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花旗银行： 楼价短期或飙升但难持久

(2009-06-13)

早报导读

　　花旗银行预计，本地楼价在短期内可能飙升，但这样的情况不会持久，市场还没做好准备步上复苏道路。　

　　花旗银行房地产分析师许美艾指出，类似香港的情况，在强劲回升的股市以及低利率环境的推动下，本地楼市过去几个月回温。而在香港和新加坡楼价价格逐渐扩大的情况下，一些海外富裕人士已开始转移视线，前来本地寻找新私宅，计划作为投资。

　　不过，考虑到今明两年，市中心黄金地段将有超过1万个单位完工，加上市场缺乏拥有大笔房屋津贴的海外专员租房子，许美艾不看好这个趋势会持续下去。

　　她表示，一些项目的转售价已从最低点回升了10％左右，而发展商也减少新项目的折扣。

　　此外，她也指出，最近叫卖的房子，大都为整体售价较低的小型单位。

　　花旗银行根据市区重建局的数据进行统计发现，拥有私人住宅地址的买家大都选择购买价格介于100万至150万元之间的房子，较2005年至2007年期间的150万至250万元显著来得低。目前居住在政府组屋的买家则一般购买价格介于70万元至90万元的房子。

　　谈到楼市复苏，许美艾说，房屋贷款利率已处于非常低的水平，在国人薪金没有显著上涨、基本面没有改善的情况下，楼市缺乏往上爬的支撑力。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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Mindy Yong 杨雯诗

mindy@mindyyong.com

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野村证券： 本地楼价可能明年见底

(2009-06-11)

早报导读

　　私宅销售量过去几个月频频报捷，房地产关联股夹带这股锐气往上冲，但野村证券(Nomura)分析师提醒投资者当心，本地房地产市场可能采取“W”型复苏形态，楼价也许要到明年才会见底。

　　野村证券最新发表的新加坡房地产研究报告中指出，目前所见的买气不会长久延续下去，本地楼市的复苏形态较可能是“W”型，而不是预期中的“U”型。

　　撰写报告的分析师达尔威(Tony Darwell)和蔡明兆指出，虽然目前的低利息环境亲买家，但经济前景未出现明显复苏迹、失业率依然在攀升、私宅租金因供过于求而直线下滑，加上过去延迟付款计划(deferred payment scheme)来买房子的人可能因无法负担而需脱售房子，都将给楼市施压。

　　他们预测，大众化私宅价格可能从目前到2010年间继续下滑25.9％，而豪华高档房地产价格则在2007年第四季和2010年之间下跌43％。

　　根据市区重建局的数据，反映大众化私宅价格的郊区楼价退低了14.2％，而高档房地产价格则锐减了31.9％。

　　分析师指出，投资者也许是看到每平方英尺的楼价从高峰回跌了许多，而认为值得买入，但需求几个月下来保持兴旺，主要是因为获发展商清货行动所推动，削价和给予利息吸纳计划(Interest Absorption Scheme)两个甜头成功虏获买家的心。

　　在利息吸纳计划下，在项目领取临时入伙准证(TOP)之前，发展商将承担买家的利息。这将减少买家的现金支出，在项目完成之前只需付定金，认为自己的投资风险较低。

　　面对上述“诱惑”，分析师提醒投资者，市场上其实还有许多已准备就绪但未推出的项目，2009年至2011年的新私宅供应预计每年平均达9898个单位，其中86.2％，或8536个单位已在建设中。

　　此外，分析师指出，如同定时炸弹的延迟付款计划很可能开始引爆，有超过1万个在计划下购买的单位即将在2013年以前竣工，而其中一些项目的价格显著下跌。

　　媒体报道，利用延迟付款计划买下单位但在项目完工后无法付款的例子，在今年1月至5月期间有76个。

　　另外，分析师也指出，被发展商延后发展的集体出售项目将形成“影子存货”(hidden inventory)，打压租金价格加速下滑，影响投资者的租金回报。目前估计有1400个这类单位在市场上出租。

　　野村证券的报告要比近期的一些报告悲观。　

　　德意志摩根建富证券(DMG & Partners Securities)最新报告指出，楼价可能在今年第一季就已见底，而在接下来的六至九个月，会带动中、高档私宅项目的买气。除了本地买家，海外买家相信也会“回流”。

