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兀兰、淡滨尼和榜鹅 三镇将建新租赁组屋

李静仪　(2009-05-11)

早报导读

　　为满足更多人租赁组屋的需求，建屋发展局将在更多组屋区兴建新的租赁组屋。而先前宣布建于新镇的租赁组屋将在今年底推出，以让有需要的家庭更快地找到安身之所。

　　建屋局自上世纪80年代停止建造租赁组屋以来，首次恢复兴建这类组屋。

　　除了之前宣布的三巴旺、义顺和蔡厝港区，建屋局也决定在另外三个组屋区：兀兰、淡滨尼和榜鹅，建造新的租赁组屋。

　　经济放缓，更多人面对失业或被裁的窘境，低收入家庭对租赁组屋的需求也大为增加。建屋局因此正加紧改建及增建租赁组屋，准备把租赁组屋的供应，从现有的4万余个单位增至2012年的5万个，其中的1450个单位预计在今年落成。

　　该局发言人回答本报询问时说：“为应付低收入家庭对新镇租赁组屋日益增加的需求，同时确保各组屋区拥有平衡的居民结构，新的租赁单位将建在那些没有或拥有较少租赁组屋的组屋区内。”

首批建于三巴旺的新租赁组屋在年底推出，协助纾缓租赁组屋供不应求的问题。（程友明摄）

　　第一批建于三巴旺的租赁组屋就是一个例子，目前该市镇并没有任何租赁组屋。

　　即将在今年第四季推出供低收入者租用的两座新租赁组屋，就位于坎贝拉路（Canberra Road）第510座组屋毗邻，总共建有286个单位。

　　这两座新组屋各高14层楼，其中60%的单位是一房式组屋，其余是二房式单位。

　　记者昨天到场观察，两座租赁组屋都已建到顶层，其中一座外墙也已开始油漆，并装置了铁窗架。它们原定明年第一季完工，现在提前建好。

　　三巴旺集选区议员林伟杰医生受访时指出，这两座租赁组屋靠近地铁站，附近也设有巴刹和便利店等设施，相当方便，相信推出后会很受欢迎。

　　他指出：“目前三巴旺没有租赁组屋，最靠近的是在马西岭和义顺，相信这两座新组屋会很抢手。”

　　林伟杰透露，他在接见选民时，经常会有兀兰、淡滨尼和榜鹅低收入、失业或退休居民因供不起房子而要求租用组屋。

　　他说：“租赁组屋向来供不应求，这些居民经济上有困难，他们已习惯住在北部，所以希望可以在北部找到租赁组屋”。

　　国家发展部长马宝山是在前年初宣布会在三巴旺、义顺和蔡厝港兴建976个租赁组屋单位，预计它们最迟会在明年初建好。

　　其中，义顺和蔡厝港将分别建有352和338个单位。

　　此外，当局也陆续把文礼、兀兰和红山的旧组屋改建成租赁组屋，以解决燃眉之急。

　　根据建屋局早前公布的数据，租赁组屋等候名单上申请者约有4550人，每月有约300人加入申请。

　　为确保受巨额津贴的租赁组屋不被滥用，建屋局较早前提高了申请租赁组屋的门槛，希望把申请人数减少三分之一，并在两年内把成功申请者的等候时间缩短一半，让真正有需要的贫困家庭更快有栖身之所。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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Mindy Yong 杨雯诗

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买下The Suites 51单位 大买家没钱付款要求宽限

吴慧敏　(2009-05-09)

早报导读

　　延迟付款计划(DPS)的“杀伤力”进一步浮出台面。继MCL地产的The Fernhill，以及嘉德置地的汇锦园(RiverGate)后，吉宝置业的The Suites @ Central也出现了收款方面的问题。

　　吉宝置业已是本星期来，连续第三家向交易所呈报收款问题的本地房地产上市公司。

　　它昨天发表的文告说，一名一口气扫下The Suites三分之一，即51个单位的大买家，要求公司宽限一些时间来让他筹钱。公司已经答应通融他6个月，不过他必须在这6个月内，每个月支付50万元。

　　“我们已经向这名买家收取了第一笔的50万元付款。”据了解，这笔50万元的款项，除了用来偿还欠款外，也包括了利息。

　　吉宝置业不愿透露这名大买家的身份，不过，据了解，这是一个外国机构，在新加坡拥有一些房地产投资。该机构在2007年6月利用延迟付款计划，以每平方英尺1806元一口气买下51个单位。它当时支付了20％的首期，其余80％尾数原本应该在最近缴清，不料却要求发展商“赊账”。

　　被拖欠的这笔尾数，确实金额不详，不过市场人士估计，以每平方英尺1445元计算，这51个单位的剩余八成屋价，动辄上亿元。

　　坐落于德文莎路（Devonshire Road）和圣多马径(St Thomas Walk)的The Suites（前称Ritz Residences），是一个拥有157个单位的豪华共管公寓项目。最小的单位是只有630平方英尺的套间公寓，最大的是面积约3730平方英尺的顶层豪宅单位。

