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楼价虽高难阻买家进场

(2009-07-21)

早报导读

● 吴慧敏
尽管最近新上市的一些项目，推出价格已经回升至接近2007年底／2008年初的楼市巅峰水平，却仍然阻止不了买家蜂拥进场。

　　上个周末，一些项目继续取得不错的销售表现。虽然有些项目只卖出了零星几个单位，但是几个地点好、单位多的“重头项目”仍然传出捷报。

　　城市发展在上个周末的预售会上总共卖出了55个Volari单位。令人瞩目的是，这个位于百慕乐路，也就是国园酒店(Garden Hotel)现址的豪华共管公寓，每平方英尺平均售价在2000元以上，这也就是说，一个两卧房式的单位，售价在270万元以上。

　　至于远东机构和星狮地产联手发展的Waterfront Key，则在过去几天卖出了120个单位。尽管这个位于勿洛水池路的项目，在上星期五晚上9时才开放示范单位让买家选购单位，但当天傍晚5时起就开始形成人龙。

　　这个99年地契公寓共有437个单位，预售会上只拨出176个单位供选择。上个周末卖出的120个单位，每平方英尺平均成交价为735元。这已经相当接近隔邻Waterfront Waves在上个一个楼市高峰期的价位。根据媒体之前的报道，Waterfront Waves的首100个单位是在2008年初以每平方英尺平均801元成交的。

　　市场人士指出，发展商最近推出的新项目，价格比四五个月前明显回升，有些项目的价格甚至已回升至2007年底／2008年初的巅峰水平。

　　“今年2月，楼市之所以开始‘动’起来是因为发展商开始削价来吸引买家回头。例如星狮地产的水之轩(Caspian)以每平方英尺580元预售，价格较楼市高峰期的每平方英尺1090元减少一半，比起当时四周公寓的转售价格也低了20％。”

　　但最近新登场的项目，折扣价已渐渐减少，例如最近上市的Ascentia Sky以每平方英尺1100元至1300元预售，附近的The Metropolitan在楼市最巅峰时，例如2008年1月的平均成交价格也不过是每平方英尺1060元。不过一些市场人士指出，两者不能同等比较，因为前者的设施较多，市场的定位也较高档。

　　不过，例如丰隆集团最近推出的The Gale，售价也比姐妹公司——城市发展在今年2月重新推出莉雅苑(Livia)共管公寓的价格——每平方英尺620元，明显来得高。

　　位于白沙一带的The Gale，最近以每平方英尺650元至750元预售。这个价格也相当贴近隔邻Ferraria Park在上一个楼市巅峰的平均成交价——Ferraria Park在2008年1月的平均成交价格为717元。

　　由于楼价已经在过去一个多月来上涨3％至15％，不少市场人士担心，连跑了五个月的楼市是否能够继续保持旺热，发展商纷纷起价是不是会将买家吓走。不过，由于新上市的楼盘大多仍有不错的销售表现，一些人认为，楼市可能要到农历七月才会稍微放慢脚步。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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Mindy Yong 杨雯诗

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卖出1825个新单位 私宅销售6月创最高纪录

(2009-07-16)

早报导读

● 吴慧敏
　　本地楼市的买气已经超越全球金融危机之前的巅峰水平，市区重建局的数据显示，房地产发展商在今年6月狂卖了1825个新私宅单位，改写2007年8月创下的1731个单位旧记录。

　　仲量联行东南亚区域研究部主管蔡炎亮说：“整个楼市牛气冲天，发展商纷纷打铁趁热，在今年6月推出了更多新单位。”

　　市建局首次发布未竣工私宅销售数据是在07年6月，因此，6月售出的单位总数是有关数据公布以来最高的。

　　昨天出炉的官方数据也显示，6月一共有1629个新单位登场，相信是自2007年8月以来的第二高水平。

　　上个月最热卖的项目，是星狮地产的8@Woodleigh，全部330个单位在短短10天之内被抢购一空。One Devonshire和Nathan Residences也相当抢手，分别在上个月卖出143和83个单位，即超过九成的单位。

　　世邦魏理仕执行董事李晓和说：“最引人注目的是，6月的高档私宅成交量回升了。一个Ritz Carlton Residences单位以每平方英尺3404元成交，一个Orchard Residences单位则以每平方英尺3200元成交。瑞吉居也有3个单位以每平方英尺2300元至2500元卖出。”

　　戴德梁行东南亚研究部主管蔡楚芬指出，今年4月只有两个单位的成交价在每平方英尺2000元以上。到了5月，这类超豪华公寓的成交量增加至12个，6月更进一步跳升至23个。

　　她透露，如果比较5月和6月的新单位成交价格，大众化私宅价格平均上调了2％、3％，中高档项目的价格则上调了7至9％。

　　本月初出炉的房地产初步数据显示，新加坡私宅价格仍在今年第二季下跌了5.9％。不过，许多市场人士相信，本月底发表的完整数据应该会显示价格减少下跌，甚至有些许回升。

　　本地楼市自今年2月开始升温，至今已连续第五个月卖出超过1000个新私宅单位。这股买气不但没有衰竭，还越烧越旺，发展商在今年4月只卖出1216个新单位，5月增加至1673个，6月更跃增至1825个。

　　这带动楼市在今年上半年“消化”了7367个新私宅单位，远远超越2008年全年卖出的4264个单位。

买气能否持续许多人疑虑

　　昨天受访的市场人士说，楼市在这两个星期来继续延烧，例如丰隆集团的The Gale共管公寓在上个周末火速卖出215个单位，远东机构的远景居（Vista Residences）和Silversea也已卖出180多个单位。

　　蔡楚芬说：“7月首两个星期的买气还是相当好。贸工部上调2009年的经济数据，应该有助于继续扶持需求。”

　　不过，这股买气是否能一直持续下去，却让许多人存有疑虑。高力国际研究部主管郑惠匀指出，新加坡避开技术性衰退的消息，应该能够扶持7月份的销售量持续下去，但购屋情绪还是非常容易受到影响，毕竟新加坡经济并没有增长，人们的薪水也继续减少。

　　一些市场人士因此估计，今年全年的需求不一定能够超越2007年的巅峰水平。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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Mindy Yong 杨雯诗

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上半年房地产拍卖创佳绩 总值7200万元　超越2008年全年

(2009-07-16)

