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一私宅68个单位一天内卖完

(2010-09-03)

早报导读

● 李敏雯 报道
　　政府的房地产降温措施出台短短几天，就有私宅项目的所有68个单位在一天内卖完。

　　这个项目是位于欧南园地铁站的Dorsett Residences，发展商前天举行预售时，68个私宅单位超额认购，当天还需抽签决定，短短几个小时，所有单位就已全部卖出。

　　负责销售的莱坊（Knight Frank）表示，该项目的平均售价是每平方英尺1800元。其私宅部执行董事区国培说：“这么热烈的反应显示，尽管政府在8月30日推出一系列楼市降温措施，中档私宅的需求仍然非常强劲。”

　　昨天进场的私宅买家，已经受到刚出台的降温措施影响，必须掏出更多现金置产。若不是首次购屋者，买家须支付的首期现金从5％增加到10％，而金融机构提供的贷款额顶限也从之前的80％降低至70％。

　　此外，购买不到三年就转售的业主也须为房地产缴付印花税。在本周一新条例生效前，这个年限是一年。

位于欧南园地铁站的Dorsett Residences是个酒店与私宅综合项目，68个单位超额认购，需抽签决定买主。 （莱坊照片）

99年地契

　　Dorsett Residences是个地契租约为99年的酒店与私宅综合项目，其发展商是Tang Suites私人有限公司，该地段是前唐城业主邱达成，通过香港上市公司远东发展有限公司（Far East Consortium International）出手，在去年9月以6770万元击败另五名竞标者标得。

　　发展商当时计划斥资7000万至8000万元在这幅地段上建造一个拥有300至400个客房、“帝豪”(Dorsett）品牌、供商业旅客居住的精品酒店，总投资额近1亿5000万元。该发展商也拥有香港的兰桂坊酒店。

　　前天推出的项目有小型公寓和两房单位，其中小型公寓介于484和495平方英尺，两房单位则介于689至1615平方英尺。它只有68个私宅单位（共六楼）以及一座10层楼高的酒店，底层也会有饮食店。

　　房屋经纪其实早在两个月前就已经在收集“空白支票”探温。

　　莱坊私宅部服务董事邓渼珊受询时，对该项目取得的红火反应并不意外。

　　她说:“一方面是该地点非常优越，位于地铁站上方，另一方面是发展商的卖点，即私宅住户能享受毗邻酒店24小时的礼宾服务。”

　　这幅酒店地段位于欧南园地铁站其中一个出口上方，于去年7月被政府推出市场公开招标。虽然该地段从2007年4月就已经在市建局的备售名单上，但一直到去年6月底才被成功“勾”出来。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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Mindy Yong 杨雯诗

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拥组屋须脱售海外房产 业者 : 永久居民将进退两难

(2010-09-03)

早报导读

● 李敏雯 报道
　　市场人士认为，硬性规定我国永久居民在购买组屋后，必须在六个月内脱售海外房地产，几乎不可能付诸实施。

　　政府本周一生效的房市降温措施中，针对组屋市场拟定的一个新条例规定，私宅屋主，无论新加坡人还是永久居民，若购买本地非津贴组屋，必须在六个月内将私宅卖出，这包括所有本地与海外的房地产。

要执法难度也很高

　　建屋局前天澄清说，这个条例也适用于在海外拥有房地产的永久居民。

　　受访业者认为，多数永久居民到本地工作之前，在家乡就已经拥有房地产，新措施出台后，会造成一些永久居民进退两难。

　　此外，要彻查海外资产费时费力，执法时难度很高。一个较折中的办法是，允许已在海外拥有房地产的新加坡人，在购买转售组屋时，也不必脱售这些房地产，以示公平。　　只有获得永久居民权的外国人，才允许在公开市场购买转售组屋。也正因为如此，组屋价格节节攀升，一些本地人就将矛头指向永久居民和新公民，引发出一连串热门话题。

　　建屋局昨天无法在截稿前，就如何有效进行海外资产调查作出回应。

　　房地产公司博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈认为，我国目前并没足够监管可确保这些永久居民一定能在购买非津贴转售组屋后半年内卖出其名下的房地产。

　　他指出，在中国、印度等土地辽阔的大国，祖业传下地皮和房子是很普遍的，家族成员都有份额，并非由一个人说了算。

　　此外，若这些地皮和房子在郊外和小乡镇，即使想卖，半年内无人问津也很平常。

　　因此要确保来自这些国家的永久居民变卖祖业，非常困难。

　　他说，如果在执法上，只取缔比如马来西亚的永久居民（因为比较容易追查他们的资产），这样对马国永久居民就有欠公平。

　　房地产咨询公司国际产业顾问创办人邱瑞荣受访时说，已经购买组屋、但还未住满最低居住年限的国人被派到国外工作，并想在当地置业，必须获得建屋局的批准。

　　因此这项新措施是与现有条例是一致的。

　　不过，他认为，新加坡在吸引外来移民的同时，也不能将他们最迫切需要解决的住房问题给抹杀了，因为这间中有很多复杂因素，比如永久居民在家乡的房地产须亏损卖出。

　　邱瑞荣表示，政府应该先进行公众咨询，权衡轻重后才决定是否要立法生效。

　　一名不愿具名的业者透露，政府可以通过律师追查新加坡人或永久居民是否拥有海外房地产，并“杀一儆百”。

　　他说，一个做法是让他们在购买转售组屋时立宣誓书（statutory declaration）以证明负责任行为；万一日后被查出没有脱售海外房地产，可将他们制裁。

　　然而，他也认为，这并不容易，因为在一些国家购买房子，用的是当地证件，或者该房地产是用现金支付，没有贷款纪录。

　　今年第二季组屋转售价指数进一步上升4.1％达161.3点，创下历来最高纪录。该涨幅也是过去六季以来最高的，今年首季的增幅为2.8％，去年第四季和第三季的涨幅分别为3.9％和3.6％。　　

　　此外，作为市场温度计的溢价（COV）中位数也增至3万元，比首季的2万5000元高出20％。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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剩余组屋前天推出 平均两人争购一单位

蔡永伟 (2010-09-02)