　　这个33层楼高的永久地契项目，是由吉宝置业与集永成，通过一个占60％对40％的联营公司发展的。

　　吉宝置业透露，The Suites在今年2月取得临时入伙准证。它至今已收得101个单位的全数款项，另外两名买家所买下的5个单位，被安排在本月缴付尾数。

　　这相信是本地至今最大一宗因提供延迟付款计划而被“赊账”的房地产交易。

　　上个月，MCL地产（MCL Land）也传出可能被一名香港籍买家拖欠3000万元尾数的消息。该公司随后发文告澄清，这名买家虽然没有在5月4日之前支付剩余的欠款，不过却已通知公司，他已经卖出手头上的19个单位，并承诺在本月26日的最后期限内完成交易，因此整宗交易不会被取消，公司会在第二季度业绩中纳入销售有关单位的收入和盈利。

　　前天，嘉德置地也发表文告说，它在罗拨申码头发展的汇锦园共管公寓，自今年3月取得临时入伙证以来，已经收到98％的尾数，其余2％，即11个单位的“收款行动还在进行中”。

　　据了解，这11个单位有的已经接到发展商的最后通碟，这也就是说，它如果不在接到通知单的21天内付清尾数，发展商就有权取消（repudiate)整宗交易，充公对方支付的20％首期；或者是起诉对方，向它追讨剩余的欠款，包括这段期款内损失的利息。

　　市场人士指出，汇锦园是一个拥有545个单位的大型共管公寓单位，只有11个单位被拖欠尾数，比例其实不太大。

　　“由于这些单位都握在不同买家手里，发展商应该还有可能在最后期限内收回部分的尾数。反而是The Suites和其他至今都还没有申报收款情况的项目，更令人担心。”

　　由于今年是私宅单位的完工高峰期，再加上楼价已经从2008年的巅峰下跌了21.2％，市场人士都密切留意，之前以延迟付款计划卖出的房子，是否会出现买家悔约情况。

　　一般相信，今明两年将是延迟付款计划的“杀伤力”开始浮现的时候。这是因为楼价一旦跌破当初买价的八成，买家即使把房子卖掉还要倒欠发展商，就很可能出现悔约的情况。虽然发展商有追讨欠债的法律权力，但由于一些买家是外国人，而且一买就是好几个单位，发展商即使胜诉也不容易行使法律权力，无形中就像是抱着一枚枚的定时炸弹。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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屋区装上透明观景电梯

蔡永伟　(2009-05-06)

早报导读

　　类似酒店和购物中心的透明观景电梯已来到组屋区，摩绵区奥云路第46座住户成为本地最先使用这类电梯的组屋居民。

　　这个透明观景电梯今年1月中启用，同个邻里另四座八层楼组屋的10个观景电梯，预料今年内投入运作，让居民直达住家所在的层楼。

　　建屋发展局受询时说，全国将有19座组屋安装透明观景电梯，包括裕廊东24街、沈氏通道及小印度附近巴弗罗路的组屋。

　　由于这类电梯形状像泡泡，因此也称泡泡电梯（bubble lift），不过建屋局采用的设计并没有酒店观景电梯的豪华装潢和全玻璃外壳，而只是采用它的无梯井（shaftless）概念。

　　正因无需建造梯井，泡泡电梯的翻新成本比传统的便宜两三成。

　　建屋局发言人解释说，组屋电梯梯井一般以钢筋混凝土为建筑材料，每层楼需要8到10吨钢筋混凝土。泡泡电梯则以重量轻10倍的不锈钢为建材，可大大节省建筑成本。

宣桂珠和三岁孙女张天如是首批使用泡泡电梯的组屋居民。（邬福梁摄）

　　成本减少意味着居民所需支付的费用也少。三房式单位的新加坡屋主享有建屋局和市镇理事会津贴后，只付760元；外籍屋主则付全数1万5200元的实际成本。

　　由于成本锐减，建屋局决定在2007年底展开建造无梯井电梯的试验计划。在这之前，由于一些组屋每层楼只有几户人共用电梯，平均翻新成本因此超过政府限定的每户三万元，导致它们迟迟无法展开电梯翻新工程。

　　除了较低的翻新成本，泡泡电梯也只需一年完工，比传统电梯快几个月。

　　无梯井电梯和常规电梯的另一差别是部分电梯厢外壳改用玻璃，让乘客可观看外头景致。它的大小及载重则和传统电梯一样。

　　受访居民欢迎无梯井电梯的玻璃设计。第46座七楼住户黄晓凤（56岁，家庭主妇）说：“我的三个孩子都很兴奋，他们非常喜欢透明电梯，可从高处远眺周围风景。”

　　胡智净（62岁，退休者）也说，对面组屋居民也特地带小孩来参观，乘搭电梯上上下下很多趟。

　　他的邻居林美霞（40多岁，建筑设计师）却认为，摩登电梯与旧组屋设计显得格格不入，看起来“怪怪”。

　　除了设计新颖，居民也认为泡泡电梯的部分玻璃外壳有实用价值。黄晓凤说：“即使电梯发生故障，我们受困时也不会害怕或慌张，因为可以招手向电梯外的行人求救，行人也可清楚看到电梯内情况。”