早报导读

　　本地楼市回温带动房产拍卖会恢复买气。上个月，不单是新私宅销售创记录，房地产拍卖活动也是今年以来最活跃的，成功拍卖的项目占上半年的34％，拍卖总额则比5月份高出50％，更是3月份的一倍。

　　戴德梁行（DTZ）的最新研究数据显示，今年上半年成功拍卖的房地产，总值达7250万元，已超越了2008年全年的6550万元。

　　戴德梁行亚太区域研究部主管蔡楚芬指出，虽然今年上半年拍卖会现场都一直挤满了人，但一二月份出席者大部分在观望，实际参与拍卖的买家不多。拍卖活动主要是继本地楼市在3月份回温后，才于3月份开始热起来。

　　去年8月到今年2月期间，房地产拍卖会好几个月都“吃鸭蛋”，或只促成一两宗交易，交易额也都在100万元以下。

　　今年一和二月，本地主要四家拍卖行（即：戴德梁行、仲量联行、高力国际和莱坊）共推出了87个项目拍卖，但只有区区四个项目成功找到买家，拍卖成功率仅有5％。

　　不过三月以后，在楼市和股市回温下，房地产拍卖会开始呈现另一番景象。四家拍卖行共推出了176个项目拍卖，其中46个成功卖出，拍卖成功率提升到26％。

　　蔡楚芬表示，买家主要为现金充足（cash rich）的本地投资者。他们相信经济危机最黑暗的时期已过，楼市也即将触底，因此希望在拍卖会上捡便宜。

对私宅最感兴趣

　　今年上半年，买家对私宅最感兴趣，在拍卖会上找到买家的私宅占成功拍卖项目的56％，而买家主较青睐位于中央商业区的私宅。比如坐落于麦卡南街（McCallum Street）的The Clift以及丹戎巴葛地铁站上方的凯联大厦(International Plaza)就获得买家热烈出手开价。由戴德梁行负责拍卖的一间The Clift的19楼单位，共来回喊价25次，以104万元成交出售。

　　过去半年在拍卖会上取得最高售价的相信是由仲量联行于上个月底负责拍卖的芬禧路（Fernhill Road）空地。据了解，一名本地买家以640万元标下这幅占地7232平方英尺，属于永久地契的地段，而他希望在这个地段上建设一栋五层楼高私宅，准备自住。

　　除了私宅外，位于成熟区、供应较有限的店屋也继续吸引买家。此外，拍卖会上也出现一些希望趁低价购买工业厂房，准备自己使用的买家。

　　这些成功拍卖的项目当中，有42％是遭银行抵押逼售。一般上，银行会希望尽早脱售被没收的房子，而在经济不景气时会出现更多这类项目。不过，今年上半年被银行抵押逼售的项目比预期来得少，只占了总拍卖项目的27％。蔡楚芬表示，这主要是因为银行不急于没收房地产。

　　她说：“银行不希望在市场需求疲弱时，坐拥太多的房地产，否则它们在脱售时必需接受较低的售价，进而拖累其他房地产的价值。它们宁可给予业主更多时间偿还债务或重组贷款。”

　　展望未来半年，蔡楚芬预计，遭银行抵押逼售的项目将不会增加，持续淡静，急需现金的业主能自行在市场上脱售资产。

　　尽管如此，蔡楚芬认为，房地产拍卖活动并不会因此被拖累。由于拍卖会是一种直接了当和公开的销售方式，而一般上拍卖房地产的业主有意以较实际的价格出售，希望购买地点优越、有投资价值，或已有租约的房地产的买家还是会继续活跃于拍卖会上。

　　此外，在拍卖会买房子，买家必需在成交后交出10％的定金，一些业主也可能会通过拍卖途径快速出售。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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首批新组屋　使用中空墙壁隔房间

吴淑贤(2009-07-15)

早报导读

　　当盛港芬微阁（Fernvale Court）的居民在一两个月后搬进组屋时，或许不会察觉这批新组屋有什么不同，但其实它是本地采用可持续建筑方式的标志之一。

　　这批新组屋使用中空墙壁来间隔房间，所运用的混凝土建筑材料比一般墙壁少了三成，让建屋发展局每年节省150万元。

　　从2007年6月起进行建筑招标的新组屋都使用这类中空墙壁，盛港芬微阁是首批使用这类墙壁并即将完工的组屋。

　　由建屋局研发并取得专利的FerroLite墙壁采用中空设计，使用的建筑材料虽较少，但品质和强度不输给混凝土墙壁。

　　两种墙壁的外观也没有差别，因此一般居民无法轻易分辨它们的不同。即使轻敲中空墙壁也不会产生空洞声音，只是声音可能不比混凝土墙来得扎实。

　　中空墙壁是以两块钢筋混凝土（ferroconcrete）板重叠而成，并以螺帽和螺栓使之稳固。两块板之间的空间也可用来铺设电线。

　　每块混凝土板约宽60公分、厚度75毫米，它们再由铁片和螺栓牢固连接起来，以板连接板的方式形成一整面中空墙壁。

　　一般上，一间四房式组屋会使用约6到10块的重叠钢筋混凝土板，作为间隔房间的中空墙壁。

　　建屋局营建技术处高级工程师何临森受访说，为朝可持续建筑方式的方向迈进，该局一直积极研发各种新建筑技术，以减少所使用的混凝土和沙，从而降低建筑成本。

　　“无论是外观还是品质，FerroLite墙壁和混凝土墙壁一样，两者没有什么不同。”

　　中空墙壁也能支撑重物和承受重击，稳固度和安全性与混凝土墙壁一样。中空墙壁经过多轮测试，可承受的重量符合安全标准，即使在墙上挂上多台40寸液晶电视机（LCD TV）也没问题。

　　工程师也尝试用50公斤重物来撞击墙壁，墙壁没有塌陷，只是稍微震动，依旧稳固安全。

　　何临森说，中空墙壁在建筑业不是新鲜事，由建屋局研发的墙壁之所以能获得专利，是因为墙壁厚度可以调整。混凝土板是以螺栓连接起来，螺栓转得越紧，两块板贴得越近，墙壁厚度也会减少。“当我们把多块混凝土板平放在一起，便可用螺栓来调整板的厚度，使墙壁变得更平。”