早报导读

　　尽管这批组屋的申请活动两个星期后才截止，一些公众已争相申购。不少人上网申请，以致建屋局网页的更新速度缓慢，甚至好几次瘫痪。但也有不少人采取观望态度，深信屋价可能因为政府最近出台的一系列房地产降温措施而下跌。

　　建屋发展局前天推出市场的剩余组屋，短短两天就平均有两人抢购一个单位，反应比同时推售的义顺预购项目热烈。截至昨天下午，义顺预购组屋未出现超额申购的情况。

　　虽然这次的剩余组屋销售计划（Sale of Balance Flats）获得热烈反应，却没有跟一年前的相同计划一样红火。许多人争先恐后申请，但也有不少人采取观望态度，深信屋价可能因为政府最近出台的一系列房地产降温措施而下跌。

　　截至昨天下午5时，1624个剩余单位共获得3690份申请，比组屋单位多出一倍。去年10月，2132个剩余单位在申请首日获得6472份申请，比组屋供应多出两倍。

　　反观义顺预购组屋Yishun Riverwalk的1408个单位，只吸引1251人申请，还未出现超额申购的情况。

　　尽管这批组屋的申请活动两个星期后才截止，一些公众已争相申购。不少人上网申请，以致建屋局网页的更新速度缓慢，甚至好几次瘫痪。有些人索性亲自到大巴窑建屋局中心排队，办理手续。

　　记者昨天下午1时到建屋局中心采访时，只见介绍剩余组屋及预购组屋的一楼展示厅人山人海，一个小时内现场申购的人龙未间断过。

　　昨天申请蔡厝港二房式组屋的陈慧君（30岁，接待员）受访时说，由于工资不高，她和男友只愿支付最多11万元买房。

　　她感慨地说：“现在屋价水涨船高，实在无法负担。虽然建屋局只在蔡厝港推出20个二房式单位，机会相当渺茫，但我还是要碰碰运气，有申请就有希望。”

　　郭永森（28岁，灯光及音响技术员）则计划申请义顺的四房式预购组屋。他是首次购屋，希望在后年结婚时能迁入新居，而剩余组屋的屋龄较高，因此没有打算申请这类组屋。

许多公众到建屋局中心了解预购和剩余组屋的详情，一些当场提出申请，一些则持观望态度。（林国明摄）

　　不过，也有不少人持观望态度。陈耀成（42岁，总经理）接下来数个月将密切留意组屋价格走势，仔细考虑所有购屋选择，因为他深信组屋转售价格会因为近日推出的降温措施而略微下滑。

　　目前住在实龙岗北的洪珊梅（43岁，待业）也不急着购屋。她计划申请后港的三房式组屋，昨天到建屋局了解详情。

　　她说：“如果这次有卖高楼单位，我会申请，如果没有，我就继续等待，因为我相信房价到了明年就会开始下滑。我买组屋是为了改善生活环境，所以并不着急。”

　　政府星期一推出多项抑制推高房地产价格的投机炒作的措施，例如规定购买非津贴组屋的私宅屋主，须在半年内脱售所拥有的私宅单位。

　　政府也把非津贴组屋的最低居住年限，从三年延长至五年，并规定屋主不得在这期间购买私宅。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈指出，公众对剩余组屋的需求比对预购组屋强劲，因为一些剩余单位已竣工，可立即入住，义顺组屋则需三年多的时间竣工。

　　对于那些现在选择暂时观望而不申请义顺预购组屋的人，伊斯迈提醒说，虽然建屋局明年将推出多达2万2000个新单位，但它们的售价未必会比现在低。

　　他解释说，虽然溢价可能因为新措施而下跌，但组屋转售价应该不会，反而可能持续上扬，而新组屋售价是按照转售价而定。

　　前天推出的剩余组屋是之前销售不出或当局重新收回的单位，遍布10个市镇，包括武吉巴督、武吉班让、蔡厝港、后港、裕廊、三巴旺、兀兰等，其中以盛港和榜鹅的1203个单位最多，占剩余组屋总供应的四分之三。

　　至于Yishun River-walk预购组屋，共有254个小型公寓、250个三房式单位、652个四房式及252个五房式单位让公众申请。

　　这是建屋局今年一次过推出的最大批组屋。想购买剩余或预购组屋的公众，须在本月13日前申请。

《联合早报》
（编辑：梁嘉芪）

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预购项目及剩余组屋共3032单位供选购

建屋局推出今年最大批组屋

蔡永伟 (2010-09-01)

早报导读

Yishun Riverwalk共14座组屋，提供小型公寓、三房至五房式标准组屋共1408单位。（建屋局构想图）

　　建屋发展局昨天如之前所宣布，推售义顺预购组屋（Build-To-Order，简称BTO）项目，还推出了“剩余组屋销售计划”（Sale of Balance Flats），一次过地供应3032个单位让公众抽签选购。

　　这是该局今年一次过推出的最大批组屋。包括昨天的供应量在内，建屋局今年已推出近1万3000个单位。而考虑到本月在兀兰还会有另外1320个预购单位供选购，预计今年推出的单位总数将超过1万6000个。

　　有分析员认为，尽管政府前天推出一系列杜绝投机行为的房市降温措施，但它们不会对申请预购组屋的首次购屋者造成太大影响。

　　截至昨天下午5时，1408个供选购的义顺预购组屋共有467人申请，而1624个剩余组屋则有1153人申请，相信今天会出现超额申购情况。

剩余组屋遍布10市镇

　　这是建屋局第二次在剩余组屋销售计划下售卖组屋，首次是去年10月。由于滞销组屋的数目已锐减，该局现在只有在累积足够剩余组屋时，才会展开销售计划，而不会像之前每三个月或每半年定期推出剩余组屋。

　　推售的剩余单位大多是之前销售不出或由当局重新收回的单位，包括55个二房式组屋、61个三房式、1081个四房式、338个五房式及89个公寓式组屋。

　　它们遍布全岛10个市镇，包括武吉巴督、武吉班让、蔡厝港、后港、裕廊、三巴旺、兀兰等，其中以盛港和榜鹅的1203个单位最多，占剩余组屋总供应的四分之三。

　　建屋局发言人昨晚回复本报询问时说，大约三成的剩余单位已经竣工，购屋者可立即迁入。根据该局，有关售价比市价低，二房式单位介于10万4000元至12万6000元，三房式16万4000元至23万7000元；四房式19万元至38万元，五房式28万1000元至49万6000元；公寓式的售价则介于35万4000元至48万2000元。