　　胡智净同意说：“我们再也无需仅靠拨打求助电话了。透明的电梯能让受困者保持镇定。”

　　由于无梯井电梯和机械设备暴露在外，林美霞担心雨水可能淋湿电梯零件，导致电梯失灵。

　　但建屋局说，它选用经得起日晒雨淋的设备和零件，可将零件被雨水腐蚀的可能性减至最低。此外，电梯地面层处也设有污水坑（sump pit）及污水泵（sump pump），确保滂沱大雨时雨水也能顺利排除。

　　林美霞和宣桂珠（56岁，家庭主妇）也告诉记者，泡泡电梯自启用后经常发生故障。建屋局针对这个投诉说，这是它首次采用泡泡电梯设计，难免会出现小故障，需要时间解决无法预见的技术问题。

　　它也将检讨泡泡电梯的成效，并收集居民反应，以决定是否在更多组屋区建造泡泡电梯。

　　政府在2001年推出电梯翻新计划，让1990年前建造的组屋每层楼都有电梯停留，并定下让所有符合翻新条件的组屋在2014年完成翻新工程的目标。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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市建局将开展计划 打造翠绿都市和空中绿意

蔡永伟　(2009-04-30)

早报导读

　　新加坡寸土如金，高楼林立，为鼓励发展商开辟更多高楼绿色空间让人民享受，市区重建局将在刚出台的永续新加坡发展蓝图下，展开“打造翠绿都市和空中绿意”计划。

　　这项全新的“打造翠绿都市和空中绿意”（Landscaping for Urban Space and High Rises，简称LUSH）计划及永续蓝图的最终目标是，要在2030年前增添50公顷或相等于约一个碧山公园的空中花园，包括建屋发展局接下来三年在组屋区多层停车场屋顶上添设的九公顷公园，让每1000人可享有0.8公顷公园空间。

　　新计划将推出两个崭新措施和两个修订措施，以进行更多高楼绿化的工作，进一步巩固我国花园城市的美誉，也朝建立“花园里的城市”的目标迈进。

　　从今年12月1日起，部分新建筑项目和重建项目的绿化面积，须等同于发展地段的大小。发展商可选择在地面楼层提供绿色空间，或在更高楼层开辟空中花园、植物槽等等。

打造翠绿都市和空中绿意计划将使未来的滨海湾充满更多绿意。（市建局构想图）

　　更具体的说，所有在市区、滨海湾区、裕廊湖区和加冷河畔建起的新建筑物，都须有相等于建筑物总面积的空中花园和地面花园。2008年新加坡发展总蓝图重点之一的巴耶利峇中心，则不受这项新措施影响。

　　市建局城市规划与设计高级署长范秀玲昨天在记者会上宣布新计划后受访时说，当局将先在以上特定地方推行措施，然后进行检讨，才决定是否也要在其他地区推行。

市区乌节路建筑物 可获绿化屋顶津贴

　　此外，该局将从即日起，为市区和乌节路的现有建筑物业主提供绿化屋顶津贴。业主将享有多达50%屋顶面积或最多200平方公尺的额外可建筑面积，可用来开辟屋顶空中花园户外用餐区。

　　另一方面，为进一步推动绿化屋顶工程，国家公园局将在今年9月拨出800万元推出另一项实验性津贴计划，未来三年资助业主高达一半或最多每平方公尺75元的绿化屋顶费用。

　　绿化费用一般介于每平方公尺150元至180元。

　　除了上述新措施，市建局也修订现有两项措施，让新加坡的湛蓝天空挂上翠绿彩带。

　　自1997年起，有盖“天空廊道”（sky terrace）的楼面，可豁免纳入可建筑面积内。至今已有超过100个发展项目受惠。

　　不过，为鼓励发展商更积极地展开高楼绿化工作，市建局现在放宽建筑高度限制，允许发展商建更高的大楼。发展商所提呈的建筑蓝图，也须包括更多有关廊道绿化设计的细节。

　　市建局发展管制高级署长韩荣和指出，打从一开始就将绿化概念融入设计蓝图，可减少日后的建筑和技术问题，省时省事。

　　另外，市建局自2004年起让建筑业者在建筑底层建造“绿化层”（landscape deck）。所谓绿化层，是从地面凸起的平台，上面用来建造楼房或提供公共设施，下面是停车场。

　　在新计划下，市建局将加强绿化层的绿化工作。绿化层四周的至少60%面积，需有植物覆盖。

　　市建局局长蔡君炫说：“绿化新加坡的工程已见成效，我们正在通过展开高楼绿化工程以加快绿化步伐。我们希望更多居民，可享受一个绿意盎然的居住和工作环境。”　

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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“永续蓝图”建宜居城市

(2009-04-28)