　　建屋局早在2005年便开始研发中空墙壁，共花了约两年进行研究和测试。恰巧印尼在2007年初禁止出口陆沙到新加坡，使得建筑材料价格水涨船高，也让推动可持续建筑方式的步伐刻不容缓。

　　接下来，建屋局将在所有新组屋内使用中空墙壁，未来也考虑用此墙壁来间隔组屋单位。

《联合早报》
（编辑：杨丽娟）

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本地大宗房地产交易次季比首季增两倍

(2009-07-15)

早报导读

　　股市的回弹带动了投资情绪的好转，第二季本地的大宗房地产交易（investment sales）比第一季增加了两倍，为10亿9000万元，不过仍然比去年同期的低了77.6％。

　　世邦魏理仕（CBRE）的报告显示，包括优质洋房（GCB）销售在内，大宗住宅房地产交易占了总投资销售的66.8％，为7亿2556万元，这几乎是第一季的1亿4991万元的近四倍。

　　在高档住宅公寓销售数量增长的基础上，优质洋房的销售也显著增加，共有14宗交易，比今年第一季的三宗有所改善。

　　办公楼、工业房地产和零售租金的下滑幅度均出现放缓。办公楼租金虽然连续第三个季度下跌，但租金下跌的速度正在放缓。优质办公楼第二季平均租金为每月每平方英尺8.6元，比第一季下滑了18.2％，比第一季季对季18.6％的下滑有所放缓。甲级办公楼平均租金则比第一季下滑17.5％，为每月每平方英尺10.15元。上半年优质办公楼和甲级办公楼的租金则分别下滑33.3％和32.3％。

　　随着租户缩小规模或搬迁至更低成本的地段，中央商业区办公楼的空置率有所增加，从去年第四季的4.6％上扬到今年第二季的8.5％。莱佛士坊的空置率便增加了2.2个百分点。

　　第二季的乌节路零售租金平均为每平方英尺33.9元，比第一季减少了2.9％，比去年同期则下滑7.8％，上半年乌节路零售租金下滑6％。第二季市郊的零售店面租金则保持不变，为每平方英尺28.3元。

　　由于对现有店面的需求健康，以及还未完工的购物中心的预租率很高，世邦魏理仕预计，乌节路上零售店面租金的下滑将减少或稳定下来，今年的租金将下跌10％至12％，小于之前15％至20％的下跌幅度。市郊的零售店面租金则预计下滑5％至6％。

《联合早报》
（编辑：杨丽娟）

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上周涌现看屋潮　高档项目热度似减退

吴慧敏(2009-07-14)

早报导读

　　上个周末，全岛的多个示范单位，特别是刚刚上市的新项目继续挤满看屋人潮，不过实际的销售表现却高低不一。

　　丰隆集团位于樟宜北路上段的The Gale共管公寓，在上个周末狂卖了215个单位，平均成交价介于每平方英尺650元至700元。丰隆集团公关部发言人说，公司原本计划在预售活动中拨出80个单位，但因为反应过于热烈，所以决定拨出更多单位来满足需求。

　　The Gale属于999年地契，共有329个单位。这也就是说，发展商在短短三天之内便卖出了65％的单位。

　　另外一个买气相当旺的项目，是永泰控股的Ascentia Sky。这个位于亚历山大的99年地契项目，在上个周末吸引数百人参观其示范单位，最后成功卖出超过72个单位，每平方英尺成交价介于1100元至1300元。

上个周末，全岛多个新项目的示范单位继续挤满了看屋的人潮。远东机构的东部海景公寓Silversea已卖出了40个单位。（远东机构提供照片）

　　Ascentia Sky共有373个单位，但发展商在上个周末只拨出80个单位来预售，这也就是说，销售率超过过九成。这个项目将在本周末正式推出。

　　远东机构也在上个周末，卖了大约40个Silversea单位。这个东部的海景公寓共有383个单位，发展商在上周末只推出80个单位，每平方英尺售价从1300元起，这意味，大约半数的单位找到了买家。

　　至于该公司之前推出的远景居（Vista Residences）则在上周末卖出另外11个单位，将总售出单位增加至140个。远景居位于汤申路，共有280个单位，远东机构至今只推出其中182个单位。

角头排屋 售价超过200万

　　万国（Bukit Sembawang）总经理黄志诚透露，它在宏茂桥5道兴建的Luxus Hills有地住宅项目，也在上个周末卖出另外10多间排屋。这意味，这个共有78个单位的999年地契项目，已总共卖出63间排屋，销售率超过八成。目前，中间排屋的售价已调高至176万元，角头排屋的售价则在200万元以上。

　　另外，海峡商行上星期宣布出售的十个雅乐苑（Gallop Green）单位，也在短短几天之内全部卖出。这些单位的售价动辄四五百万元，它们的楼面面积都相当大，平均约3200平方英尺，每平方英尺成交价约1400元。

　　德意志摩根建富证券（DMG & Partners）分析师李开安在昨天的研究报告书中说：“我们在周末参观的几个中高档房地产项目显示，市场情绪还是相当好，看屋的人潮也很多，似乎不受之前政府建议修改的所得税条例影响。”

　　他认为，中高档项目的买家虽然继续进场，但高档领域的销售热度却似乎有退减的迹象，例如国浩地产的Sophia Residences推出38个单位，但卖出20多个单位。富怡资产管理（Ferrell Asset Management）的富怡首府（Ferrell Residences）则卖出少于5个单位，这个项目共有34个单位。

　　其他市场人士指出，由于上个周末开放的新楼盘非常多，难免会分散人潮，造成不同项目的销售成绩有高低之分。一些地点优秀、单位数目较多，又由大发展商承建的项目，自然会吸引较多看屋的人潮，不过个别项目的实际销售速度，还是要看其售价来定。

　　李开安发现，Ascentia Sky的较小型的单位（两卧房式）较为抢手，这可能显示买家主要买来投资。他发现，这个项目在星期六吸引了大约200多人前去参观，临时停车场一直都七成满。买家多数是新加坡人，年龄介于20多岁至50多岁。

　　万国的Luxus Hills，买家则相信主要买来自用。该公司总经理黄志诚透露，外国人一般不能购买有地住宅，而且其租金回报率也没有共管公寓吸引人，所以买家一般都是买来自住的本地人。

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（编辑：黄秀茱）

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发展商全力出击 数千私宅单位上市

吴慧敏　(2009-07-11)