　　该局估计，依一年前的剩余组屋销售计划获得热烈反应来看，这次的剩余组屋计划同样会获得极高的超额申购率，因此吁请公众若要提高购屋机会就应申请预购组屋。去年，每个剩余单位平均有近10人抢购。

Yishun Riverwalk建14座15层楼组屋

　　义顺的预购项目Yishun Riverwalk将建14座15层楼的标准组屋，包括254个小型公寓、250个三房式单位、652个四房式及252个五房式组屋。

　　这个位于义顺31街和义顺6道交界处的预购项目，估计在2014年第四季竣工。建屋局说，该项目的组屋售价比附近约22至24年屋龄的转售组屋来得低，例如四房式介于21万4000元至26万8000元，邻近四房式转售组屋售价25万2000元至29万1000元。

　　五房式预购组屋的售价则是28万7000元至35万元，比附近转售组屋的36万5000元至40万零800元来得低。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈受访时说，尽管政府前天推出一系列杜绝投机行为的房市降温措施，但它们不会对申请预购组屋的首次购屋者造成太大影响。

　　伊斯迈认为，人们对义顺预购组屋的需求将十分强劲，估计会有五六人抢购一个单位。“剩余组屋还可能出现至少八人争一个单位的情况，因为一些单位已经竣工，可立即入伙。”

　　Dennis Wee房地产经纪行董事许家荣说，一些剩余组屋位于成熟组屋区，而政府目前鲜少在这些地区兴建新组屋，因此它们将受到公众青睐。

本月13日截止申请

　　公众可通过建屋局网站www.hdb.gov.sg申请预购组屋或剩余单位，并到建屋局中心展示厅参观及索取销售资料。他们也可电邮hdbsales@hdb.gov.sg或在办公时间拨1800-8663066询问详情。申请截止日期是本月13日，建屋局之后将举行抽签。

《联合早报》
（编辑：梁嘉芪）

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私宅组屋供应大增

五私宅地皮可建2045个新单位 供选购组屋达3032个单位

李敏雯　苗丰恬 (2010-09-01)

早报导读

　　政府大力度双管齐下，从供需两方面出台一系列房市降温措施还不到一天，昨天又在私宅与组屋市场，大举推出近年来最大规模的一次过供应。

　　市场人士相信，此举是为刚出台的新措施作铺垫，以强调政府要让楼市降温，防止农历七月中元节过后回升的坚决态度。

　　市区重建局（URA）和建屋发展局（HDB）昨天一口气将五幅私宅地皮推出市场，预料能为私宅市场注入2045个新单位。

　　这是政府自2001年下半年，开始有正选和备售名单制以来，首次在同一天推出这么多幅地皮。这比政府今年3月一口气推出四幅官地共1180个新私宅单位，还多了近一倍。当时政府的做法普遍被视为要向市场强烈传达土地供应充足的信息。

　　与此同时，建屋局昨天也一次过推出了3032个单位让公众抽签选购，这包括位于义顺的预购组屋（Build-To-Order，简称BTO），以及遍布在全国10个市镇、在剩余组屋销售计划（Sale of Balance Flats）下的已完工及即将完工的组屋单位。

　　卓登新达研究部主管陈瑞谨认为，政府推出楼市降温措施后，立刻推出多幅地段招标，正是要配合新政策，向市场再度传达“土地供应充裕”的信息。

　　ECG房地产经纪公司总裁郑来明也指出，政府在宣布将最低居住年限（MOP）从三年延长至五年后，再马上推出剩余组屋销售计划，旨在缓解组屋转售价格因新措施生效，造成供应量短期内再减少的压力。

　　他说：“最低居住年限延长后，有资格售卖的组屋数量更少了，短期恐怕造成供不应求。这时推出这些剩余组屋销售计划下的组屋，屋主最快能在三至六个月就领取钥匙，对新出台的政策能有个缓冲。”

　　莱坊研究部高级经理方宝顺说，政府一口气推出五幅地段的做法“非常罕见”，结合前天刚出台的降温措施，此举可视为“政府很认真地要为楼市降温”，以免楼市问题演变成大选课题。

　　陈瑞谨说：“为何不早一点推出？当局或许是等待前天的新政策宣布，立即把握时机，给公众发送一种‘若有市场需求，势必确保供应充足’印象，这是一种宣传手法。毕竟，一般人不会特别留意政府售地计划的详情。”

　　陈瑞谨也指出，在农历七月中元节开始前，楼市有一段时期较淡静，政府其实也可选择在那时推出地段，但是它并没有这么做。

　　戴德梁行研究部主管蔡楚芬也有同感。她说，发展商肯定会更有选择性地投标，因此这些地段吸引到的标价不会那么高，投标数量也会减少。

　　这五幅官地中，除了柏提路（Petir Road）地段在政府下半年售地计划中18幅正选名单上，其余四幅都是备售名单的地段，昨天邀请有兴趣的发展商申请。

　　这四幅地段中的两幅——亚历山大路（Alexandra Road）和丹那美拉克基路（Tanah Merah Kechil Road）地段位于成熟组屋区，又毗邻地铁站，这类私宅地段对买家来说相当有吸引力，在政府售地计划中并不常见。另外两幅则位于西海岸弯（West Coast Crescent）和巴西立第三通道（Pasir Ris Drive 3）／伊莱雅路（Elias Road）。

　　资深房地产顾问麦俊荣认为，四幅备售名单上的地段，在未来两个月内被“勾”出来的可能性很小，因为发展商还须观察新措施的市场反应。

　　昨天推出的组屋单位之多，也是建屋局今年一次过推出最多的。加上昨天推出的单位，建屋局今年已推出近1万3000个单位。

　　建屋局本月还会在兀兰推出另外1320个预购单位，并预计今年推出的单位总数将超过1万6000个。

《联合早报》
（编辑：梁嘉芪）

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映房地产价格上涨情况 私宅发展费平均调高13％

龚慧婷 (2010-09-01)