　　美银美林的报告则看好新私宅的销售情况会维持强劲，同时也会带动转售市场的交易量上升，预测本地楼价将在2009年第三或第四季见底，在2010年复苏，并强力回弹20％。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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Mindy Yong 杨雯诗

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售地正选名单继续冻结

(2000-06-04)

早报导读

● 吴慧敏
　　国家发展部昨天宣布继续“冻结”正选名单(Confirmed List)，但由于它留意到最近的市场已开始“动”起来，因此会在今年底重新检讨这个决定。

　　政府也决定将今年上半年的备售地段，几乎全部都转移到下半年的名单上，因此下半年的备售名单(Reserve List)并没有太大的改变，只是增添了两幅新地段，并剔除一幅旧地段。

　　这意味，下半年的备售名单上总共会有38幅地段，能为市场增添8655个新私宅单位、51万2000平方公尺的商业楼面，以及4430个酒店客房。

　　在政府售地计划以外，贸工部、土地管理局等政府相关机构，向来也会通过其他管道为市场供应地皮。今年下半年，这些政府机构不会供应更多的私宅和酒店地段，至于商业楼面供应量也会从今年上半年的4万平方公尺，减少至大约2万8000平方公尺。其中大约7000平方公尺将来自纬壹科技城、一些来自圣淘沙、公园和地铁站的周边商店。

　　国家发展部在去年11月，因为全球金融大海啸的冲击而决定冻结售地计划，只通过备售名单来为市场供应地皮。这也就是说，政府不会主动推出任何土地供发展商投标，而是在发展商提出申请，而且承诺投标的价格达到政府的最低要求后，才将地段被发展商“勾”出来公开招标。

　　国家发展部昨天在文告中说，它留意到“最近的房地产市场在交易和投资兴趣方面出现一些正面的讯息”。例如一幅位于肃街(Short Street)的酒店地段，以及一幅位于兀兰工业园的工业地段，最近就被发展商“勾”了出来。

　　“我们也接到一些发展商的询问，有关备售名单中的另一些地段。”

　　其他的正面讯息，还包括楼市的成交量显著上升。“例如今年第一季的新私宅需求量高达2552个单位，是去年第四季的六倍以上，这也是自2007年第三季以来的最高水平。

　　尽管如此，国家发展部还是因为考虑到“市场情况仍不明朗”，而决定继续冻结正选名单。它相信，这将给予市场灵活度，来根据现有的经济情况做调整。

　　受访的市场人士认为，这是个正确而谨慎的决定。戴德梁行（DTZ）研究部高级董事蔡楚芬说：“我们现在还无法肯定，最近的私宅成交量上升是否显示楼市已经见底，因为经济仍继续紧缩，这或许只是一波累积需求量被释放出来。政府决定暂时不通过正选名单来供地，而等到年底情况比较明朗时才决定，是个较谨慎的决定。”

　　城市发展(CDL)执行主席郭令明也认为，这项宣布将为市场注入更多信心，让办公楼、酒店和私宅市场稳住阵脚，甚至减缓下跌的幅度。

备售名单添两地段

　金龙寺原址　　勿洛巴士转换站　

　　新添入备售名单的两幅新地段，一幅就是位于海星中学对面的金龙寺原址，另一幅则是现有的勿洛巴士转换站。昨天受访的市场人士都相当看好它们，一些人甚至猜测，这两幅地段可能在今年内就被发展商“勾”出来。

　　卓登新达国际（Chesterton Suntec International）研究部主管陈瑞谨说：“这两幅地段都相当优秀，一幅位于新的巴特礼(Bartley)地铁站旁边，一幅位于勿洛新镇的心脏地带。我们可能在今年内就看到它们被‘勾’出来。”

　　不过，这两个地段都有各自的一些局限。以巴特礼地段来说，现有的金龙寺内一隅盘踞一棵百年的菩提树，而该树已经获保留。市区重建局发言人昨天告诉本报，成功标得有关地段的发展商必须采取措施保留它。

　　金龙寺在2003年被政府宣布征用，该寺的三个信徒因为不愿迁移到他处，并想保留该棵菩提树，因而在政府正式收地的两周前，采取起诉行动。今年1月，最高法院上诉庭驳回这项上诉，并允许让该寺暂时留在原址，等待附近的新院落成。

　　市建局发言人说，这幅占地1.98公顷的地段，其实包括了一个花圃和金龙寺。花圃的短期租约将在下个月到期，至于金龙寺最迟可在明年9月30日前搬离。不过，如果该地段在期限前被发售，那么该寺就得先搬去一个临时地点。