早报导读

　　“永续新加坡发展蓝图”总投入10亿元，勾勒出新加坡未来10年至20年的永续发展目标，确保新加坡的下一代继续享有高素质的居住环境。

　　林佩碧　报道

　　新加坡未来20年将发展成为一个更具活力、环保，蓝色和绿色空间不断扩大的一座宜居城市。

　　到了2030年，本地八成建筑物，包括组屋将达到最基本的绿色建筑水平；整体能源耗量减少35％；空气素质进一步获得改善；公园面积增加900公顷（相等于15个碧山公园）；公园连道比目前增加两倍，达360公里；更多蓄水池和水道也将开放给公众进行消闲活动。

　　新加坡人的生活方式也会更趋环保，个人用水量到时将减少10％；全国废物再循环率提高至70％；脚踏车道网络将获得扩大，鼓励人们以脚踏车往返地铁站和住家。

　　经过一年多的筹划，收集和整理超过1300个来自各方的意见，由国家发展部长马宝山和环境及水源部长雅国博士联合领导的永续发展跨部门部长级委员会，昨天在园艺园林（Hort Park）举行记者会，公布总值10亿元的“永续新加坡发展蓝图”（Sustainable Singapore Blueprint）详情，勾勒出新加坡未来10年至20年的永续发展目标，确保新加坡的下一代继续享有高素质的居住环境。

　　除了马宝山和雅国，委员会成员：交通部长林双吉和贸工部兼教育部高级政务部长易华仁也出席记者会。委员会的另一名成员——财政部长尚达曼则因为身在国外而缺席。

　　在记者会上，马宝山首先说明新加坡未来面对的三大挑战，包括经济与人口不断增长、全球资源短缺与竞争加剧，以及应对气候变化带来的问题。

　　马宝山指出，新加坡要迎接未来的挑战，必须从现在起做准备，就像先辈们从40年前就开始注重绿化、保护环境，拒绝让污染工业在本地设厂一样，新加坡才得以享有目前清洁与绿化的环境。

　　他说：“我们在制定永续蓝图时也考虑到全球经济不景，所以决定采取柔性劝导方式，通过提供奖励、津贴和公共教育，而不是通过立法或制定税收来达到目标。确保新加坡继续取得永续发展是一项长期挑战，新加坡的资源有限，随着世界各国迅速城市化和工业化，资源竞争只会越来越激烈，因此无论经济好坏，永续发展必然是我们的优先课题。”

　　雅国说：“永续蓝图将从各方面给新加坡人带来冲击，人们必须改变现有的生活方式。如果我们成功，这不仅将成为新加坡的竞争优势，我们也将是第一个展示如何在经济发展和环保取得平衡的城市国。”

　　永续蓝图主要从四大方面：居住、交通、休闲和工作环境着手，通过推出不同措施，逐步提高新加坡的节能效率，以及加强居住环境素质。

　　委员会估计，如果节能措施能取得成功，每年可节省高达36亿元的能源开销。

　　针对10亿元是否足够用来推展永续蓝图中的多项措施，马宝山表示，10亿元只是政府未来五年的第一笔相关拨款，随着科技日新月异，以及世界局势演变，永续蓝图设定的目标和拨款每五年会检讨及调整。

《联合早报》
（编辑：黄爱莲）

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34年来最大跌幅 私宅价格 首季跌14.1％

(2009-04-25)

早报导读

● 吴慧敏
　　发展商在上月底发动的促销攻势进一步加快楼价的崩跌，昨天出炉的市区重建局数据显示，今年第一季的私宅价格猛挫了14.1％，这比本月初初步数据显示的13.8％下跌更为严重。

　　这个跌幅是本地楼市近34年来的最大跌幅，甚至比1998年第三季、亚洲金融风暴冲击下的13.1％跌幅还要惨重。

　　经过连续三个季度的下跌，今年第一季的私宅价格指数已回落至139.9点，即2007年第一季的水平，累积跌幅达到21.2％。这意味，2007年之后进场买房子的人，大多已面对账面亏损。只有在2006年或之前进场的，还可能处于“安全水平”。

　　受访的房地产人士认为，接下来的私宅价格还会继续下滑，不过跌幅将逐渐放缓。他们指出，虽然最近的楼市买气转旺，但并不意味楼价已经见底，实际上目前的买气是发展商的削价措施带动的。

　　今年第一季卖得最好的项目包括水之轩(Caspian)、Double Bay Residences和新乐园(MiCasa)，推出价格都比一年多前楼市最高峰时显著降低。

　　OrangeTee橙地产业执行董事陈道俊说：“第二季的私宅价格将下跌少于5％，带动2009年全年的跌幅控制在20％至25％以内。”

　　高力(Colliers)国际研究部主管郑惠匀也认为，发展商已经在今年第一季降价许多，所以接下来的下跌空间将减少。大众化私宅价格应该会在未来三个季度都平均下跌8％至12％，但中高档私宅价格的跌幅预料高达10％至15％。