早报导读

　　为了反映本地房地产价格上涨情况，政府昨天宣布即日起调高发展费（Development Charge，简称DC）。

　　国家发展部昨晚发布的数据显示，这回发展费调高最多的是在私宅领域。公寓和共管公寓用地（非有地住宅）发展费，平均调高13％；有地住宅的发展费也平均调高13％。

　　高力国际研究与咨询部主管郑惠匀说，发展商对地皮的兴趣高，显示在卖地活动上，发展费调高是意料中事。

　　在有地住宅方面，发展费调得最高的是圣淘沙（升涛湾）有地住宅，增幅为36％。在今年3月1日（即政府上一次调整发展费时），圣淘沙有地住宅的发展费已上调了17％。

　　世邦魏理仕执行董事李晓和认为，有地私宅由于供应有限，其价格向来有比较好的抗跌性，因此，升涛湾的有地住宅发展费起36％是意料中事。根据房屋买卖禁令，在今年1月至8月间，丽沙岛和Kasara的一些独立式洋房取得介于1500万至1800万元的售价。

　　戴德梁行研究部主管蔡楚芬说，升涛湾的有地住宅发展费调高很多，但由于这里没有进行重新发展，发展商无需支付发展费，其实不会有什么影响。

　　公寓和共管公寓的发展费则以丹戎禺和花拉公园（Farrer Park）／马里士他一带的增幅最为显著，分别增加28％。

　　李晓和认为，这与今年上半年这一带几幅私人地皮取得不错的售价有关，包括马格德路（Margate Rd）和炮台路（Fort Rd）的两幅地段分别以容积率每平方英尺超过1000元的价格成交。此外，马里士他路的几幅私人地段，也取得相当高的成交价。

商用地发展费上调 扭转上回下调情况

　　整体来看，仲量联行研究部主管蔡炎亮博士则认为，环线地铁站竣工直接冲击附近私宅地段的发展费。

　　他举例说，布莱德／波东巴西／阿裕尼上段和碧山／宏茂桥一带的私宅就受到影响，两个地区的有地住宅发展费调高了约20％，公寓地段发展费，也分别调高了15.6％。此外，这两个地区的商业用途地段，也分别上调7.5％和7.3％，高于全岛的平均。

　　蔡炎亮说，随着环线更多地铁站在接下来几个季度竣工，附近地段的发展费相信也会相应调高。

　　商业用地的发展费也扭转了上一次下调的情况，这一回平均调高了1％，其中，增幅最大的是政府打算大力发展的裕廊湖区，增幅为25％。

　　李晓和说，这是继2008年3月之后，商用地段的平均发展费首次调高，显示经济好转，土地价值回升。

　　不少分析师也相信，澳大利亚发展商联胜（Lend Lease）在6月底以7亿4888万8000元（即容积率每平方英尺650元）的高价，标下裕廊湖新区的一幅白色地段，与这一带发展费调高不少有关。

　　工业用地非发展费平均调高了10％，最大的增幅在兀兰／义顺一带，增幅是16％。

　　蔡炎亮认为，这与这一带最近强劲的官地出售反应和工业市场展望良好有关。

　　发展费是针对土地增值征收的税收——土地能因为地段被重新划定为高价值用途，或调高容积率（plot ratio）而增值。

　　国家发展部每年调整发展费两次，一次在3月1日，一次在9月1日。它是在征询首席估价师的意见，以及现行市场价格后，才对被划分出来的118个地区的不同用途土地作出调整。

　　这个“价目表”广为房地产界人士留意，因为它不但反映了政府对房地产价值的看法，也会影响发展商在重建项目时的成本，甚至导致一些集体出售交易无法完成。

　　在集体出售交易中，发展商一般都必须支付一笔发展费给政府，才能提高该地段的建筑密度，以便兴建更多住宅单位。

　　蔡炎亮指出，调高发展费除了影响重新发展地段之外，对房市的直接冲击是很小的。尽管如此，政府最近推出的政策，让他估计在短期内，集体销售市场的交易量将趋缓。

　　李晓和也认为，政府前天推出的降温措施，估计会让发展商在标地时比较收敛。

　　蔡楚芬指出，在中央商业区，商用地段的发展费不变，而公寓的发展费则增加了，这就扩大了两个领域的差距。此外，随着办公楼市场复苏，私宅市场受降温措施影响，这可能会促使一些发展商更改打算将办公楼改为私宅用途的决定。

发展费调整（9月1日起生效）

私宅(有地)　　　　　　　　 +13%

■升涛湾 　　　　　　　　　+36%

私宅（公寓和共管公寓）　　+13%

■丹戎禺　　　　　　　　 　+28%

■花拉公园/马里士他路 　 　+28%

商用地段 　　　　　　　　　+1%

■裕廊湖区　　　　　　　　 +25%

工业地段 　　　　　　　　 +10%

■兀兰/义顺　　　　　　　　+16%

酒店地段　　　　　　　　 　 0%

数据来源:国家发展部

《联合早报》
（编辑：梁嘉芪）

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从申购组屋到领钥匙 今后只需两年半

(2010-08-31)

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● 蔡永伟 吴淑贤　报道
　　建屋发展局将缩短购买新建预购组屋（Build-To-Order，简称BTO）的等候期，从目前的三年减至两年半，让购屋者更快入伙。

　　继李显龙总理前晚在国庆群众大会披露让预购组屋购买者更快入伙后，国家发展部长马宝山昨天在记者会上说，建屋局将修改相关行政程序，预购组屋项目如果获得很高的申购率反应，可提早颁发工程合约。此外，申请者选购组屋（selection）的程序也将加快。这能缩短申购者等候期约17%，让他们只需等候两年半左右，而不是三年。

　　建屋局是从提高行政效率着手，不是缩短施工时间，更不会偷工减料，以确保组屋素质不受影响。

　　近日来屋价高涨，马宝山常劝无法掏出现金溢价购买转售组屋的购屋者申购预购组屋，但对急需住房的人来说，三年等候期往往造成不便，使他们不是得同父母暂时共住或另找住所，就是得在公开市场租房。坊间因此不断提出政府缩短组屋等候期的诉求。

　　目前，建屋局只在售出约七成单位后发出预购组屋项目工程合约，因此公众从申购到领钥匙，需要三年。

　　建屋局昨天发文告说，从明年中起，公众申请预购组屋后，一般只需等候两年半即可领取钥匙，比现在提早半年。它说，有望在两年半竣工的预购项目，一般包括五座各高20层楼的新组屋。