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　　尽管过去一个星期的股市低迷，房地产税务问题也引起一阵恐慌，新项目的推出市场却越烧越旺，这个周末几乎大大小小的房地产发展商都一窩蜂来争夺买家。据估计，有意买楼的人现在至少有数千个单位可以选择。

　　这个周末新开的楼盘包括远东机构的Silversea、丰隆集团的The Gale、永泰控股的Ascentia Sky、国浩集团的Sophia Residence、万国的Luxus Hills，以及富怡资产管理(Ferrell Asset Management)的富怡首府(Ferrell Residences)。

　　再加上之前已经开卖的多个项目，包括远东机构的远景居(Vista Residences)、集永成的Oasis@ Elias、MCL地产的The Peak@Balmeg、联明的OLA Residences等等，这个周末俨然是楼市的“新加坡热卖季”，肯定会让买家四处忙着作比较。

　　就连已有七年屋龄的雅乐苑(Gallop Green)，也来“插上一脚”。海峡商行房地产部执行副总裁丁行洲说，雅乐居(Gallop Gables)的销售报捷后，就不断有人出价要购买隔邻的雅乐苑单位，公司因此决定开放10个单位来应付需求，每平方英尺售价定在平均1400元，每个单位的面积平均3200平方英尺，售价约450万元。这个价格比海峡商行三个月前卖出的首10个雅乐居单位，调高了将近20％。

远东机构的Silversea是东部最新一栋拥有无敌海景的共管公寓，一些高楼单位还可以看到滨海湾。这个靠近马林百列的99年地契项目，拥有383个单位，前身是安柏别墅(Amberville)中等入息公寓。（远东机构提供）

　　海峡商行至今已卖出40个雅乐居单位，售价也从最初10个单位的每平方英尺1188元，一路抬高至目前的每平方英尺1400元。

　　市场人士指出，本地楼价自五六月以来，就以惊人的速度回弹，特别是第9、10、11邮区的高档私宅项目，价格都普遍攀升了一两成。但由于人们对接下来的楼市看法不一，有人认为私宅价格已经止跌回升，有人则认为楼价随时会回跌，因此房地产分析员建议，有意进场的人应该量力而为，必须做好长线持守的准备。

　　卓登国际研究部主管陈瑞谨说：“要买房子的人应该知道，市场上其实还有很多供应量，不要急着进场，也不要付过高的价钱，他们必须考虑到租金正在迅速下跌。”

市场买气异常旺热

　　官方数字显示，今年第一季，发展商已推出的新私宅单位中，仍有1万7601个还没有找到买家。至于发展商手上虽具备销售资格，但还没有卖出的单位则多达2万1139个。

　　尽管如此，整个市场的买气还是异常旺热，过去几天，多个新楼盘都挤满了购屋的人潮，销售也传出佳绩。

　　远东机构上个星期正式推出的远景居，至今已卖出130个单位，即70％的推出单位，每平方英尺平均成交价格为1070元。至于万国产业在宏茂桥5道兴建的Luxus Hills有地住宅项目，也卖出了50单位排屋。这个999年地契项目，共有78个单位，中间排屋的成交价约175万元，角头排屋的成交价则达205万元。

　　这个周末将增加数百个新的单位来争夺买家，相信将考验整个市场和个别项目的实力。

　　远东机构的马林百列共管公寓Silversea把价格定在每平方英尺1300元起；丰隆集团的樟宜北上段共管公寓The Gale则把价格定在每平方英尺600元至700元之间。

　　消息透露，国浩置业的Sophia Residences，三四卧房式单位的叫价介于每平方英尺1400元至1600元、一二卧房式单位的叫价则介于每平方英尺1900元至2000元。

　　位于武吉知马路327号的富怡首府（Ferrell Residences），会在这个周末的预售活动中，将单位的售价定在每平方英尺1530元至1700元。

　　永泰控股在亚历山大路的Ascentia Sky共管公寓，据说将在这个周末，以每平方英尺1150元至1350元销售一些单位。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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若需求增加 更多预购组屋将推出

苗丰恬　(2009-07-09)

早报导读

　　我国政府今年将兴建约8000个单位预购组屋（build-to-order，简称 BTO）单位。一旦市场需求出现进一步增长，也可能兴建更多单位。

　　国家发展部长马宝山昨天在出席城市发展（CDL）“淡滨尼总汇11号”建筑开幕仪式上受访时，发表了上述谈话。

　　马宝山说：“今年我们将推出约8000个单位，去年我们建造了稍微少于8000个新预购组屋单位。如果需求进一步增长，今年应该会推出8000个或更多新单位。”

　　建屋发展局数据显示，我国今年第二季组屋转售价指数出现小反弹，从第一季下滑0.8％回升到增长1.2％。

　　马宝山认为，组屋转售市场价格尽管有回升迹象，但仍然处稳定范围。他表示，政府控制兴建预购组屋单位的数目，应付市场对组屋部分需求，剩下需求则由组屋转售市场吸收，以维持整体市场稳定。

　　马宝山说：“最重要的是所有组屋价格必须可负担得起，这一点政府相当谨慎地监控。我们根据转售市场价格水平制定新组屋售价，同时纳入房贷、每月偿还额、家庭收入等因素，确保民众负担得起组屋。”

决心推动可持续性建筑

　　除了组屋，马宝山也谈到我国政府对于推动可持续性建筑的决心。

　　马宝山指出，本地建筑业的碳排量仅落在制造业和交通运输业之后，其中，商用机构建筑的碳排量就占了全国总量的16％。鉴于此，政府未来将集中推动可持续性建筑。

　　他说，政府向来通过教育和津贴，提高建筑业者的绿色意识及能力。不过，假设教育手法不见效，未来则有可能立法规定本地业者使用绿色建筑材料或进行再循环，以便更快达到目标。　　

　　他说：“我们通常避免（诉诸法律），而选择通过教育和提供津贴，让业界建立专长及能力。在接下来几年，我们会观察业界的反应，如果反应良好，就可以不需立法；如反应不佳、速度没有所希望来得快，或者大环境急剧恶化，立法可能就是最快的办法。”

　　不过，马宝山也不忘强调，立法规定的影响广泛，或许不适合业界。而另一方面，绿色建筑鉴定（Green Mark scheme）自两年前推出至今也受到了良好成效。鉴于此，政府至今仍大多通过现金及建筑面积（GFA）津贴，帮助业者把初期投入成本降到最低。