　　在租金市场上，今年第一季的私宅租金也连续第三个季度下滑，虽然速度没有私宅价格急促，但也有加快的迹象。

　　今年第一季的私宅租金由下跌5.3％，加剧至下跌8.5％。这意味，本地私宅租金自2008年第二季以来，已经下跌14.1％，跌破2007年第三季的水平。

　　这主要是因为严峻的经济环境导致更多外国人因失去工作而离开新加坡。再加上今年也进入私宅项目的完工高峰期，单单第一季就有2230个单位完工。

　　办公楼和工业房地产市场的情况也在今年第一季加速恶化。今年第一季的办公楼租金由去年最后一季的下跌6.5％，加速至下跌10.7％；价格也由下跌4.9％加速至下跌12％。

　　工厂价格则在今年第一季下跌了10％，是1998年亚洲金融危机以来的最大跌幅。租金则下滑了6.1％。

　　第一太平戴维斯(Savills)研究部副董事森古塔指出，今年第一季的办公楼租金下跌了将近11％，是市建局自1990年发表租金数据以来，办公楼租金第一次跌破10％。在这之前的最大跌幅是1993年第三季的7.1％。

　　今年第一季的办公楼需求继续萎缩32万2920平方英尺，带动全岛的办公楼空置率自2006年底以来，第一次上升至10％以上。

　　郑惠匀透露，办公楼业主之间抢租户的情况相当激烈，一些业主把租金叫价调低25％至30％后，还提供租金假期，让租户可以暂时不需要支付任何租金。尽管如此，今年第一季的租用活动还是相当少，这是因为租户都尽量拖延更新租约的谈判工作，以便争取到更多的减租好处。

　　相比较之下，商店的价格和租金相对持稳，分别下滑了4.2％和3.3％。不过，在零售商的减租呼声下，业主已经通过各种租金优惠和租金假期来留住租户，商店租金预料还会继续走低。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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共管公寓价格 市区跌幅

(2009-04-25)

早报导读

● 吴慧敏
　　坐落在市区与市区边缘的中高档共管公寓价格，跌得比郊外大众化共管公寓来得惨重。市建局数据显示，位于核心中央商业区(CRC)和其他中央区(RCR)的共管公寓，今年第一季的价格猛挫了16％、17％，但是中央区以外(OCR)的共管公寓价格只下跌7.3％。

　　其中，又以Alexis、Nova 48、The Arte、The Mezzo、Domus、和iResidences等位于其他中央区、属于中档次的未完工共管公寓，价格跌得最厉害，高达18.4％。

　　相比较之下，像水之轩(Caspian)、莉雅苑(Livia)、新乐园(Mi Casa)等位于中央区以外、属于大众化档次的“楼花”，价格只下跌9.8％。已完工的大众化共管公寓价格跌幅更小，只有5.6％。

　　世邦魏理仕执行董事李晓和指出，这主要是因为大众化私宅价格得到组屋转售市场的扶持。由于组屋转售价格仍然处于高水平，一直到今年第一季才刚刚稍微下跌0.8％，而大众化私宅价格却已经在过去三个季度下滑大约17％，两者之间的价差缩小，所以人们纷纷趁此“窗口期”提升。

　　莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣指出，这也是今年第一季中央区以外的新单位成交量激增至1637个的主要原因。这占了今年第一季所有新单位成交量的64％。

　　今年第一季，发展商直接卖出2596个新私宅单位，比去年第四季暴增6倍。这带动发展商仍扣在手中、未售出但已推出的“存货”，减少了3.6％至1万7601个新单位。

　　截至今年第一季，发展商已申请到销售准证，即初步推出资格的私宅单位共有4万3246个。其中将近一半，即2万1139个单位还没有找到买家。

　　今年内将完工，但还没有卖出去的新私宅单位有466个。明年完工的未售单位有1072个，至于在2011年和2012年完工的未售单位则多达1072和5387个。

　　今年第一季的市场交易还是集中在新私宅市场，二手成交量并没有随着激增。今年第一季，有356个私宅单位是买家才买不久，还没有等到房子完工就脱售的“楼花”，另外1005个单位则是已完工单位的二手交易。相比较之下，去年第四季的二手“楼花”转售量为265个单位，已完工单位的转售量为965个。

　　市建局数据显示，今年第一季的共管公寓价格也比有地房地产跌得重。整体共管公寓价格下跌了大约15％，但有地住宅价格却下跌9.2％。

　　在租金方面，有地住宅与共管公寓的跌幅则没有太大的差别，都在7％、8％的范围内。唯一比较显著的，是位于核心中央商业区内、属于高档次共管公寓的租金，在今年第一季下滑了10.3％。其他中央区和中央区以外的租金，分别在今年第一季下跌了7.2％和6.5％。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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指数下降0.8% 连涨两年后　组屋转售价今年首季下滑

(2009-04-25)

早报导读

● 蔡永伟
　　持续不明朗的经济前景不只导致私宅、办公楼及工业厂房价格全面下滑，作为房地产市场最后一道防线的公共住屋也无法抵挡跌势，转售价经过连续两年多涨势后开始下跌，今年首季的组屋转售价指数下降0.8%，是2006年以来首次下滑。