　　莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣说，保留菩提树这个销售条件，或许会影响发展商对这个地段的兴趣，迫使他们将兴趣转移到备售名单中的其他地段。不过，确实情况还是要仔细研究该地段的具体情况，例如菩提树的根部生长分布，以及所处的位置是否会对整个地段的设计带来很大的不便。

　　巴特礼路地段的容积率为2.8倍，可容纳大约505个共管公寓单位。

　　至于新樟宜路上段地段则占地2.49公顷，容积率为3.5倍，可建造475个共管公寓单位，以及33万8635平方英尺的商业楼面。由于它就坐落在勿洛巴士转换站原址，所以也附带销售条件。市建局发言人说：“成功标得有关地段的发展商，必须在工程期间为居民提供一个临时的巴士转换站。”

　　世邦魏理仕研究部董事郑卫铭相信，这还是无损它的魅力，这幅商住综合地段，既靠近地铁站，又包含一个巴士转换站，应该能够发展成为勿洛的勘宝坊(Compass Point)或勿洛的中荟城(The Centris) 。

　　仲量联行研究部主管蔡炎亮博士也指出，政府计划为勿洛新镇换上新面貌，再加上这个成熟的组屋区已经很多年没有建新公寓，再加上新组屋非常受欢迎、组屋转售价格也高，相信应该会受到不少发展商的青睐。

　　郑卫铭认为，除了上述两幅“新血”，下半年备售名单中的19幅私宅地段，其实还有不少“好料”。例如碧山14街地段、实龙岗三道地段，以及达哥打弯(Dakota Crescent)地段，都相当靠近地铁站。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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Mindy Yong 杨雯诗

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加冷河畔首幅酒店地段备售

(2009-06-03)

早报导读

　　第一幅位于加冷河畔的酒店地段，昨天被拨入备售名单（Reserve List），开始接受申请。不过，分析员一般不看好这幅地段会在近期内被发展商“勾”出来。
　　莱坊研究部主管麦俊荣指出，虽然2008年的新加坡发展总蓝图（Master Plan）显示，加冷河畔将被赋予新生命，打造成高级濒水住宅及休闲商业区，但是这个构想还要许多年才会落实，因此发展商不会太急着将它从备售名单中“勾”出来。

　　“这一带就好像早期的罗拨申码头（Robertson Quay）一样，还要许多几年才会发展成熟。当然，如果你独具慧眼，第一个进场就可以掌握先发者优势，好像当年和美集团在升涛湾一样。但万一看错了，却要有很强的持守能力才行。”

　　再加上过去几个月的入境旅客人数持续下降，未来一两年又是新酒店客房完工的高峰期，酒店业的前景并不乐观，所以一般相信，发展商应该不会贸贸然将这幅酒店地段“勾”出来。

　　麦俊荣估计，发展商可能要付4800万元至5800万元，即容积率每平方英尺215元至260元，才能将这幅地段“勾”出。

　　前些时候，一幅位于肃街（Short Street）的酒店地段，已被发展商以880万元，即容积率每平方英尺201元“勾”出来，投标即将在10日截止。市场人士指出，这幅地段会被人看中，主要是因为总投资金额小，而且中档和经济型酒店所受到的冲击较少。

　　旅游局的数字显示，我国4月份的入境旅客已下降至78万人次。此外，平均住客率也猛跌了11.9个百分点，至71％；平均客房收费也猛挫27.4％至186元。

　　酒店业者指出：“一名酒店业者说，以前行情好，来自欧美国家的商务旅客多会入住奢华酒店，现在许多公司要削减开支，有些商务旅客已被安排住中档酒店，奢华酒店生意就难免受到影响。”

　　麦俊荣认为，这幅加冷河畔地段有潜能发展成类似克拉码头和罗拨申码头一带的濒水商务酒店，例如瑞士酒店茂昌阁。　

　　根据市建局的资料，这幅地段占地0.74公顷，可建筑楼面为22万5000平方英尺。这意味，它将能为兴建一栋16层楼高的酒店大楼，当中可容纳大约450间酒店客房，以及一些零售商店。

　　由于它坐落于加冷河和芽笼路的交界处，面对加冷地铁站，能够俯瞰加冷河、滨海湾，以及市区的景色。

《联合早报》
（编辑：黄爱莲）

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Mindy Yong 杨雯诗

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四分三为小型单位 盛港700组屋供申购

(2009-06-03)