　　马宝山说：“一旦更多人投入，整体（绿色建筑）成本也将随着下滑，形成良性循环。”　　

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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今年私宅成交量 很可能破2006年最高纪录

(2009-07-04)

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　　根据市建局数据，今年首五个月卖出大约5542个新私宅单位。戴德梁行估计，今年首六个月，发展商应该能够卖出6700至6900个，远远超越2008年全年卖出的4264个。

　　戴德梁行(DTZ)的数据显示，新加坡私宅价格在今年第二季上涨3％至13％。前天出炉的官方未完整数据显示，今年4月至6月的首十个星期，私宅价格仍下跌了5.9％。

　　不过，这家房地产咨询公司的亚太区域研究部主管郑惠匀警告：“只要美国和新加坡经济没有明显的复苏迹象，今年第二季的楼价复苏不会持久。而且如果价格继续上升，交易量还会受到影响。”

　　她认为，这一次的楼价回升很可能如昙花一现，因为这股买气是人们担心错过最低价的进场机会而带动的。再加上过去一年多的累积需求量一下子被释放出来，房贷利率又维持在低水平，所以才出现连续四个月都卖出超过1200个新私宅单位的楼市旺季。

　　根据市建局的数据，发展商已经在今年首五个月卖出大约5542个新私宅单位。

　　戴德梁行估计，今年首六个月，发展商应该能够卖出6700至6900个新私宅单位，远远超越2008年全年卖出的4264个单位。它预测，今年全年的成交量很可能突破2006年创下的1万1147个单位最高水平。

　　市建局前天发表的是根据今年4月至6月首十个星期的买卖禁令统计出来的初步数据，完整的数字将在本月底公布。

　　郑惠匀指出：“从2007年第四季至2009年第一季，平均二手成交价格只下跌了10％至35％，但上一轮的亚洲金融危机却下跌了35％至45％。”

　　戴德梁行的第二季报告书显示，第9、10和11邮区的永久地契二手高档公寓价格，在今年第一季仍下滑3.7％。到第二季却扭转方向，回升了11.3％至每平方英尺1247元。小型单位的价格涨幅更明显，二卧房式单位的平均成交价格上升了12.8％。豪华公寓的转售价格则回弹了9.6％至每平方英尺2060元。

　　在黄金地区以外，99年地契的二手公寓价格只回升了3.2％至每平方英尺573元，这相信是因为该类单位之前的价格跌幅较少，而且这个领域的炒家也较少。

　　在租金市场，戴德梁行说，住宅租金继续下滑，不过跌幅也有放缓的迹象。随着更多新公寓陆续完工，为市场带来新的供应量，而需求又软弱，黄金地区的平均租金在今年第二季下跌了9.1％至每平方英尺3.32元。之前第一季的跌幅为16.2％。

　　“豪华公寓的租金受创最深，第二季的租金下跌了10.6％至每平方英尺4.65元，差不多回复到2005年第四季的水平。”

　　戴德梁行发现，今年第二季，买家不但购买新推出的单位，二手市场的交易也非常活跃。外国人也开始进场，今年第一季只有大约5％的新私宅单位是外国人购买的，4月和5月的外国买家比率却提高至8％。印尼人和马来西亚人仍然是最大的外国买家，占了将近五成的外国购买力量。

《联合早报》
（编辑：苏亚华）

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组屋转售价回稳

吴淑贤　(2009-07-02)

早报导读

　　今年第二季的组屋转售价格不跌反升，显示市场情绪有所改善，价格出现回稳迹象。

　　建屋发展局昨天公布的预估数据显示，今年第二季的组屋转售价指数一反上个季度的跌势，出现1.2%的小回弹。

　　组屋转售价指数在今年第一季下滑0.8%，结束了两年多的增长势头。房屋经纪当时估计，低迷的经济展望将导致组屋转售价继续下滑，因此新出炉的数据出乎他们所料。

　　C&H房地产董事经理卢元士受访时说，股市的猛涨和私宅市场的升温都让公众恢复信心，这样的乐观情绪也对组屋转售市场有影响。与今年第一季比较，更多买家不再采取观望态度，而是进入市场选购心仪的组屋。

　　ERA助理副总裁林东荣说，经济不景也导致屋主更务实，不再要求不切实际的高溢价（cash-over-valuation，COV），使得交易更容易完成。

　　“与其等待更高的溢价，大部分屋主愿意以估价成交，或是收取一点溢价。那些条件较不好的组屋则以低于估价成交。”

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈也同意，公众对组屋的需求依旧强劲，以致组屋转售价格出现回弹。转售组屋的低溢价也吸引更多买家进场。

第二季组屋转售 交易量上涨约52%

　　根据ERA的数据，第二季的组屋转售交易量上涨了约52%，显示市场已再度升温。买家所购买的不单是三房式和四房式的小型组屋，大型组屋交易量也有所增加。这可能是因为大型组屋屋主更愿意以较低的溢价或零溢价完成交易。

　　组屋转售价格在经济好时迅速上扬，经济不好时则滑落一季后回弹，意味市场出现吊诡现象：组屋转售价指数乘着过去的增长势头，在经济不景之际达到140点的历史新高。

　　尽管如此，房屋经纪认为公众对经济复苏前景仍采取谨慎态度，因此组屋转售价格将在未来几个季度持平，起落的范围不会太大。

　　卢元士说：“大家现在都在猜测经济复苏在望，不过经济是否会在短期内复苏还是未知数，这肯定会影响组屋转售价指数。”

　　他估计，按照目前的走势，组屋转售价将在本季度上升1到2%，全年有望上涨5到6%。

　　林东荣则预计，要是没有突发状况出现，全年的组屋转售价将上扬3到5%，组屋溢价中位数则介于5000元至2万元。

《联合早报》
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私宅价格止跌回升？ 市场人士看法分歧

吴慧敏　(2009-07-02)

早报导读

今年二三月，卖方还不惜成本地忍痛削价以吸引买家回头的楼市，到了6月却纷纷坐地起价。特别是第9、10和11邮区的高档私宅项目，价格更是攀升了一两成。

　　不少市场人士都看好价格指数将在这一两个季度止跌回升，不过，也有人警告，这次的价格回升很可能如昙花一现，因为新加坡楼市仍存在许多基本问题，随时“旧病复发”。

　　戴德梁行东南亚研究部高级董事蔡楚芬和OrangeTee执行董事陈道俊都认为，楼价其实已经在6月份回升，只是并未被反映在刚刚出炉的第二季初步数据中。

　　OrangeTee执行董事陈道俊说：“只要买气能够持续下去、市场没有出现太大的震荡，今年第三季的私宅价格应该能够回升。”