　　马宝山也说，建屋局将尝试更快完成组屋的设计工作，以更早颁发建造组屋的合同。

　　但他也指出，选购组屋是非常费时的过程，因为建屋局现在的做法是审查每个申请者是否符合购屋条件，比如是否能组成核心家庭（family nucleus）、家庭收入是否超出顶限、曾否买过组屋等。

　　“在抽签前审阅一万名申请者资料，非常耗时，我已请建屋局探讨如何缩短这个过程。”

　　马宝山说，如果是在抽签后审查申购者资料，只会给成功受邀选购组屋的申请者虚假的希望，“我们得在这两种情况间找寻一套机制，缩短相关程序的同时，也不让申购者空欢喜”。

　　预购组屋等候期缩短，对购屋者是好消息，尤其是要组织新家庭的年轻夫妇。

　　梁思慧（26岁，行政人员）与丈夫购买了文礼的预购组屋，预计要三四年后才能迁入，目前住在家婆的家。　　　　她说，这个消息来得太迟，她享受不到，但她以过来人的经历来说，这对即将购屋的新婚夫妇确实是好消息。

　　俄维娜（35岁，家庭主妇）基于经济问题决定出售四房式组屋。但现在转售组屋价格也不菲，因此她考虑购买小型的预购组屋，等候期间租房住。

　　她说，预购组屋等候期缩短，可让她更早实现再拥屋愿望。

缩短预购组屋等候期

不影响组屋市场或屋价

　　不过也有公众反映，等候期未必是选择购买新组屋的唯一考量因素，预购组屋的地点与价格也重要。洪丽茵（40岁，文员）说，一些预购组屋的价格比转售组屋价格来得高，尤其是在较理想的成熟组屋区。

　　她说，若负担不起价格，再加上等候期，只好考虑转售组屋。

　　受访房地产分析员则认为，缩短预购组屋等候期不会影响组屋市场或屋价。

　　资深房地产咨询顾问麦俊荣说，缩短等候期可鼓励一些购屋者购买这些组屋，间接减少组屋转售市场需求。尽管如此，这样的公众还是少数，不会对市场有显著影响。

　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨也有同感。他说，当局要增加预购组屋的供应，又要缩短等候期，所带来的行政及人力资源负担相当具挑战性。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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明年三万间新组屋面市 较今年多30%

(2010-08-31)

早报导读

● 吴淑贤 蔡永伟 报道

　　建屋发展局明年再推出多达三万个新组屋单位，比今年多30%，以满足公众对新组屋的强劲需求。

　　明年的新组屋供应包括多达2万2000个预购组屋（BTO）、4000个私人发展商设计、兴建和销售（Design, Build and Sell Scheme，简称DBSS）的私人组屋，以及4000个执行共管公寓（EC）。

　　国家发展部长马宝山昨天在记者会上说：“加上今年推出的超过1万6000个预购组屋，建屋局这两年推出的预购组屋多达3万8000个，相等于大巴窑镇的组屋单位总数”。大巴窑目前有3万5400间组屋。

　　至于为较高收入者而推出的私人组屋和执行共管公寓，当局也准备在明年推出更多地段来建造8000个单位，比今年建造的7000个来得多。

供需着手双管齐下

　　马宝山回答记者询问时说，政府双管齐下从供需方面着手，一方面增加组屋供应，另一方面则控制需求。

　　他相信这能使组屋转售价格下跌，现金溢价也会减少。控制需求的措施包括延长最低居住年限，以及禁止私宅屋主同时拥有组屋等。

　　他说，政府将继续密切观察需求走势，只在有足够需求时推出新组屋，确保市场能消化组屋供应。

　　马宝山也说，建屋局目前实施的预购组屋制有足够灵活性，让当局可随时根据需求来调整供应。根据预购组屋制，当局只有在确定有足够购屋者时才兴建组屋，因此不会再出现当年大批组屋滞销的情况。

　　为让收入较高者有更多购屋选择，购买私人组屋的家庭收入顶限从8000元调高至1万元。首次购屋者同样可获得3万元津贴。

　　也就是说，往后家庭收入介于8000元至1万元的“夹心层”，除了可购买EC外，也能购买私人组屋。

　　马宝山说，随着需求增加，私人组屋供应也会提高，明年推出的4000个单位将比今年多出1000个，足以满足增加的需求。

　　至于申购条件放宽是否会导致私人组屋价格水涨船高，马宝山说：“（发展商）有提高价格的诱惑，不过价格最终须是消费者愿意支付的。况且，他们推出的组屋，也得和EC、转售组屋及预购组屋等竞争。”

　　他说，市场需要经历一段调整期，但私人组屋价格还是会保持在可负担得起的水平。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣受访时估计，私人组屋售价相信会上涨，因为发展商一般按照购屋者的薪金顶限投标私人组屋地段，然后制定组屋单位售价。

　　林东荣说，薪金顶限调高，发展商知道公众的购屋能力也跟着提高，因此可能以更高价码投标地皮，最终导致房价上扬。

　　仲量联行（Jones Lang LaSalle）研究部主管蔡炎亮博士则指出，虽然需求增加，但政府也同时增加新组屋供应，所以屋价在中长期会稳定下来，短期不会出现波动。

　　对大幅增加供应对组屋转售市场走势的影响，卓登新达国际研究部主管陈瑞谨说，长远来说，未来的价格上涨空间将较有限。这是因为组屋数目已增加，往后准备转手的组屋也会更多，消费者也有更多单位可选购。

　　陈瑞谨说：“增加组屋供应也会冲击私宅市场，尤其是大众化公寓，因为原本购买这些公寓的组屋提升者多了其他选择，如可选购EC或私人组屋。”

　　马宝山受询时说，政府不会矫枉过正，推出过多组屋，但将确保组屋转售市场保持活跃，让现有屋主可脱售组屋，也为消费者提供广泛的购屋选择。

　　目前，组屋转售市场的需求来自私宅屋主、永久居民及第二次购屋者等，首次购屋者占市场约25%到30%。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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Mindy Yong 杨雯诗