早报导读

● 吴淑贤
　　建屋发展局在盛港推出700个预购组屋（build-to-order）单位供公众申购，其中四分之三是二、三房式小型单位组屋。这是建屋局推出最多小型单位的预购组屋项目。

　　位于惹兰加由(Jalan Kayu)和盛港西大道的交界处的“Fernvale Crest”的组屋项目，将建140个二房式、372个三房式和188个四房式单位。

　　“Fernvale Crest”共建5座组屋，单位面积从45平方米到90平方米不等。二房式售价介于7万4000元至9万8000元，三房式介于11万6000元至15万7000元，四房式则介于20万3000元至25万元。

　　这个组屋地段介于芬微（Fernvale）和丹甘（Thanggam）轻轨站之间，淡滨尼高速公路（TPE）近在咫尺。附近的芬微坊（Fernvale Point）有湿巴刹、超市和食阁等设施。

价格对比同区组屋 转售价低三四成

　　建屋局承诺在经济低迷时增加小型组屋供应，让公众根据经济能力选择房屋类型。

　　按照建屋局的计算，以家庭月入2100元的申请者来说，如果购买售价13万5000元的三房式组屋，扣除3万元额外公积金购屋津贴后，约420元的每月房贷可完全从公积金户头扣除。

　　建屋局重申，预购组屋售价比同区组屋转售价格来得低，四房式优质组屋转售价介于29万元至36万元。“Fernvale Crest”所在的地区没有二、三房式转售组屋价格的资料可供比较。

　　博纳集团（PropNex）企业通讯及行销经理陈家扬估计，这批组屋会获得热烈反应，因为价格比同区组屋转售价低约三四成。此外，组屋附近也有不少基础设施，足以满足日常所需。

《联合早报》
（编辑：黄爱莲）

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发展商削价及股市飙涨 带动私宅市场频传捷报

(2009-05-30)

早报导读
 
　　发展商的削价行动，以及另一轮的股市飙涨，带动私宅市场继续传出捷报。

　　益民林发展（EL Development）已经在短短两个星期内，卖出全部51个Parc Centennial单位。城市发展(City Developments)也在过去几个星期，卖出剩余的33个Botannia单位，取得100％的销售率。

　　至于星狮地产(Frasers Centrepoint)也在最近削减价格后，于短短几个星期内，预售了百多个Martin Place Residences单位。这个星期，它计划正式推出这个项目，并拨出第二大楼的50个单位供买家选购。

　　不过，星狮地产有意将这批新单位的平均售价“瞄准”在每平方英尺1350至1700元。这比第一大楼原先的售价稍微来得高。

　　这个项目曾经在去年2月举行过预售活动，由于当时的价格高达每平方英尺1700元至2000元，所以只卖出28个单位。两个星期前，发展商拨出100个单位来试探市场反应，并将价格调低至每平方英尺1260元至1700元，即降价15％至25％，结果成功吸引到买家回头。

 
坐落于西海岸路的Botannia，拥有493个单位。这个项目在2007年4月开始预售，去年的销售一度停滞下来，不过最近又卖出33个单位，取得100％销售率。（档案照片） 

更多发展商 提早推出手头项目

　　市场人士指出，最近的楼市回暖，已吸引到更多发展商赶着将手头上的项目提早推到市场上来销售。尽管一些发展商在“锁定”了一定的销售比率后，纷纷调高售价，不过，市场人士指出，这时候登场或重新推出的项目，价格还是要比2007年巅峰时低25％至30％，才有可能取得不错的销售反应。

　　本星期销售的其他项目，还包括同荣集团（Tong Eng Group）在东海岸发展的Balcon East。这个只有37个单位的公寓项目，已经在上个星期四的预售活动中卖出28个单位，每平方英尺成交价介于780元至850元。

　　接下来可能登场的项目，可能包括星狮地产靠近兀里(Woodleigh)地铁站的一个共管公寓项目，以及靠近里峇峇利的Nathan Residences（91个单位）。

　　城市发展也透露，它计划加快丰隆花园（Hong Leong Garden）的推出计划，这个西部的项目，单位面积从480平方英尺起，四卧房式单位的面积约1480平方英尺。
 
《联合早报》
（编辑：苏亚华）
 

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