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣则看好今年下半年的私宅价格将回升5％至8％。“目前，本地人仍是主要的买家，但一旦两家IR在明年开业，我们应该会看到更多的外国投资者进场。”

　　卓登新达研究部主管陈瑞谨却说：“虽然我知道，一些较乐观的房地产分析员不会说不真实的话，但如果不将事情的全部说出来，其实也是一种罪过。”

　　他认为，这次的楼市回春根本没有实质的基础扶持，很可能只是一个“熊市陷井”，这时候进场的人随时要冒楼价再次暴跌的风险。

　　一来是新加坡的经济基础仍然很软弱，另一波的裁员浪潮可能就要杀到；二来是现在进场的人大多想买来投资，但却根本没有意识到租金正急速下跌，许多人只是想“趁低”买下一个单位然后转手卖出去赚钱。

　　野村(Nomura)的房地产分析员Tony Darwell是另外一位相信新加坡楼价可能出现“W”字形走势的市场人士。他认为，新加坡楼市仍严重供应过剩，再加上租金正快速下跌、未来两三年的私宅单位完工高峰期，将继续对延迟付款计划(DPS)买家带来逼售和悔约压力。

　　上个月，楼价回升的速度相当惊人，世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和指出，第二季的新99年地契共管公寓价格的中位成交价为78万8000元，比第一季的69万6000元上升了13.2％。永久地契共管公寓的中位成交价更上升了26.6％，由73万3000元上涨至92万8000元。

　　OrangeTee执行董事陈道俊也说：“今年初，Marina Bay Residences的平均成交价格只有每平方英尺1625元。4月、5月开始起价，6月更飙涨到每平方英尺1900元至2000元之间。不久前，我们帮客户以每平方英尺大约2200元卖出一个单位，是今年来成交的最高价。”

　　同样的，今年第一季，Park Infinia @ Wee Nam的平均成交价格只有每平方英尺1194元，到了第二季已上涨至1295元。最近，一个单位以每平方英尺大约1450元成交。

　　不少受访的市场人士相信，6月份的楼价上涨很可能会抵销发展商在四五月的减价幅度，使到今年第二季的私宅价格指数停止下跌，甚至开始回升。

　　Kovan Residences、Nova 88和Rosewood Suites，都是在今年四五月推出，或者重新推出的项目。当时，它们都明显调低了售价，例如Kovan Residences在今年第一季以每平方英尺均829元平成交，第二季却下跌了17％至每平方英尺692元。

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“双钥匙”公寓受欢迎 星狮地产计划再推出

李韵琳　(2009-07-01)

早报导读

　　购买新屋时，成年孩子若想与父母同住，但又希望有私人空间，有什么选择？想买大型公寓，但资金不足，有意把其中一个单位出租帮补房贷，却不希望生活被干扰，该怎么办？

　　考虑到一些买家有上述需要，星狮地产公司(Frasers Centrepoint Homes)创造了“双钥匙”(Dual Key)单位，把三个卧房式单位隔成一个两个卧房式单位以及一个“小型公寓”(studio apartment)单位。两个单位属于同一张地契，虽共享一个门厅，但各有一个入口和一套钥匙，单位内也有各自的厨房、客厅、餐厅和厕所。

　　星狮地产公司的地产发展部总经理郑国强指出，这是个双赢的格局，能让孩子与父母，或业主与租户同住一个屋檐下，但不必牺牲自由或生活素质。

　　他表示，公司是在听取了买家的要求和意见后，内部研究和设计出这个新格局。

早报制图：李太里

　　他说：“目前，如果父母与成年孩子希望住在同一个公寓里，却不想住在一起，就必须购买两个单位，财务负担相当重。至于第一次购买私宅的组屋提升者，如果能把一个房间出租，可以减轻他们的财务负担。”

　　星狮地产公司首次在今年2月推出市场的水之轩(Caspian)项目中推出这类“双钥匙”单位，15个单位获得买家的热烈反应。公司因此在上月中旬推出的8@Woodleigh项目中，特别设计了30个“双钥匙”单位。这些占地约1152平方英尺的单位被隔成占地约700平方英尺的两个卧房式单位，以及400多平方英尺的小型公寓单位，门厅的面积则为10平方英尺左右。

　　虽然这些单位售价介于90万至100万元之间的单位，每平方英尺售价要比普通三卧房式单位高20至30元，但还是在一个多星期内被抢购一空。

　　郑国强透露，购买“双钥匙”单位的买家有60％是组屋提升者，他们大都为育有成年孩子的父母，以及第一次购买私宅的中年夫妇。

　　他表示，如果家庭需要在日后改变，比如业主有能力承担整个房子的贷款，不必将小型公寓出租，可将隔墙打通，还原到三卧房式单位。

　　星狮地产公司计划在未来的新项目中推出“双钥匙”单位，目前正在研究是否能提供不同格局的单位，比如两个两个卧房式单位，或把单位分隔成上下两层楼等。不过，他表示，每个项目不适合有超过30个“双钥匙”单位。

　　他说：“双钥匙单位的设计具挑战性，两个厨房、客厅、餐厅的设计也需要更多的材料。此外，这样的格局不适合所有的公寓项目，只适合位于市区外，拥有组屋提升者顾客群的项目。”

　　由于“双钥匙”单位实用新颖，郑国强表示，过去两个星期有不少发展商向公司要求参观8@Woodleigh，以参考这个创新的格局。他预计，这将带动一股新潮流，未来在其他发展商的项目中预计将出现不同格局的“双钥匙”单位。

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私人公寓将有“创意水景”

赵倩玉 林佩碧　(2009-06-26)

早报导读

　　为让新加坡的每一个角落都与大自然融为一体，公用事业局开始把“活跃、美丽、干净”水源计划的触角伸向私人公寓的发展商，希望他们也能在项目中融入美化景观和净化雨水的设计概念。

　　近年来有越来越多私人公寓项目，特别是建在河流或水道旁的项目发展商在初步设计时，就已经把上述概念考虑在内。虽然这意味着增加造价，但发展商认为现代人越来越重视居住环境，所以这些公寓的售价也会被拉高。