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组屋转售价将放缓多少　各方看法不一

(2010-08-31)

早报导读

● 吴淑贤 蔡永伟 报道

　　尽管有房地产经纪认为国家发展部和建屋发展局推出的降温措施将影响组屋转售价格走势，最快可在下个季度看到价格滑落，但也有分析师认为，组屋房价依旧会增加，只是涨幅将放缓。

　　组屋转售价过去三年多来迅速增加，在2008年第三季创下1990年统计以来最高纪录后，继续上扬，屡创新高。今年第二季的组屋转售价指数进一步上升4.1%达161.3点，而作为市场温度计的溢价中位数（median 　Cash-Over-Valuation）也增加至3万元，比首季的2万5000元高了20%。

　　资深房地产咨询顾问麦俊荣说，随着降温措施推出，现金溢价将应声下滑，但幅度不会太大，或许需要一年时间才能减少到1万5000元左右。

　　整体而言，他认为，组屋价格依旧会增加，只是幅度放缓，明年一整年的增幅可能是单位数。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣说，私宅屋主不能同时拥有组屋的新条例将对组屋转售市场立竿见影，说不定到了下个季度，组屋转售价及现金溢价就会下调3%至5%。

　　他说，加上新组屋供应大增，及购买私人组屋的薪金顶限调高，转售市场的需求可能降低两三成，“到时，进场购买转售组屋的人，将是真正需要房子自住的人。”

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈透露，在集团处理的房产交易中，约10%涉及拥有私宅者购买转售组屋。市场少了这批购屋者，可能使下来的组屋转售交易量下滑至少10%。

　　他因此认为，组屋转售价不会在近期内大幅度下滑，但组屋溢价可能在今年结束前下跌10%左右。他进一步估计，溢价或许会在明年再降20%，而到了2013年，可能比目前的价位减少30%。

　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨则说：“组屋价格将趋稳，不过究竟会涨或跌，目前还是未知数，这将取决于投机者的需求占多大比重。”

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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禁止同时拥私宅组屋 将进一步阻止组屋投机转售

(2010-08-31)

早报导读

● 吴淑贤 蔡永伟 胡洁梅 报道

　　建屋发展局禁止私宅屋主同时拥有私宅及组屋，将进一步杜绝组屋转售市场的投机活动，确保市场是由买房子安身的需求驱动。

　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨说：“这个措施将导致投机者对组屋的兴趣在一夜之间变成零。”

　　有分析人员形容政府这回是为组屋市场下重药，而在当局宣布的降温措施中，最引起议论的是，私宅屋主须在购买非津贴组屋的半年内就脱售私宅的新规定。也就是说，他们不能同时拥有私宅及组屋，防止组屋沦为投机工具。

　　陈瑞谨说，近几年来，组屋转售价格频创新高，以致组屋被不少人视为有潜力的投机工具，无论是变卖还是出租都有利可图。况且，组屋市场是由实际需求支撑，利用它来投机牟利的风险也很低。

　　随着政府采取严厉措施规定私宅屋主须在购买组屋半年内卖掉私宅，陈瑞谨认为，这将彻底抑制投机者对组屋的兴趣，因为他们未必想卖掉私宅，而且即使他们有这个意愿，要在半年内脱售也不容易，还得考虑市场情绪等因素。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣说，很多人会出租私宅，然后购买组屋自居，他们每个月可轻易赚取高达4000元的租金，而需还清的每月分期付款可能只有1000多元，因此每月可通过出租私宅赚取2000多元的额外收入。

　　“如今，他们再也无法这么做，要出租私宅，就得另外购买另一个私人房地产，一般人大概不会这么做。”

　　资深房地产咨询顾问麦俊荣说，政府为组屋市场推出的降温措施已由“温”转“强”，首先是在今年三月将非津贴组屋的最低居住年限延长至3年，现在又进一步增加到5年。

　　他说，3年的最低居住年限已足以起到阻吓作用，再将之延长到5年意味着投机者等候回本的时间更长，肯定会让他们却步。

　　“再加上规定私宅屋主不能同时拥有组屋的限制，投机者对组屋转售市场的兴趣已不复存在。”

　　麦俊荣说，他对政府这次为组屋市场下的重药感到有些意外，但要是考虑到私宅市场的降温措施，就显得较合情合理。这是因为随着政府加强抑制私宅的投机活动，一些投机者或会转向组屋转售市场，导致房价进一步被推高。

“将显著影响市场情绪”

　　华侨银行经济师林秀心也认为，政府推出的一系列降温措施将对市场情绪有显著影响，而措施的目的在于抑制较不迫切以及有投机性质的购屋需求。

　　她说，现在的房价已超越1996年的历史高峰，这些措施将为房地产市场敲响警钟，避免泡沫形成。

　　在投资行工作的曾茱莉（36岁）四年前与朋友联名购买武吉知马的公寓，作为投资用途。国外工作的她最近回新，因此刚买了碧山的四房式转售组屋作为新居。

　　曾茱莉说，所幸购屋申请已批准，无需受新条例影响，依旧可以同时拥有公寓和组屋。她固然明白政府是要抑制组屋投机活动才推出新措施，但她是买组屋自住，不是作为投资，应该可以继续拥有组屋及公寓。她说，不是每个私宅屋主买组屋都是为了投资，因此希望当局在落实条例时可有更多灵活性。　

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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政府下重药为房市降温

(2010-08-31)

早报导读

● 李敏雯 报道

　　国家发展部昨天双管齐下，推出一系列针对转售组屋和私宅市场的强有力降温措施，以抑制推高房地产价格的投机炒作。

　　从昨天起，凡购买非津贴组屋的私宅屋主，须在六个月内将所拥有的私宅单位全部脱售。在此之前，私宅屋主购买组屋时无须这么做。

　　数据显示，目前约半数私宅屋主购买组屋后，选择不脱售私宅。私宅屋主约占转售组屋每月交易的10%，即每年平均3000个至4000个单位。

　　此外，原本购买非津贴组屋后也可投资私宅的条例收紧，非津贴组屋的屋主，在最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）内，不能再买私宅作投资。

