于榜鹅东和榜鹅域（Punggol Field）的交界处，附近有榜鹅生活聚场（Punggol Plaza），里头设有能满足居民日常所需的超级市场和食阁等设施。绿苑小学（Greendale Primary School）、绿苑中学和弥陀学校（Mee Toh School）等学府也近在咫尺。

　　该地段共建八座组屋，单位面积从90平方米到110平方米不等。四房式组屋的售价介于22万8000元至27万4000元，五房式介于30万5000元至35万7000元。

　　与去年底推出的榜鹅预购组屋项目“Punggol Arcadia”和“Punggol Regalia”比较，这批组屋的售价较便宜，因为它离榜鹅地铁站较远，地点不如之前推出的两个组屋项目适中。另外，这个项目所建造的是标准组屋，室内设施一般，整体设计感也不如前两个项目的优质组屋来得突出。　

 
组屋项目“The Nautilus @ Punggol”共建八座组屋，有413个四房式和106个五房式单位。 

　　建屋局重申，当局是参考该区的组屋转售价格后才为预购组屋定价，因此预购组屋的价格都会比市价来得低。除了当局的高额津贴，家庭月入在5000元或以下的申请者也能享有高达4万元的额外公积金房屋津贴。

　　根据当局的计算，预购组屋的售价仍维持在国人可负担的水平。以一个月入4300元的中等收入家庭来说，要是他们购买一个售价25万元的四房式组屋，每月所需缴交的房屋贷款约900元。这笔贷款完全可从他们的公积金户头里扣除，所以无需掏出现金支付。

　　博纳集团（PropNex）企业通讯及行销经理陈家扬相信，The Nautilus@Punggol应该会获得不俗的反应，因为其售价比该区的组屋转售价格低约20％至30％。他说，目前的经济走势低迷，榜鹅组屋的转售价格已自去年第四季起开始滑落，因此这批预购组屋的保守定价是务实的。

　　昨天是组屋接受申请的第一天，截至傍晚5时，519个单位共获得72份申请。
《联合早报》
（编辑：苏亚华）
 
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