　　环境及水源部高级政务次长许连碹博士昨天为“活跃、美丽、干净”水源计划设计指导原则举行推介仪式。

　　她在致词时说，有关指导原则的目的是要鼓励和引导发展商和业界人士规划、设计出有创意的水景，并将之融入发展项目中。她以位于武吉知马路的私人公寓优景苑为例，说明一些发展商已开始在设计中加入雨水回收系统和景观美化设计。

位于武吉知马路的私人公寓优景苑，有多面楼墙设有植物从屋顶垂下的绿墙设计，有雨水回收功能。（国浩置地提供）

　　优景苑有多面楼墙设有植物从顶楼垂下成绿墙的设计，能在下雨时回收雨水，经芦苇种植床过滤后用于灌溉优景苑的园内植物。发展商国浩置地说，优景苑的造价没有因此增加。

　　但“活跃、美丽、干净”水源计划评审小组成员之一戴礼翔却认为，对于小型项目的发展商来说，添加这些设计会增加造价，而在目前经济危机阴影笼罩下，他们不愿增加成本。

　　他说：“这要等到更多公共‘活跃、美丽、干净’水源计划项目完成后，设计技术也比较成熟了，而经济也复苏时，发展商才会更有信心在项目中增加这些设计。”也是DP Architect董事的戴礼翔预计两年后，会有较多发展商采纳相关设计。

　　公用事业局在三年前推出“活跃、美丽、干净”水源计划以来，已整修并美化了多个蓄水池和水道，在未来三年还会改造20多个，把本只用于蓄水治水的基础设施改头换面成公众休闲好去处。

　　计划的第二阶段主要是增加净化雨水设计。公用事业局已在巴南路试验“雨水花园”，花园的土壤能减缓雨水流入水道的速度，因此减少水道在暴雨时溢流的情况。

胜科集团与两公司合作 试验新型废水处理系统

　　胜科集团昨天在新加坡国际水资源周上，与本地两家公司：联合环境技术（United Envirotech）及美能材料科技（Memstar Technology），签署技术合作协议，第一次在本地试验以膜蒸馏系统（Membrane Distillation）处理和回收工业废水。

　　膜蒸馏系统主要是利用工业设施，如炼油厂、石油化工厂或发电厂等每天排出的大量热废气作燃料，处理和净化工业废水。

　　胜科集团总裁兼首席执行员邓健辉指出，新科技有助于减少工厂和城市把水排入周围的水道，最终希望能达到“零排放”的目标。

　　另一方面，胜科集团在裕廊岛上兴建的膜生物反应器（Membrane Bioreactor）废水处理系统昨天正式启用。

　　新系统建在集团位于裕廊岛“沙克拉”（Sakra）区的废水处理厂内。这是该集团在岛上的第二个膜生物反应器系统，每天可处理近3000立方米工业废水，比之前可处理的废水量增加50％。

　　胜科集团也是至今本地唯一采用这种新科技处理工业废水的公司。公司的另一个膜生物反应器系统于2006年启用。

　　膜生物反应器技术是一种较先进的高效用后水处理科技。和一般处理法相比，它可省却其中一些步骤，占地面积也较小，这对寸土如金的新加坡来说非常重要。

　　此外，公用事业局在乌鲁班丹供水回收厂也设有膜生物反应器厂，每天可处理上万立方米的工业废水，主要供应给裕廊岛上的用户。

水中寄生虫检测科技 我国有望取得新突破

　　检测饮用水中寄生虫的科技有望出现新突破，检测所需的过程预料可从目前的6个小时缩短至1个小时。研究项目一旦取得成功，我国将成为引领这方面技术的佼佼者。

　　环境及水务业发展理事会（EWI）于去年7月，向国内外业者与科研机构发出这项挑战，邀请各方提呈可加速检测会引发腹泻的“隐孢子虫”（Cryptosporidium）水生寄生虫的方案。

　　隐孢子虫是一种无法被氯（chlorine）消灭的病原体，病徵包括腹泻、呕吐及发热，大部份患者的病徵可持续数天至数星期。免疫系统有问题的患者或老人、小孩如受感染，病情可能非常严重，甚至威胁生命，是全球水供机构面对的一大挑战。

　　理事会能力发展处主任、同时也是公用事业局科技及水质署署长佘海利昨天在记者会上说，目前这类寄生虫的检测技术费时费力，从水样准备到获得检测结果最快也要6个小时，而且需要工作人员时时在旁监督。理事会希望通过这次的研究方案挑战，提升检测技术的效率，把过程变得全天候自动化，从而降低运作成本。

　　佘海利指出，隐孢子虫是一种较为复杂的病原体，如果新方案行得通，那意味着其他病原体的检测效率也可以获得提升。

　　新加坡国立大学和南洋理工大学三组科研人员分别建议通过超声波、生物光子及基因分析法进行隐孢子虫的检测，从18份参赛作品中脱颖而出，获得评审们的青睐。理事会承诺个别资助200万元研究基金，让他们做进一步的研发与测试。

　　理事会评估主席雷普权教授表示，理事会今年选择同时资助三个从不同角度切入研究项目，是因为它们看起来都极有机会研究成功。

　　国大机械工程系的林建明副教授在计划书中建议，使用超声波把隐孢子虫集中起来，然后再以纳米粒子或电场进行检测。他估计至少需要一年时间把各部分的组件做出来。南大电机与电子工程系的刘爱群副教授的构想，则是利用生物光子学，透过隐孢子虫的体积和折射率，找出水中是否含有这种病原体。另一名得奖的是南大机械与宇航工程系的龚海庆副教授。他准备打造一个可携带式的全面基因分析仪器，不仅能加快检测速度，还可通过上网，提供相关的实时信息。

　　根据理事会的要求，这三组科研人员必须在三年内完成可运作的原型（prototype）。

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永久地契新公寓价格　过去三个月平均涨28％

李韵琳　(2009-06-25)

早报导读

　　私宅销售额连续几个月报捷，售价也跟着水涨船高。过去三个月，新的永久地契公寓项目售价平均上涨了28％，而新的99年地契公寓项目售价则起了13.2％。

　　世邦魏理仕(CBRE)根据呈报给市建局的买卖禁令(caveats)进行的最新研究发现，本地私宅价格在今年第二季里直线上升，较第一季高，以获市场重视永久地契公寓项目的价格涨幅最为显著。