　　李显龙总理前晚在国庆群众大会上提到有必要避免房市继续升温，并透露国家发展部长马宝山隔天会宣布更多房市降温措施。

　　马宝山昨天早上在国家发展部、财政部和金融管理局发布联合文告后举行记者会。他重申，再推出降温措施是为确保房地产市场稳定，并应付新加坡人的长期住屋需求。

　　从昨天起，非津贴组屋最低居住年限从三年延长至五年，屋主在这个期限内不能转售或出租组屋。政府刚在今年2月为组屋市场降温，规定非津贴组屋屋主须住满三年才能售屋，以防止投机者短期内变卖组屋牟利。（之前，非津贴组屋屋主向建屋发展局贷款，只需住满两年半就能售屋，而向银行贷款或无需贷款者，住上一年即可转售组屋。）

　　昨天生效的降温措施也延伸至私宅市场。目前有至少一个房屋贷款的屋主，购买第二个或以上的私人房地产时，须支付的最低首期付款，从5%提高到10%，而房贷比率顶限也从80%减少为70%，即金融机构借给申请房贷者的贷款不能超过房价的70%。

　　这意味着，要从组屋或私宅再提升或作投资的购屋者，必须掏出更多现金置业。

　　目前没有组屋或私宅的首次购屋者，不受新措施约束，包括向金融机构贷款购买私人房屋、执行共管公寓、中等入息公寓（HUDC）、私人组屋及组屋的屋主。

　　此外，向转售的私人房屋征收的卖方印花税（Seller’s Stamp Duty）条例也进一步收紧，从一年延长到三年，卖方购买房地产后不到三年再转售，须缴印花税。

　　若在首年内转售，卖方必须缴全额印花税，税率跟买房子时所缴的印花税率一样，即首18万元征收1%、接下来的18万元征收2%、余额征收3%。

　　若在第二年转售，须缴付的印花税为全数的三分之二，第三年转售再递减到三分之一，超过三年转售则免缴印花税。

房贷率在70%或以上购屋人数创新高

　　马宝山说，过去六个月，私宅市场依然旺热，私宅价格在过去四个季度已上涨了38%，目前的水平已超越了1996年第二季度的历史高峰。

　　加上市场利率大环境非常诱人，造成房屋贷款继续增加。马宝山说，他留意到房贷率在70%或以上的购屋者有继续增加的趋势，人数已经超过历史平均新高。

　　他说：“如果让这个增长势头再持续几个月，房地产泡沫就会产生。当泡沫最终破灭，不仅对个人，甚至对整个经济都将造成严重后果。”

　　政府因此决定推出额外降温措施，以使市场需求趋向缓和，并鼓励买家谨慎理财。

　　马宝山说，市场供应充足，今年下半年的政府售地名单将能为市场供应1万3900个私宅单位，是政府售地名单中的潜在供应量历来最高。若有必要，政府将在明年推出更多地段。

　　此外，政府明年也将推出3万个组屋单位，包括预售组屋、私人组屋和执行共管公寓，应付家庭月入在1万元以下国人对住屋的需求。

《联合早报》
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首次购私宅三年内卖出 也须缴付卖方印花税

(2010-08-31)

早报导读

● 龚慧婷 报道
　　就算是首次购买私宅的买家，若在三年内转售私宅，也须缴付卖方印花税（Seller’s Stamp Duty）。

　　政府在今年2月宣布将向购后一年内转售私人房屋或私宅地皮的卖方征收卖方印花税。

　　此外，金融机构的房贷率顶限也从当时的90%减降到80%。

　　当局昨天进一步延长征收印花税的期限，从一年增加到三年。

　　国内税务局发言人受询时说，自今年2月，需要缴付卖方印花税（即购买私宅后一年内转售）的个案少过20起，政府的印花税收入大约40万元。

　　从昨天起，国内税务局将开始收集在第二和第三年售卖私宅的数据。　　

　　但那些在今年2月至8月29日购买新私宅单位的买家，只受旧条例约束，若在买后的一年内脱售房地产，只需按照旧例支付一年期限的印花税，如果是在第二和第三年转售，不需要按照新例缴印花税。

　　根据新条例，税率跟目前人们买房子时须付的印花税率一样，即首18万元征收1%、下来的18万元征收2%、余额征收3%。

　　但征收的印花税每年不同，也就是说，持有房地产单位越久，支付的印花税越低。

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国大预估数据显示 私宅转售价涨势7月进一步放缓

(2010-08-31)

早报导读

　　新加坡国立大学的新加坡房地产价格指数（简称SRPI）7月份预估数据显示，整体私宅转售价格上涨进一步放缓，与6月份比较涨幅缩小至0.1％，而且中央区私宅转售价已开始回跌，较6月份下跌0.6％。

　　6月份经修订后整体私宅转售价格较5月份涨幅为0.6％，中央区私宅转售价格最强劲，较5月份上涨0.9％。

　　在农历七月的中元节（俗称“鬼节”）来临前，中央区私宅转售价在7月份回跌，但非中央区的私宅转售价，涨幅却增至0.7％；6月份经修订后非中央区私宅转售价涨幅落后，较5月份涨0.4％。

　　在今年首7个月，整体私宅转售价格指数上涨9.2％，中央区上涨7.8％，非中央区则上涨10.3％。

　　若与去年3月的楼市低谷比较，截至今年7月底，整体私宅转售价格指数上涨了36.9％，其中，中央区上涨的幅度最大，涨幅是41.6％，非中央区则上涨了34.7％。

　　根据国大追踪的这个指数，目前整体私宅转售价已比2007年11月上次高峰还高6.2％，中央区只差3.8％便达到2007年11月的上次高峰，非中央区则已比2008年1月上次高峰还高12.4％。

《联合早报》
（编辑：黄秀茱）

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昨起购私宅且有其他房贷买家 将受贷款顶限与首期现金影响

(2010-08-31)

早报导读

● 龚慧婷 报道

　　那些昨天（8月30日）开始购买私宅，而手头上又有其他房屋贷款（包括向建屋局申请的组屋贷款）的买家，将受到新贷款条例的影响——即金融机构提供的贷款额顶限（无抵押贷款，loan to value）从现有的80％，降低到70％；而买家需要支付的首期中，现金份额也会从原本的5％增加到10％。