　　这个跌幅比本月初步预估的0.6%还要大，也比2006年第三季滑落的0.2%来得高。

　　建屋发展局昨天公布的今年第一季组屋转售市场数据显示，组屋转售价指数一反去年第四季的1.4%涨幅，首次滑落至138.3点，显示组屋转售市场终于受到经济衰退影响。

涨幅自去年第二季渐缩小

　　其实，组屋转售价指数的涨幅自去年第二季开始慢慢缩小，去年第四季的1.4%涨幅是之前七个季度以来最低，因此这次转售价指数虽然首次下滑，但在市场预料之内。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣受访时说：“组屋转售价自2007年首季上升33%后不断上升，去年第四季达到颠峰，因此现在屋价微跌，其实是意料中事，说明转售价随着经济和失业情况恶化而下滑。”

　　林东荣估计，整年的组屋转售价会下跌5%至10%。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈则比较乐观，预料转售价将只下跌5%左右。

　　他说：“让人欣慰的是，虽然组屋转售价指数跌至138.3点，但仍未跌破1996年第四季房屋市场红火时的136.9点高峰。”

　　伊斯迈说：“很明显的，公共住屋市场在经济阴霾中仍具有‘顽抗力’（resilient），因为人们对转售组屋的需求持续强劲。其他住屋选择如预购组屋（BTO）及由私人发展商设计、兴建和销售的私人组屋（DBSS），需要几年时间竣工。”

　　越来越多买家也趁现在屋价下跌时购买转售组屋。第一季组屋转售交易量就上升了4.2%，共有6446间组屋完成交易，比上季度多了260宗。

　　林东荣说，1998年经济危机时也同样出现组屋转售交易量上升现象，这次也没例外。他认为，需求主要来自永久居民、大屋换小屋者及私宅“降级者”。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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转售组屋溢价 中位数猛跌

(2009-04-25)

早报导读

　　作为市场温度计的整体转售组屋溢价中位数（median cash-over-valuation），今年首季猛跌，大型组屋甚至出现零溢价现象。

　　建屋发展局昨天公布的今年第一季组屋转售市场数据显示，整体溢价4000元，比上季少了1万1000元，下挫超过70%。

　　此外，只有62%的交易需付溢价，比上季少23%，在在显示市场已明显趋软。

　　组屋溢价指的是要价与估价间的价差，由于它超越估价，因此不能用房屋贷款或公积金存款支付。换言之，组屋溢价是估价以外的现金数额，溢价越高，意味着买家需掏出更多现金。

　　中位数是指是数据里头的中间数字，即有一半数字比中位数高，另一半则比它低，因此不受极端数据影响。

　　市道不景，大型组屋买气也锐减，无论是转售价或溢价中位数全线下滑。五房式和公寓式组屋转售价从去年第四季的38万元和45万8000元下跌至今年首季的37万6500元和44万5000元。溢价中位数甚至从上季的1万多元跌至今年首季的零溢价。

　　小型组屋溢价中位数也全面下跌，跌幅和大型组屋相差不远。三房式和四房式的溢价中位数同样下滑1万元达到5000元。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈说，溢价下滑情况在马林百列、女皇镇、加冷、红山和碧山尤其显著，主要因为估价已偏高，导致买家拒绝掏出额外现款支付太高的溢价。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣同意说：“大型组屋可享有溢价的日子已结束。随着经济情况继续走下坡，买家变得更谨慎，也开始转购小型组屋。”

　　建屋局说，它将按需求在未来半年推出另2400个预购组屋，其中约1000个是三房式及更小单位，大部分建在榜鹅。

　　租赁市场方面，小型组屋租金保持平稳，四房式及更大型组屋则下跌100元至200元。建屋局今年第一季也批准约3525份租屋申请，使整体批准的申请达到2万2800份。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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四美私人组屋 让公众直接选购

蔡永伟　(2009-04-17)

早报导读

　　大巴窑私人组屋前天才正式推出，负责设计、兴建和销售（DBSS）四美私人组屋的发展商森联集团不落人后，昨天也宣布本周末推售组屋。

　　有别于过去五个私人组屋项目，四美私人组屋“Parc Lumiere”将破天荒让公众以先到先得的方式直接选购（walk-in-selection），而不是以传统的抽签选购方式推售。

　　森联集团执行董事郭新玲昨天首次公布销售方式和组屋售价时说，示范单位将在明天（18日）开放让公众参观，下星期二（21日）才让公众直接选购。

　　她说，集团这么做是希望真正对Parc Lumiere有兴趣的买家以先到先得的方式买到组屋，让认真的买家有更高机会购买心仪的单位。

　　森联集团也是负责本地首个私人组屋项目——The Premiere@Tampines的发展商。郭新玲指出，2006年10月推出的616个淡滨尼单位虽吸引近6000人抽签申购，但很多申请者其实并非认真的申购者。

　　她说：“我们第一轮抽中1200人选购，结果卖出了80%的单位，剩余的20%卖不出，说明不少申购者并不认真。我们最后只好让其余的4000多个申请者直接选购剩下的120个单位。”