　　今年4月至6月期间，永久地契的新公寓项目售价平均为93万8000元。相比之下，同样的永久地契公寓单位在1月至3月期间平均为73万3000元，涨幅为28％。

　　世邦魏理仕研究部指出，新永久地契公寓项目的售价上扬主要是因为今年首三个月出售的Alexis、Newton Edge、Parc Sophia、RV Suites和The Mercury等项目单位为“鞋盒型”，面积小，整体售价较低。第二季推出市场的IResidences、The Arte、Versilia On Haig等的单位则属于较大型的家庭式单位。

　　不过，以尺价来比较，第一季售出的项目中数价位较第二季来得高，介于1000元至1200元，第二季的则为830元至925元。不过，第二季的数据没有把最近以较高尺价出售的Martin Place Residences、The Wharf Residences和One Devonshire等包括在内。这些项目的中位数价格介于每平方英尺1150至1650元之间。如果计算在内，预计将使第二季中数尺价超越第一季的平均1051元。

　　至于像水之轩(Caspian)、新乐园(Mi Casa)等99年地契公寓项目，今年第一季的平均售价为69万6000元，但在过去三个月则上涨至78万8000元，涨幅为13.2％。尺价方面，99年地契公寓项目的每平方英尺655元售价要比第一季高6.9％。

　　世邦魏理仕私宅部执行董事陈金道指出，本地股市飙涨，加上发展商给予的诱人折扣，推动楼市销售情况回升到接近2007年高峰期的水平。

找到买家单位 次季料比首季多

　　世邦魏理仕预测，今年第二季成功找到买家的单位预计介于3500至4000个，较第一季的2596个来得多。这个水平与2007年高峰期每一季平均有3700个单位出售，不相上下。

　　另外，根据买卖禁令上的地址，世邦魏理仕指出，今年上半年买新房者主要为组屋提升者，占65％。相比之下，组屋提升者去年只占所有新私宅购屋买的44％。

　　组屋提升者也活跃于转售市场，占了整体买家的49％，比去年全年的33％来得多。这使转售私宅项目的售价在今年第二季走俏。世邦魏理仕的研究显示，过去三个月，永久地契公寓项目的转售价较第一季高8.2％，而99年地契公寓项目的转售价则增加了2.9％。若以尺价为比较，则分别起了1.4％和10.1％。

　　在昨天发布的有关转售私宅单位的报告中，仲量联行(JLL)研究部主管蔡炎亮博士指出，转售市场是在新楼盘买气回暖后的近一季后才开始动起来。

　　他表示，由于转售价格合理具吸引力，需要立即迁入房子的组屋提升者，以及认为能取得良好出租回报的投资者选择在过去几个月进场，带动转售市场热起来。

　　尽管私宅转售价已回升，见证最大涨幅的大众化私宅项目在第二季平均起了9.4％，达每平方英尺580元，但蔡炎亮指出，这依然比2008年第一季的高峰价低17％，处于市场能负担得起的价位。

　　比如位于蔡厝港的北桦苑(Northvale)，虽然转售价在过去三个月上涨了16％，但尺价仅为485元。同样的，位于淡滨尼的濠景园(The Tropica)的转售价虽涨了14％，但尺价只回升至560元。

　　高档豪宅的转售市场也呈现类似的景象。根据仲量联行(JLL)统计的资料显示，虽然高档豪宅的转售价在过去三个月回升了7.8％，平均达每平方英尺1800元，但考虑到高档豪宅的售价在去年第二季至今年第一季之间退低了45％，一些买家认为目前是进场的时机。蔡炎亮指出，高档豪宅目前的平均转售价依然比去年第一季高峰期低24％。

　　尽管如此，蔡炎亮提醒，在没有获得国内生产总值回升的支撑下，楼市回暖的趋势无法持久，被抑制的需求、折价新项目和具吸引力的贷款配套等因素无法长久地驱动楼市。

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波东巴西附近一公寓项目 两百余单位两天卖出九成

于泽涵(2009-06-21)

早报导读

　　尽管股市已出现下调，但本地的楼市的“小阳春”温暖依旧。星狮地产在波东巴西附近推出的8@Woodleigh公寓项目吸引大批人潮订购，推出的230个单位两天就卖出90％。

只是内部推售

　　发展商透露，该示范单位实际上并未开放给公众，而是从前天起，开放给员工和受邀者预选，但可能是朋友之间互相传递消息，从前天开始就人潮不断。

　　99年地契的8@Woodleigh，共有330个单位，除了吸引大批前来参观的人流之外，购房者似乎也丝毫不手软，截至昨天傍晚6时30分，有超过1500名公众参观了该示范单位，推出的230个单位昨天就有90％被抢购，平均售价为每平方英尺780元。

　　据了解，本地人是昨日购房的主力军。买家中有88％是新加坡人，余下的是本地永久居民和外国人，购房者的平均年龄为31岁至50岁。

　　据星狮地产透露，购房者多看中于一卧房式的小型公寓，截至昨晚，推出的所有小型公寓已经全部卖出，最高价达到每平方英尺1000元。

七成是组屋提升者

8@Woodleigh公寓项目昨天吸引大批公众前往订购。 （蔡家增摄）

　　根据昨天中午以前的交易统计，三卧房单位的平均销售价格为89万元，或每平方公英尺770元。而一卧房式的小型公寓单位平均价格为40万元，两卧房式单位的均价约为69万元。购买者当中有70％是组屋提升者。

　　由星狮地产（Fra- sers Centrepoint）推出的8@Woodleigh位于兀里弄（Woodleigh Close），由五座15层楼高的建筑组成，它将在2013年8月取得临时入伙证。

　　我国过去几个月的私宅销售一路红火。5月份就卖出1668个单位，是自2007年8月以来最好的销售成绩。

　　根据市区重建局几天前发表的数据，3月和4月的新楼销售也都超过1200个单位。

　　星狮地产的另一个项目Martin Place Residences，在5月份就有很突出的销售成绩。

　　这个高档私宅，共卖出186个单位。中位数尺价达到每平方英尺1423元。

　　星狮地产表示，如果市场需求量持续高涨，它们计划推出更多的单位。

《联合早报》
（编辑：罗婉菁）

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