　　这也意味着，从昨天开始购买第二套房（私宅）的买家，最多只能向金融机构贷款70％，剩余的30％中，10％必须是用现金支付，另外的20％可用公积金支付。

　　金融管理局昨天举例说，若是那些在前天（8月29日）刚看中私宅，签了选购权书（option to purchase），支付了5％订金的买家，尽管还没有签订银行的贷款配套，将不会受到新条例影响。

　　金管局在回答本报询问时说，较低的借贷顶限（70％）只会影响那些：一、有意向金管局管制的金融机构申请新房贷的买家；二、在申请贷款时，手头上还有未还清房贷的买家，以及三、在8月30日或以后才签署选购权书的买家（若没有选购权书，要是销售和购买协议的日期在8月30日或之后，买家也会受影响）。

　　华侨银行个人抵押贷款部主管潘丽华说，向银行申请70％以上房屋贷款顶限的买家有上升的趋势。虽然多数的申请者是买房子来自己居住，但与一年前比较，目前申请房贷者中，买楼作为投资用途者增加了。她表示，银行目前正在评估新举措会对房屋贷款业务的整体影响。

　　此外，这次除了打算买第二套私宅的买家会受影响之外，那些打算提升到私宅的组屋提升者，若还有未还清的贷款，也会受到新条例的影响。

　　金融管理局澄清说，只要买家手头上还有尚未还清的房屋贷款（不管是向建屋局还是金融机构取得的贷款），而又打算向金融机构申请第二项新贷款，新贷款的顶限就只有70％。

　　金管局指出，这个举措是为了鼓励那些还未还清贷款，但又考虑购买新私宅单位的买家，采取谨慎的财务管理态度。但假设买家已还清手头上房地产的贷款，新房地产单位依能取得80％贷款顶限，但也需取决于金融机构对买家的信贷评估。

　　此外，第一次进场的房地产买家（不管是买私宅还是组屋），也不会受到新借贷条例和需支付的现金份额的影响。向建屋局贷款的组屋屋主（包括DBSS的买家）也不受影响，符合贷款条件的买家还是可以向建屋局借到多达90％的房贷。

　　国家发展部指出，那是因为首次进场买房的买家，对住房的需求比较迫切。已拥有一套房子的买家可以考虑先将手头上的贷款还清后才购买新的房地产，或将手头上的房地产卖掉之后，才买入新的房地产。

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新措施将抑制投机活动 同时影响整体市场情绪

(2010-08-31)

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　　政府昨天再度宣布一系列房地产降温措施。市场人士认为，新措施将抑制市场的投机活动，同时也影响整体市场情绪。

　　分析师估计，尽管近期的种种房地产数据已反映出楼市的稍微回稳，但这一轮新措施的出台，却也清晰地显示了政府要让楼市降温、防止农历七月的中元节（俗称“鬼月”）过后回升的坚决态度，势必影响短期内的私宅成交量。

　　不过，对于房价接下来的走势，市场人士则意见不一。

　　分析师预计，发展商在标地的时候，出手将不会像之前那么“狠”，楼价上涨的幅度也会放缓。但也有另一些人认为，本地发展商的持守力都很强，房价降下来的可能性其实不大。

　　分析师也表示，昨天出台的新楼市降温措施，将影响那些打算购买第二套或更多私宅的买家，尤其是那些手头上没有太多现金的人。这将有助于确保只有手头上有充裕现金的人才能入场投资房地产。

　　新加坡产业发展商公会（REDAS）指出，新措施提高首付现金比重，或许会影响负担能力，但不会影响真诚的买家。公会发言人指出：“我们对新加坡楼市将为业主和投资者创造长远价值有信心。而本地房地产，就如李显龙总理在国庆群众大会演说里所讲‘将成为逐步增值，与新加坡一同成长的资产’。”

　　世邦魏理仕执行董事李晓和说：“整体的目标是预防潜在投机者过度借贷，而在经济或利率环境逆转时陷入财务困境中。”

　　市场人士相信，新措施出台后，发展商或延迟及减少推出的项目，使楼市成交量短期内下滑。

　　戴德梁行研究部主管蔡楚芬认为，大众私宅价格未来半年或许会下降几个百分点，但更高档的私宅由于买家受的影响更少，价位应会持稳，而集体出售和政府售地计划的竞标活动将放缓。

　　蔡楚芬说：“发展商可能会延长预售活动试探市场，若需求疲弱，今年将推出更少项目。今年至今已经卖出了1万个新单位，全年成交量可能在1万2000到3000个单位范围内徘徊。”

　　高力国际（Colliers International）研究与咨询部主管郑惠匀认为，房价增长将受到控制，但效应会延迟。她维持对第三季房价增长5％的预测，并把第四季增幅从先前的5％下调到最高2％；也认为从9月至12月的私宅成交量将处于每个月800到1000个单位的低端。

　　尽管如此，德意志摩根证券分析师李开安则认为，发展商的持守能力强，相信降价的可能性不高。

　　另外，博纳(Propnex)总裁伊斯迈认为，尽管大众私宅价格涨势可受到抑制，但也仅限于核心中央区以外的项目。他说：“集中购买核心区项目的外国投资者，他们的能力早已符合70％贷款顶限要求。”

新措施可能影响

组屋提升者能力

　　资深房地产顾问麦俊荣则认为，私宅项目的单价将更重要，相信一到两房式的小型单位将继续受欢迎。

　　另一方面，一些市场人士也对新措施可能影响组屋提升者的负担能力表关注。

　　资深房地产顾问邱瑞荣指出，不少真诚的组屋或私宅提升者，尤其是计划生小孩的家庭，都是先购买新单位，等待取得临时入伙准证，再卖掉目前所住的单位。而他们现在必须支付10％的现金、仅能贷款达70％，负担能力变差了，可能使一些人丧失购买力。

　　邱瑞荣说：“国家发展部对买家申请第二套房贷设限的做法并不适当，而应对第三套房贷设限，例如前两套房贷应为5％现金、80％房贷顶限，给真诚的提升者一个机会。第三套或之后的房贷，投机炒作的性质较浓。”

　　邱瑞荣建议，银行可为真诚的提升者提供过渡性贷款计划（Bridging Loan）或房屋淨值貸款（Home Equity Loan），让他们有更多现金以支付新家的首期款项。

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