　　森联集团吸取教训，这次先让公众有三天时间参观示范单位，认真考虑。由于私人组屋仍属于公共住屋，这段期间也让公众有充裕时间确定他们是否符合购买组屋的条件，并收集相关文件。待确定购买资格后，发展商才让买家直接选购单位。

　　Parc Lumiere建在四美路，靠近四美地铁站和东福坊购物中心。它有类似公寓的装潢，将设有凸窗（bay window）、植物槽、阳台、冷气卧房和270个停车位，并采用大量玻璃设计。组屋也将辟花园楼层（landscape deck），让居民歇息交流，享受绿意盎然的休闲生活。

　　这批组屋是目前六个私人组屋项目中最小的，八座12层楼高的组屋共有360个单位，其中240个五房式，120个四房式，估计2012年5月建成。

每平方英尺约425元

　　四房式单位面积约94平方公尺，售价37万8000元到42万5000元；五房式的面积则介于107至111平方公尺，售价46万2000元到57万5000元。整体而言，Parc Lumiere售价每平方英尺为425元。

　　Parc Lumiere是否特地选择和The Peak@Toa Payoh同时推出？森联集团执行董事郭新明笑说：“这纯属巧合，我们只是按照原定计划如期推出四美组屋。”

　　他说，这两个项目迥然不同，所以不认为会面对大巴窑私人组屋的竞争压力。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈同意这个看法，他说，位于郊区的四美和地点适中的大巴窑不能相提并论，一个项目大，另一个小，两个发展商要吸引的买家也不同。

　　伊斯迈也指出，Parc Lumiere售价比附近转售组屋价格高出30%左右，可能会让一些买家却步。

　　乐观的郭新玲却预料销售成绩会不错，因为四美过去12年都没有新组屋，所以相信可吸引对东部情有独钟的买家，以及想住得靠近父母的年轻夫妇。

　　为了应付可能出现的大批人潮，发展商已在销售场外设立帐篷和椅子。郭新玲说：“如果有需求，我们可能在21日前就开始接受公众选购组屋。”

　　Dennis Wee房地产经纪行董事许家荣认为，屋价相当合理，有一定的吸引力，如果能在经济不景时期出现人龙，对房地产市场来说是个喜讯，或许预示市场将开始回暖。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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私宅发展商削价策略奏效

吴慧敏　(2009-04-16)

早报导读

　　今年3月，发展商总共卖出了1220个新私宅单位，这虽然比2月份的1332个单位减少8％，不过仍然是过去20个月以来成交量第二活跃的月份。

　　市区重建局昨天发表的数据也显示，发展商在今年3月推出了832个新私宅单位。这虽然比2月份的1072个单位少，却仍是自去年7月以来的第二高水平。

　　市场人士指出，发展商在2月份大刀阔斧的削价行动，成功吸引一些买家回头，让积压了几个月的购屋需求一下子被释放出来。再加上组屋转售价格维持在高水平，许多人纷纷趁目前这个组屋和私宅价格差距缩小的“窗口期”进场。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈说：“我们看到购屋热潮从2月份延烧至3月份，特别是郊外地区的大众化项目。”

　　今年3月推出和售出新私宅单位，超过六成属于郊外大众化私宅项目。单单是水之轩（Caspian）、Double Bay Residences、Kovan Residences、莉雅苑（Livia）、新乐园（Mi Casa）、The Quartz、Waterfront Waves和Woodsville 28等，就成功卖出550至600个单位。

　　世邦魏理仕（CB Richard Ellis）执行董事李晓和指出，这些项目的中位成交价格介于每平方英尺610元至740元，而且单位的平均成交价为69万5000元。

　　“今年首三个月的房屋买家，大多是新加坡人或永久居民，其中不少还是组屋提升者。”

　　随着购屋信心逐渐回流，一些中高档共管公寓单位也开始“动”了起来，例如位于马里士他路的The Arte就卖出了90个单位。上个星期，靠近乌节路的Illuminaire On Devonshire也以每平方英尺平均1700元卖出全部72个单位，Verdure也以每平方英尺平均1400元卖出大约14个单位。

　　展望接下来的楼市，受访的分析员认为，虽然楼市的“最坏情况很可能已经过去”，不过这只是指市场的交易气氛，并不代表价格将停止下跌。

　　伊斯迈说，相较于去年12月和今年1月每个月只有百多个单位的成交量，“市场最黑暗的时期已经过去”。不过这并不代表价格会很快回升，而且他也不确定，接下来的私宅市场能否继续交出“破千”的交易成绩。

　　一方面是发展商在过去三个月已经卖出2660个新私宅单位，现在手头上没有剩下太多的低档私宅单位，或者是它们愿意大幅度削价的单位可以推出。另一方面是积压了几个月的需求已经得到相当程度的满足，除非全球的经济出现更多的复苏讯号，否则无法说服更多人大举进场。

　　麦俊荣认为，除非新加坡经济和就业市场在今年内显著复苏，否则今年全年的新私宅需求量应该会维持在6000至7000个单位。

　　李晓和比较乐观，他说，从最近的销售反应看，今年全年的新私宅成交量可能超出公司原本预测的5000至6000个单位，达到8000个单位。这已是2005年楼市开始复苏的水平。

　　在楼价方面，受访的分析员大多相信，接下来的楼价还会继续下跌，不过跌幅将逐渐缩小。

私宅价跌幅可能加大

　　市建局本月初发表的初步数据显示，第一季的私宅价格下跌了13.8％，是近34年来最大跌幅。一般相信，本月底发表的完整数据可能显示更大跌幅。

　　莱坊（KnightFrank）研究部主管麦俊荣认为，楼价在第一季暴跌了13.8％后，接下来几个季度的跌幅应该会逐渐缩小。

　　“只要组屋转售价格不要下跌超过7％，它应该还是可以扶持大众化私宅市场，让它有不错的需求。”

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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大巴窑私人组屋 推出首日反应热烈

蔡永伟　(2009-04-16)

早报导读

　　虽然经济持续低迷，“The Peak@Toa Payoh”私人组屋推出首日仍吸引近4500人参观示范单位，超过300人申购。昨天是工作日，公众热烈反应出乎发展商预料。

　　不过，受访市场分析员却有所保留，认为看的人多，买的人少，显示买家变得更小心。

　　由海峡双威设计、兴建和销售（DBSS）的大巴窑私人组屋，昨天上午9时开始接受申购。尽管上午倾盆大雨，“The Peak”在发售后短短两小时吸引1000人参观，100多人上网申请。

　　负责销售“The Peak”的HSR经纪行董事刘凯丽说，这显示私人组屋市场不受经济危机影响。当年首日参观碧山和宏茂桥私人组屋示范单位的人数分别是1000和3000名，而在经济情况良好时推出的文庆路组屋，首日则迎来8000人参观，掀起排队热潮。

　　刘凯丽说：“今天不是周末，我们没料到有看屋人潮，相信周末将有更多人参观。”

昨天上午虽然下了一场雨，但示范单位在开放首两小时仍吸引1000多人参观，一整天下来有近4500名参观者。（谢光凭摄）

　　她说，大巴窑地点优越，向来受公众青睐，建屋发展局日后应该不会再推出预购组屋，所以“The Peak”有一定的吸引力。

　　面对四美“Parc Lumiere”私人组屋本月底推出时的竞争压力，刘凯丽并不担心，甚至预料“The Peak”的销售成绩可媲美同个发展商去年推出的“City View@Boon Keng”私人组屋。“City View”的714个单位有3500人申购。

　　不过，受访的市场分析员却没这么乐观。博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈认为，少过10%参观者提出申请，说明买家在经济情况不佳时格外谨慎。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣也说，政府前天再调低全年增长预测，可能影响市场情绪，使购屋者暂时却步。

　　许多潜在买家也表示经济不景，屋价偏高，预算只有约50万元左右。不过，他们同意地点优越是“The Peak”最大卖点，不少人特地请假前去参观。

　　明年结婚的陈衍如（27岁，工程师）特别抽空去参观。尽管这批组屋是在抽签选购制度下接受申请，他仍担心很多人抢购，所以希望尽早提出申请。

　　陈衍如说：“如果推出的组屋在较偏远的地方如蔡厝港，我可能会选择周末参观示范单位，而不是特地请假参观。”

　　他说，“The Peak”有类似公寓装潢，因此屋价合理，在他的负担能力范围内，他将申购四房式单位。

　　也特地请假的郑文忠（27岁，工程师）同样没预料反应如此热烈。他申购预购组屋五次都不成功，因此打算申请“The Peak”四房式单位。

　　他说，私人组屋基本上已装修，可立即迁入，而且公共住屋可申请高达三万元的公积金购屋津贴，节省购屋费用。

　　打算过几年结婚的陈炳丰（27岁，科技导师）认为，“The Peak”推出1200多个单位，抽中机会较高。相反的，只推出360个单位的四美私人组屋，成功机会可能较小。他打算申购“The Peak”的五房式单位。

　　参观者也包括有意提升居住环境的屋主。住在大巴窑北四房式组屋的蓝雪鸣（48岁，建筑业者）带着妻女参观示范单位。

　　他说：“虽然行情不好，但为了让10岁女儿和8岁儿子有更舒适的生活空间，我还是想小屋换大屋，购买五房式单位。不过，由于售价偏高，我还在考虑。”

　　也有人为了住近父母而考虑申购。姚采杏（40岁，家庭主妇）住在兀兰五房式组屋，考虑购买“The Peak”的四或五房式单位。“如果申请成功，以后就再也不必来回两地跑，省时省事，但售价是关键。”

大巴窑私人组屋详情

　　“The Peak@Toa Payoh”建在大巴窑1A巷，在大巴窑地铁站和布莱德地铁站之间。

　　三房式售价35万5000元至39万8000元；四房式售价46万8000元到58万2000元；五房式售价53万9000元到72万2000元。

　　设在大巴窑1巷的示范单位每天上午9时开放至傍晚6时，申请截止日期是本月28日。发展商将在申请截止后六周内抽签，并通知成功的申请者。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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